Skutków podatkowych zbycia nieruchomości położonej w USA.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 5 maja 2024 r. (wpływ 15 maja 2024 r.) oraz z 4 czerwca 2024 r. (wpływ 7 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Przeprowadził się Pan do Polski jako (...) (...) 2019 roku. Nie było dla Pana jasne, czy miał Pan rezydencję podatkową po przyjeździe, ale ostatnio otrzymał Pan interpretację z KIS stwierdzającą, że rzeczywiście miał Pan rezydencję podatkową po przyjeździe od (...) 2019. Przed przeprowadzką do Polski na (...) zaczął Pan sprzedawać mieszkanie. W Stanach Zjednoczonych jest to proces wieloetapowy. Mimo, że sprzedaż rozpoczęła się przed Pana wyjazdem ze Stanów Zjednoczonych, sprzedaż została zakończona, a środki zostały wysłane (...) 2019 r. Sprzedane mieszkanie nie podlegało podatkowi od nieruchomości w Ameryce. Mieszkał Pan w mieszkaniu przez prawie 6 lat, ale był Pan jego właścicielami przez około 3 lata.

Uzupełnienie wniosku

1. Miał Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od 11 lipca 2019 r.

2. Zanim przeprowadził się Pan do Polski, Pana rezydencja podatkowa znajdowała się w Ameryce.

3.Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

4.Ostateczna data zakupu mieszkania to (...) 2016 roku.

5.Ostateczna data sprzedaży mieszkania to (...) 2019 roku. Proces sprzedaży domu w Ameryce jest procesem wieloetapowym. Sprzedaż została sfinalizowana, a środki przesłane (...) 2019 r., ale proces sprzedaży domu rozpoczął się zanim wyjechał Pan z Ameryki. Na przykład wystawił pan mieszkanie na sprzedaż, pokazał Pan dom zainteresowanym stronom i rozpoczął proces (...) przed przeprowadzką do Polski.

6.Od (...) 2019 r. miał Pan stałe miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce.

7.Na pytanie:Które państwo: Stany Zjednoczone Ameryki czy Polska traktowały/a Pana - w roku, w którym sprzedał Pan mieszkanie, o którym mowa we wniosku - jako rezydenta podatkowego, z uwagi na Pana miejsce zamieszkania?

Odpowiedział Pan:Jak wspomniano powyżej, rezydencja podatkowa została podzielona na rok 2019. Przez większą część roku w Ameryce miał Pan obowiązek podatkowy. Za rok podatkowy 2019 płacił Pan podatki zarówno w USA, jak i w Polsce.

8.Na pytanie: Czy posiada Pan certyfikat rezydencji Polski? Jeśli tak, to z jaką datą został Pan uznany za rezydenta podatkowego?

Odpowiedział Pan: Nie posiadam.

9.Ośrodek Pana interesów gospodarczych znajdował się w Polsce od (...) 2019 r.

10.W 2019 r. miał Pan powiązania zarówno ze Stanami Zjednoczonymi Ameryki jak i z Polską.

11.Pana dochód w 2019 r. pochodził ze Stanów Zjednoczonych. Nawet gdy mieszkał Pan w Polsce, Pana pensja pochodziła od organizacji w Stanach Zjednoczonych, która wspiera (...). Nie płacił Panu żaden (...).

12.Na pytanie: Czy w roku, w którym sprzedał Pan mieszkanie, o którym mowa we wniosku, uzyskiwał Pan dochody w Polsce?

Odpowiedział Pan: Jeśli rozumieć przez to pytanie, że otrzymał Pan dochód od polskiej osoby, kościoła lub firmy, to odpowiedź brzmi nie. Nawet pensja, którą otrzymał Pan mieszkając w Polsce w 2019 r., pochodziła z amerykańskiej organizację.

13.Na pytanie: Czy był Pan jedynym właścicielem mieszkania, o którym mowa we wniosku, jeśli tak to w jakim okresie?

