Wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 30 maja 2023 r., sygn. II SA/Bd 102/23

Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 maja 2023 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. K. kwotę [...]([...]) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Decyzją z 23 czerwca 2022 r. nr 28/2022 Burmistrz Miasta Rypin, po rozpoznaniu wniosku P. B. (inwestora), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowego na terenie działki nr ewid.[...] położonej przy ul. [...] w miejscowości Rypin. Decyzja określiła warunki w postaci m.in.: szerokości elewacji frontowej - od 30 m do 32,5 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – od 7,5 m do 9,5 m, wysokości kalenicy głównej – od 7,5 m do 9,5 m, kąta nachylenia dachu – od 13° do 30°, wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki – od 22% do 30%. W warunkach wskazano także powierzchnię sprzedaży od 700 m2 do 1100 m2.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła E. K., wskazując, że wyznaczony obszar analizowany nie obejmuje całych zabudowanych nieruchomości oraz że parametry szerokości elewacji frontowej, wysokości i wskaźnika powierzchni zostały ustalone dowolnie – w sposób znacznie rozbieżny od średnich parametrów na obszarze analizowanym. Nadto organ w sposób nieuzasadniony odstąpił od ustalenia linii zabudowy.

Decyzją z 25 listopada 2022 r. nr KO.411.1308.2022, Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Włocławku utrzymało w mocy rozstrzygnięcie I instancji. W uzasadnieniu, po przywołaniu stanu faktycznego, organ odwoławczy przytoczył treść art. 59 ust. 1, art. 4 ust. 1 i 2, art. 52 oraz art. 64b ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 – dalej "u.p.z.p."). Potwierdził prawidłowość złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Dalej, po zacytowaniu art. 61 ust. 1, art. 60 ust. 4, art. 53 ust. 3 i art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz poczynieniu rozważań prawnych na temat zasady dobrego sąsiedztwa oraz roli i warunków analizy urbanistycznej w postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy, SKO stwierdziło, że w sprawie przeprowadzono prawidłową analizę, tj. wyznaczono obszar analizowany w odpowiedniej wielkości i objęto analizą wszystkie działki ujęte w tym obszarze, również te, które znajdują się na nim jedynie częściowo. Organ wskazał, że na obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanych funkcjach, przy czym na terenie inwestycji obecnie występuje zabudowa usługowa przeznaczona do rozbiórki, a więc realizacja inwestycji kontynuować będzie funkcję istniejąca obecnie. Stwierdził, że planowana zabudowa (organ zamiennie określa ją jako usługowa i handlowa) będzie uzupełniać zabudowy mieszkaniowej i służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkańców. Wskazał, że poszczególne parametry inwestycji zostały ustalone zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 – dalej "rozporządzenie"). Wskazał, że ustalenie wskaźnika wielkości pow. zabudowy od 22% do 30% (dla działki o pow. 4766 m2 i podanej we wniosku pow. zabudowy od 1050 m2 do 1430 m2) wobec średniej 9,4% jest uzasadnione dużym zróżnicowaniem tego parametru na obszarze analizowanym – od 0,9% do 30%, dla zabudowy usługowej: od 2,5% do 23,3%. Szerokość elewacji frontowej została w ocenie SKO wyznaczona zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, przy uwzględnieniu wskazanej w tym akcie tolerancji 20% od średniej. Organ stwierdził, że zastany ład urbanistyczny uzasadnia dopuszczenie do realizacji budynku o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyższej od budynków sąsiednich, albowiem budynek nie będzie przez to stanowił dominanty zaburzającej harmonijną całość przestrzeni. Podobnie umotywował ustalenie wysokości głównej kalenicy budynku na poziomie od 7,5 m do 9,5 m. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO stwierdziło, że dopuszczalne są odstępstwa od zasady ustalania poszczególnych parametrów na poziomie średniej z obszaru analizowanego i w niniejszej sprawie uwarunkowania uzasadniające takie odstępstwa zaistniały. Wskazał, że został ustalony parametr nieprzekraczalnej linii zabudowy, zgodnie z § 4 rozporządzenia. Organ stwierdził, że spełnione zostały wszystkie wymogi dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., sama decyzja o warunkach uzyskała potrzebne uzgodnienia i zawiera prawidłowo skonstruowaną część tekstową oraz graficzną.