Wyrok WSA w Lublinie z dnia 7 listopada 2019 r., sygn. II SA/Lu 416/19

Planowanie przestrzenne; Zagospodarowanie przestrzenne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska Protokolant Sekretarz sądowy Agata Jakimiuk po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 listopada 2019 r. sprawy ze skargi W. K. oraz B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] r. Burmistrza Miasta P. ustalił B. i W. małż. [...] jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. B. D. (obręb geod. B. B.), oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ podał, że przedmiotowa działka przed zmianą planu przeznaczona była pod obszar lasów i urządzeń obsługi gospodarki leśnej (RL), natomiast po zmianie planu przeznaczona jest w części pod teren zabudowy zagrodowej (3RM), w części pod teren rolny (4R) oraz w części na poszerzenie drogi wewnętrznej (5KDW). Po wejściu w życie zmiany planu małżonkowie sprzedali przedmiotową nieruchomość aktem notarialnym z dnia [...] r. Według operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 29 stycznia 2019 r. na skutek zmiany planu wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł (przed zmianą - [...] zł, po zmianie - [...] zł). Organ wskazał, że ustalając wysokość przedmiotowej opłaty, zastosował stawkę 20% wzrostu wartości nieruchomości, ustaloną uchwałą Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017 r. nr XXX VII/270/2017.

Po rozpoznaniu odwołania B. i W. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]. rozstrzygnięcie organu I instancji utrzymało w mocy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do § 29 uchwały Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017 r. nr XXXVII/270/2017, dla nieruchomości, których wartość wzrosła w wyniku uchwalenia zmiany planu, zbywanych w okresie do 5 lat od dnia jej wejścia w życie, ustala się 20% stawkę wzrostu wartości nieruchomości, służącą naliczeniu jednorazowej opłaty na rzecz gminy, zgodnie z przepisami ustawy. W myśl zaś art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przepis ust. 4 powyższego artykułu stanowi, że opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jednocześnie art. 37 ust. 11 ustawy stanowi, że zasady określania wartości ustalają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określenie wartość rynkowej uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Stosownie do art. 152 ust. 2, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje - zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ wskazał, że nieruchomość przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego położona była w terenie oznaczonym symbolem RL (uchwała Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 28 grudnia 2001 r. nr XXXI/221/2001) tj. pod obszar lasów i urządzeń obsługi gospodarki leśnej (RL). Po zmianie planu przeznaczona jest natomiast w części pod teren zabudowy zagrodowej (3RM), w części pod teren rolny (4R) oraz w części na poszerzenie drogi wewnętrznej (5KDW) (uchwała Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 20 czerwca 2017 r. nr XXXVII/270/2017). Nieruchomość ta przed upływem 5 lat od wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (wejście w życie uchwały dnia 26 sierpnia 2017 r. ), została przez [...] i B. K. zbyta aktem notarialnym z dnia [...] r. Rep. A nr [...]). Podobnie jak organ I instancji także Kolegium wskazało, że wartość nieruchomości przed i po zmianie planu została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym 29 stycznia 2019 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, ten zaś nie budzi zastrzeżeń. Rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami, przyjmując do porównania z nieruchomością wycenianą zbiór nieruchomości transakcyjnych o cechach (w tym m.in. położeniu, powierzchni, przeznaczeniu) odpowiadających cechom wycenianej nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie stwierdzono, że przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość rynkowa przedmiotowego gruntu wynosiła [...] zł, natomiast po jej uchwaleniu wynosi [...] zł. W związku z powyższym, wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Według Kolegium oszacowanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku lokalnego, dobór zaś nieruchomości podobnych (przed i po uchwaleniu zmiany planu), ich ilość, przyjęty obszar rynku i okres jego badania świadczą o obiektywnym podejściu rzeczoznawcy majątkowego do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Jako nieuzasadniony organ uznał zarzut wadliwego przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przed zmianą planu. Ponieważ nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] przeznaczona była w poprzednim planie pod obszar lasów i urządzeń obsługi gospodarki leśnej (RL), nie zaś pod teren rolny, jak wskazują skarżący w procesie wyceny wartość przedmiotowej nieruchomości należało określić jako grunt leśny, biorąc do porównania nieruchomości o takim charakterze i przeznaczeniu, jak to uczynił rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie. Określenie natomiast wartość przedmiotowej nieruchomości na podstawie faktycznego sposobu jej wykorzystywania byłoby możliwe wyłącznie w przypadku nieobowiązywania wcześniej planu dla obszaru, w którym położona jest wyceniana nieruchomość. W ocenie Kolegium bez znaczenia było zatem rolnicze wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości, jak też wystawianie nakazów płatniczych, ustalających podatek rolny (nie zaś leśny) i jego opłacanie przez skarżących. Bez znaczenia również pozostaje widniejący w ewidencji gruntów, mającej charakter wtórny, zapis o rolniczym charakterze (grunty orne) przedmiotowej nieruchomości, który winien odpowiadać charakterowi wynikającemu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku błędnego wpisu w ewidencji gruntów, osoba władająca nieruchomością powinna dokonać jego weryfikacji. Na podstawie powyższego operatu szacunkowego, organ I instancji, w oparciu o określoną w uchwale Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017 r. nr XXXVII/270/2017 stawkę procentową (20 %), ustalił opłatę planistyczna w kwocie [...]zł ([...] zł x 20%). Organ odwoławczy zaznaczył, że wszczęcie postępowania nastąpiło pismem z dnia 18 lutego 2019 r. zatem w terminie określonym art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.