Odpowiedział Pan: Nie.

14.Na pytanie: Czy był Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku? Jeżeli tak, to prosiliśmy, że podał Pan z kim był współwłaścicielem i w jaki okresie?

Odpowiedział Pan: Właścicielką [współwłaścicielką – dopisek organu] była także z Panem żona od (...) 2016 r. do (...) 2019 r.

Pytanie

Czy sprzedaż tego mieszkania podlega opodatkowaniu w Polsce?

Pana stanowisko

Pana zdaniem opodatkowanie sprzedaży mieszkania nie byłoby właściwe z kilku powodów:

·Sprzedaż mieszkania była sprawą amerykańską. Jest Pan Amerykaninem, sprzedał Pan razem z żoną mieszkanie na amerykańskiej ziemi i środki zostały przesłane na Pana amerykańskie konto bankowe. W tym sensie nie miał Pan żadnego związku z Polską.

·Większość procesu sprzedaży mieszkania (kontakt z agentem nieruchomości, przygotowanie mieszkania do zdjęć, pokazanie domu zainteresowanym stronom itp.) miała miejsce przed Pana przeprowadzką do Polski.

Sprzedaż mieszkania w Ameryce była częścią zakończenia Pana pobyt w Ameryce jako ośrodka interesów gospodarczych, aby mógł się Pan przeprowadzić do Polski. Nie jest w porządku z jednej strony otrzymywać rezydencję podatkową ze względu na Pana długoterminowy pobyt w Polsce, a jednocześnie płacić podatek za zakończenie Pana długoterminowego pobytu w Ameryce.

To mieszkanie było Pana i żony osobistym domem w Ameryce. Nie był Pan inwestorem posiadającym zagraniczną nieruchomość.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.):

Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

W myśl art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1)posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2)przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi,:

Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Jak stanowi art. 4a ww. ustawy:

Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

W Pana sprawie zastosowanie znajdą uregulowania umowy zawartej między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Waszyngtonie dnia 8 października 1974 r. (Dz. U. z 1976 r., Nr 31, poz. 178).

Zgodnie z art. 7 ww. umowy:

Dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów niniejszej Umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.

Sformułowanie, iż dochód ten „może” być opodatkowany nie zezwala na dowolne wybranie państwa, w którym dochód ten ma zostać opodatkowany. Należy wyjaśnić, że użycie w tym przepisie słowa „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody o których w nim mowa są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Innymi słowy przepis ten oznacza, iż dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania lub siedzibę, to podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa.

Oznacza to, że dochód osoby posiadającej miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce z tytułu sprzedaży nieruchomości położonej w Stanach Zjednoczonych podlega opodatkowaniu zarówno w miejscu położenia nieruchomości, tj. w Stanach Zjednoczonych, jak i w Polsce. Jednakże w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 20 ust. 1 ww. umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania (metoda proporcjonalnego odliczenia).

Stosownie do treści art. 20 ust. 1 ww. umowy:

Zgodnie z postanowieniami prawa polskiego i z zachowaniem przewidzianych w nim ograniczeń (z uwzględnieniem dokonywanych zmian bez naruszenia podstawowych zasad) Polska zezwoli osobie mającej miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce na zaliczenie na poczet należnych w Polsce podatków odpowiednich kwot podatków, zapłaconych w Stanach Zjednoczonych.

Odnosząc się do sposobu opodatkowania w Polsce dochodu ze sprzedaży nieruchomości należy zauważyć, że w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z opisu sprawy wynika, że ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od (...) 2019 r. Od (...) 2019 r. miał Pan stałe miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

(...) 2019 r. sprzedał Pan mieszkanie położone w Stanach Zjednoczonych Ameryki, które nabył Pan (...) 2016 roku.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Pana w 2019 r. mieszkania, zakupionego w 2016 r., nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2016 i stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z powyższych względów Pana stanowisko uznaję więc za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto wskazuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Pana, nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).