Wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 listopada 2019 r., sygn. II SA/Łd 571/19

Gospodarka mieniem

Dnia 13 listopada 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda - Lenczewska Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Protokolant Asystent sędziego Daria Przybylska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2019 roku sprawy ze skargi Gminy Miasto Ł. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona - oddala skargę. a.bł.

Uzasadnienie

Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 77 i 78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm. ), pismem z dnia 25 września 2018 roku skierowanym do K. i M. D., jako współużytkowników wieczystych w [...] części w nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. A 9, działka nr [...] w obrębie [...] o łącznej pow. 8815 m KW nr [...] - gruntu związanego z lokalem mieszkalnym, wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i ustalił nową wysokość tejże opłaty w wysokości 828,70 zł. Przyjęto jednocześnie, że opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia 2019 r. i wnosi się ją do dnia 31 marca każdego roku, w I roku po aktualizacji 2019 r. - 231, 26 zł, w II roku po aktualizacji 2020 r. - 529,98 zł, w III roku po aktualizacji 2021 r. i w latach następnych - 828,70 zł.

W uzasadnieniu podniesiono, że dotychczasowa wartość gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym uległa zmianie i zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wynosi 173.000 zł. Opłata roczna stanowi 1% nowej wartości.

Pismem z dnia 14 listopada 2018 r. K. i M.D. złożyli wniosek o ustalenie, że wskazana aktualizacja opłaty rocznej jest w całości nieuzasadniona, ewentualnie, że jest uzasadniona w niższej wysokości. Wniosek uzasadniono tym, że Prezydent nie wykazał przesłanek niezbędnych do dokonania aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste i nie wykazał aby doszło do zmiany wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.W. jest dotknięty wadami, które uniemożliwiają uznanie jego wyniku za prawidłowy. Nieprawidłowości przyjęte w operacie dotyczą metody przyjętej przez rzeczoznawcę, która jest nieadekwatna w przypadku przedmiotowej nieruchomości, co spowodowało uzyskanie wypaczonej wartości nieruchomości, co najmniej kilkukrotnie wyższej niż prawdziwa wartość rynkowa nieruchomości. Rzeczoznawca zastosował w wycenie nieruchomości metodę korygowania ceny średniej, nie zaś częściej spotykaną metodę porównania parami, z uwzględnieniem metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z założeniami metody korygowania ceny średniej wybrane nieruchomości powinny być w jak największym stopniu podobne do nieruchomości wycenianej, a co za tym idzie - również w wysokim stopniu podobne między sobą. Tymczasem baza danych nieruchomości przyjętych w operacie szacunkowym [załącznik 3), nie zawiera nieruchomości podobnych do siebie. Dodatkowo rzeczoznawca nie opisał dokładnie cech pozostałych nieruchomości, które zostały wzięte pod uwagę we wskazanej tabeli. Rzeczoznawca biorąc pod uwagę wartość nieruchomości, pominął cechy istotnej dla wycenianej nieruchomości. W ogóle nie wziął pod uwagę ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości, takich jak służebność przejazdu i przechodu, którymi jak sam wskazał - wyceniana nieruchomość jest obciążona, co jest wprost sprzeczne z zasadami nie tylko sporządzania operatów szacunkowych, ale również zasadami logiki i poprawnego rozumowania. Rzeczoznawca nie zwrócił uwagi na okoliczność, że znaczna część nieruchomości jest wyłączona z użytkowania ze względu na pas ochrony podziemnej sieci uzbrojenia - kanalizacji, sieci wodociągowej i gazowej. Brak jest przy tym jakiegokolwiek wskazania, czy nieruchomości wzięte pod uwagę do obliczenia ceny średniej mają takie ograniczenie. W ocenie wnioskodawców o pośpiechu rzeczoznawcy świadczy, że w sprawie osiedla przy uL A 9 zostały sporządzone operaty szacunkowe dotyczące działki na której posadowione są lokale i garaże pod budynkiem, a także działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Działka stanowiąca drogę ma powierzchnię 439 m2 i w całości ograniczona jest służebnością. Tymczasem zarówno w operacie dotyczącym nieruchomości pod budynkiem, jak i nieruchomości drogowej, rzeczoznawca wziął pod uwagę dokładnie te same nieruchomości porównawcze.