Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 3 listopada 2021 r., sygn. II SA/Ol 697/21

Prawo miejscowe

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Piotr Chybicki sędzia WSA Tadeusz Lipiński po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 3 listopada 2021 r. sprawy ze skargi Spółki A na uchwałę Rady Miasta Olsztyna z dnia 27 września 2017 r. nr XL/694/17 w przedmiocie uchwalenia "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy ul. Armii Krajowej w Olsztynie" oddala skargę.

Uzasadnienie

Rada Miasta O. (dalej jako: Rada Miasta lub organ) 27 września 2017 r. podjęła uchwałę nr "[...]" w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy ul. "[...]" w O. Uchwała ta została podjęta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity na dzień podjęcia uchwały Dz.U. z 2017 r. poz. 1073, dalej jako: u.p.z.p.) oraz art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity na dzień podjęcia uchwały Dz.U. z 2016 r. poz. 446 ze zm., dalej jako: u.s.g.).

Na powyższą uchwałę skargę wniosła "[...]" Sp. z o.o. z siedzibą w O. (dalej jako: Spółka lub skarżąca), reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając ją w części dotyczącej nieruchomości - działki nr "[...]", nr "[...]", nr "[...]" obręb "[...]" O. i wniosła o stwierdzenie nieważności uchwały w części tekstowej i graficznej (rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) na terenie działek o nr "[...]", nr "[...]" oraz nr "[...]" obręb "[...]" O., a także zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 1, art. 15 ust. 2 pkt 6 i art. 15 ust. 2 pkt 9 u.p.z.p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP w zw. z art. 140 Kodeksu cywilnego w stosunku do wskazanych wyżej działek, których skarżąca jest współwłaścicielem. W uzasadnieniu wniesionej skargi skarżąca podniosła, że przedmiotowa nieruchomość, o łącznej pow. 0,4558 ha, została oznaczona w planie miejscowym symbolem 1 MW - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami nieuciążliwymi. Szczegółowe regulacje dotyczące zasad zagospodarowania tej nieruchomości zawiera § 17 tekstu uchwały. Na rysunku planu nieruchomość skarżącej również została oznaczona symbolem 1MW i jednoznacznie włączona liniami rozgraniczającymi do terenu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Jednakże opisane przeznaczenie nieruchomości nie podlega realizacji, ponieważ § 17 uchwały wprowadzono przepis ust. 1 pkt 6 lit d), ustalający wskaźnik powierzchni zabudowy maksymalnie 0,26 terenu. Z uwagi na równoczesną adaptację istniejącej zabudowy w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na sąsiedniej działce, nieruchomość budowlana skarżącej już nie może zostać zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem terenu, tj. na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, co wyłącza ją z użytkowania zgodnego z planem miejscowym. Podniesiono, że w § 2 ust. 4 pkt 11 uchwały określono szczególne warunki zagospodarowania oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy, zaś w myśl § 15 uchwały zasady szczególnych warunków zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy, wskazując, że w granicach planu nie występują tereny podlegające szczególnym warunkom zagospodarowania oraz ograniczeniom w ich użytkowaniu. Zakazem zabudowy objęte są jedynie tereny zieleni urządzonej, naturalnej, nadbrzeżnej oraz tereny wód powierzchniowych za wyjątkiem, gdy ustalenia szczegółowe stanowią inaczej. Zatem nieruchomość skarżącej została objęta całkowitym zakazem zabudowy, ale kwestia ta nie została uregulowana przy pomocy adekwatnych przepisów o szczególnych warunkach zagospodarowania oraz ograniczeniach w użytkowaniu, ani innych norm tego dotyczących. Grunt skarżącej został w planie przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami nieuciążliwymi, a jednocześnie - na skutek wliczenia powierzchni zabudowy istniejącego na terenie 1 MW w dacie uchwalania planu budynku mieszkalnego wielorodzinnego do bilansu powierzchni zabudowy terenu - nie jest już możliwe zabudowanie innych działek na terenie 1 MW. W ten sposób stworzono fikcję przeznaczenia działki skarżącej na cele budowlane, podczas gdy w rzeczywistości wprowadzono na niej absolutny zakaz zabudowy. W związku z tym zaskarżona uchwała narusza indywidualny interes prawny Spółki, o którym mowa w art. 101 ust. 1 u.s.g., uniemożliwiając jej zagospodarowanie nieruchomości, jak również korzystanie z niej zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Skarżąca podniosła ponadto, że nie ma znaczenia, kiedy została nabyta nieruchomość, ponieważ nabywając ją Spółka wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki poprzedniego właściciela. Istotne znaczenie ma okoliczność, czy zaskarżona uchwała narusza interes prawny aktualnego właściciela nieruchomości. Zdaniem skarżącej, zakaz zabudowy, jako najdalej idąca forma ograniczenia prawa korzystania z nieruchomości, powinien być w akcie prawa miejscowego wyrażony wprost i w sposób wskazujący na jego przesłanki oraz podstawę prawną. Natomiast w niniejszej sprawie nie można ustalić, jaki interes publiczny wymagał, aby zakazać zabudowania działki skarżącej. Gdyby bowiem zakaz ten wynikał z potrzeb ochrony przyrody lub środowiska, plan miejscowy przeznaczyłby tę nieruchomość na cele zieleni (zieleni urządzonej, naturalnej, nadbrzeżnej), umożliwiając Spółce dochodzenie stosownego odszkodowania. W ocenie Spółki z powyższych okoliczności wynika wyraźna intencja Rady Miasta, aby pozbawić właściciela przedmiotowych nieruchomości prawa zabudowy, unikając jednocześnie odpowiedzialności prawnej, a także odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie tego zakazu, uregulowanej w art. 36 ust. 1, ust. 2 ust. 3 u.p.z.p. Podniesiono, że zarzut celowego użycia wskaźnika powierzchni zabudowy w celu zablokowania możliwości zabudowania terenu 1MW w zaskarżonym planie wynika wprost z wyjaśnień pełnomocnika organu, przytoczonych w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2021 r. (sygn. akt II OSK 2735/20). Zatem Rada Miasta istotnie przekroczyła granice władztwa planistycznego. Zaskarżona uchwała celowo wprowadza na nieruchomości skarżącej fikcyjne regulacje w zakresie przeznaczenia oraz zasad zagospodarowania i warunków zabudowy, a zatem jest bezprzedmiotowa i niezgodna z obiektywnym porządkiem prawnym. Jednocześnie skarżąca podniosła, że dotychczasowe postępowania przed sądami administracyjnymi, dotyczące powyższej uchwały, nie wyłączają rozpatrzenia jej skargi, gdyż nie tworzą wobec sytuacji prawnej skarżącej powagi rzeczy osądzonej. Z treści zarzutów stawianych wobec przedmiotowej uchwały w sprawach o sygn. akt II OSK 1462/18, II SA/OI 721/18 oraz II OSK 2735/20, a także z treści uzasadnień wydawanych dotychczas orzeczeń wynika, że w żadnym postępowaniu nie rozpatrywano kwestii obejścia prawa przez Radę Miasta przy ustanawianiu zakazu zabudowy na terenie wskazanych działek. W odniesieniu do naruszenia interesu prawnego właściciela nieruchomość sądy rozpatrywały sprawę w zakresie zastosowania zasady równości wobec prawa, a takiego zarzutu skarżąca w niniejszym postępowaniu nie podnosi.