Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 4 lipca 2017 r., sygn. II SA/Ol 432/17

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędziowie sędzia WSA Tadeusz Lipiński sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant sekretarz sądowy Marta Kudła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lipca 2017 r. sprawy ze skargi G. N. i A. N. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących solidarnie kwotę 100 zł (słownie: sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Starosta decyzją z dnia [...], na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2015r. poz. 2031 ze zm.) dalej jako: specustawa drogowa, oraz art. 130, art. 132 ust. 1a i ust. 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016r. poz. 2147 ze zm.) dalej jako: u.g.n., ustalił na rzecz G. i A.N. odszkodowanie w wysokości 38.871,00 zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu D., gmina D. numerem działki [...] o pow. 0,1353 ha, przejętej z mocy prawa na własność Gminy D., na podstawie decyzji Starosty z dnia [...] zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa drogi gminnej w D. wraz z włączeniem do drogi powiatowej [...]".

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 22 kwietnia 2016 r., uwzględniający stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz poziom cen na dzień wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wyjaśnił, że po analizie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, a także dostępnych informacji, rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej działki przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Zdaniem organu I instancji ustalona wartość rynkowa prawa własności w kwocie 38.871,00 zł jest adekwatna do aktualnego poziomu wartości nieruchomości nabywanych na cele drogowe. Ocenił, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, tj. z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i tym samym daje podstawę do uznania, że określona w nim wartość jest wartością rynkową prawa własności, czyli najbardziej prawdopodobną jej ceną możliwą do uzyskania na rynku. Organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy trafnie wybrał i opisał cechy rynkowe oraz ich wagi w procesie szacowania nieruchomości, z których wynika, że decydujący wpływ na cenę działek przeznaczonych pod inwestycje drogowe ma lokalizacja szczegółowa nieruchomości (40%), inne cechy wpływające na wartość (40%) oraz lokalizacja ogólna nieruchomości (20%). Podał, że z analizy wcześniejszych postępowań prowadzonych przez organ w zakresie ustalania odszkodowań za grunty przejęte pod drogi gminne na terenie gminy D., na podstawie decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej w roku 2015, wynika, że za działki położone w obrębie D. (decyzje z dnia [...]) ustalono odszkodowanie w kwocie 30 zł/m2, a w obrębie D. w kwocie 25,50 zł/m2 (decyzje z dnia [...]). Natomiast przyjęta wartość nieruchomości w przedmiotowej sprawie wyniosła 28,53 zł/m2. Zdaniem organu, cena powyższa stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania w obrocie wolnorynkowym, czyli w pełni odzwierciedlającą wartość rynkową nieruchomości, zdefiniowaną w art. 151 u.g.n. Organ I instancji zważył też, że brak jest podstaw do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ przyznany mu zakres uprawnień i kompetencji świadczy o tym, że jest on uznany za osobę zaufania publicznego. Wycena nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej w ramach swej kompetencji nie może weryfikować ani podważać.