Wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. II SA/Kr 799/19

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz Sędziowie : WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Paweł Darmoń Protokolant : starszy referent sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Gminy B. na decyzję Wojewody [...] z dnia 3 czerwca 2019 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 7 listopada 2018 r. nr [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. K., za nieruchomość oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,0119 ha oraz działka nr [...] o pow. 0,4700 ha, położoną w miejscowości B., gm. B., która z mocy prawa przeszła na własność Gminy B, o tym, że do wypłaty ww. odszkodowania zobowiązana jest Gmina B reprezentowana przez Burmistrza Gminy B, o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, co do części odszkodowania obejmującej kwotę [...]zł, a także o sposobie i terminie wypłaty ww. odszkodowania.

Ustalając wysokość odszkodowania organ l instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 17 sierpnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G., który wartość gruntu określił na kwotę [...]zł (104,53 zł za l m2), zaś wartość obecnych na nim: składników budowlanych - na kwotę [...]zł, a składników roślinnych - na kwotę [...]zł. Nadanie decyzji co do części odszkodowania rygoru natychmiastowej wykonalności ma podstawie art. 108 kpa organ I instancji uzasadnił okolicznościami sprawy stanowiącymi wypełnienie wymogu, o którym mowa w tym przepisie.

Odwołanie od w/w decyzji złożyła Gmina B, podnosząc, iż rzeczoznawca nieprecyzyjnie określa w punkcie 5.2 na stronie 5 operatu szacunkowego lokalizację szczegółową i otoczenie wycenianej nieruchomości wskazując, iż w otoczeniu tej nieruchomości znajduje się zabudowa usługowa, chociaż w istocie jej brak. Jest to o tyle istotny szczegół, iż w dalszej części operatu na stronie 11 wysnuwa wniosek, iż lokalizacja szczegółowa jest główną cechą warunkującą zakup danej nieruchomości, tym samym jest też ważnym czynnikiem wpływającym na jej cenę. Następnym problemem jest dobór transakcji przyjętych do porównania. Art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej u.g.n) definiuje nieruchomość podobną, przez którą rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze wzglądu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomości podobne to takie, które są porównywalne, porównywalne pod każdym względem, zatem dobrane tak, że nie budzi wątpliwości, że te o znanych cechach mogą świadczyć o wartości nieruchomości wycenianej (por. wyrok NSA z dnia 21.10.2015, sygn. akt I OSK 2638/14) Rzeczoznawca jako podobną nieruchomość przyjął działki o powierzchni 101m2, 601m2, 96m2, 232m2, 64 m2, podczas gdy nieruchomość wyceniana ma powierzchnię 4819 m2 (...) Rzeczoznawca majątkowy wyceniając daną nieruchomość jest zobligowany uwzględnić wszystkie składniki, które są częściami składowymi gruntu, a zatem są trwałe z gruntem związane i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności (art. 47 § l Kc). Ponadto częścią składową jest wszystko to co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kc). Natomiast przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 Kc), a zatem nie podlegają wycenie. Dlatego odwołujący zakwestionował na jakiej podstawie rzeczoznawca dokonując w pkt 12 na stronie 21 operatu szacunkowego określenia wartości odtworzeniowej składników budowlanych zaliczył do nich: Kocioł SAS MI 40, wentylator WPWS 60, Kocioł miałowy Zębiec, bufor ciepła, roboty ziemne podłoża wewnątrz, instalacja w tunelu ogrzewanym elektryczna i cieplna, instalacje urządzenia techniczne w tunelu foliowym zblokowanym (...) Wg stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej czyli na dzień 02.02.2018 r zgodnie z opisem składników budowlanych na str. 6 operatu punkt 5 i 7 w tunelach foliowych było podlewanie kropelkowe natomiast rzeczoznawca podaje cenę dla rurociągów deszczowni z rur stalowych ocynkowanych oraz węże gumowe tłoczone co pozostaje w sprzeczności z zapisami w/w przepisu bowiem tego typu urządzeń na dzień 02.02.2018 r w tunelach nie było. W pozycji 3 tabeli na stronie 21 w kolumnie obiekt widnieje zapis wjazd z kostki granitowej, której cenę przyjęto na podstawie analizy rynku, a do tego doliczono koszty nadzoru budowlanego w wysokości 3%, a niżej w tej samej pozycji zapisano koszt ułożenia wjazdu z kostki granitowej doliczając również koszty nadzoru budowlanego w wysokości 3%. O ile zrozumiałym jest dlaczego doliczono koszty nadzoru budowlanego do ułożenia wjazdu z kostki granitowej o tyle trudno zrozumieć w jakim celu koszty nadzoru budowlanego zostały doliczone do zakupu kostki, której analizy cenowej nie zamieszczono w operacie podobnie jak i innych składników budowlanych, znajdujących się w tej tabeli, których cenę ustalono na podstawie analizy rynku. Nie podano także pozycji cenników na podstawie których określono ceny wskaźnikowe (Cw) dla poszczególnych obiektów jak również uzasadnienia dla wyboru cen z tych cenników. Ponadto zgodnie z art. 49§ l Kc urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary gazu energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Dlatego też o ile można uznać za część składową nieruchomości ciepłociąg z rury preizolowanej, który dostarcza ciepło z kotłowni do tunelu o tyle kabel telekomunikacyjny, kabel energetyczny niskiego napięcia niestety nie ponieważ są one włączone do sieci przesyłowych. Duże wątpliwości budzi również sposób obliczenia stopnia zużycia składników budowlanych. Brak w opracowaniu danych dotyczących okresu eksploatacji obiektu w latach nie pozwala na weryfikację obliczeń stopnia zużycia obiektu. Brak informacji od czego zależy wielkość współczynnika regionalnego, który został użyty do obliczenia kosztu odtworzenia w tabeli na stronie 21 i 22 operatu szacunkowego.