Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 marca 2017 r., sygn. IV SA/Po 833/16

Nieruchomości

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) WSA Izabela Bąk-Marciniak Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 marca 2017 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 2 maja 2016 r.nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K. P. kwotę [...]zł (dwa tysiące sześćset siedemdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania K. P. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia [...] maja 2016 r., Nr [...]

W uzasadnieniu organ wskazał, iż decyzją z dnia [...] maja 2016 r. organ I instancji zobowiązał K. P. do uiszczenia opłaty adiacenckiej w kwocie [...]zł, należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni [...] ha, objętych księgą wieczystą nr [...] [...], położonej w obrębie geodezyjnym Miasto K., w związku z dokonaniem podziału tej nieruchomości, zatwierdzonym decyzją z dnia [...] września 2.015 r. nr [...]

Dalej Kolegium podniosło, że organ I instancji podał, iż wobec spełnienia przesłanek z art. 98a ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015, poz. 1774 ze zm.) powstał obowiązek wniesienia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył K. P.. W uzasadnieniu zarzucił naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 - dalej "Kpa") poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego polegającą na uznaniu, że stanowi on dowód uwzględniający wszystkie okoliczności faktyczne i prawne konieczne do ustalenia opłaty adiacenkiej. Podniósł, iż przeciw rzetelności operatu świadczy dobór próbki porównawczej, którą wykorzystano do oszacowania wartości nieruchomości. W celu oszacowania wartości nieruchomości przed podziałem, biegły zestawił je z trzema innymi nieruchomościami, z których powierzchnia dwóch znacznie odbiega od rozmiarów wycenianej nieruchomości. Wynosi ona bowiem [...] ha i [...] ha, a zatem jest około dwukrotnie mniejsza od nieruchomości wycenianej, której powierzchnia wynosi [...] ha. W ocenie odwołującego przedstawione różnice są zbyt znaczne, aby móc w oparciu o zasady logiki i doświadczenia życiowego uznać je za podobne. Odwołująca podał, iż jego zdaniem rzeczoznawca majątkowy nieprecyzyjnie zastosował opisy cech wpływających na wartość nieruchomości. Jedną z nich jest lokalizacja szczegółowa. W zależności od właściwości, nieruchomości, rzeczoznawca dokonywał oceny tej cechy z zastosowaniem dwustopniowej skali - lokalizacja nieruchomości mogła zostać uznana za dobrą lub średnią. Biegły w lakonicznym opisie tej cechy przyjął jedynie, jakie kryteria bierze pod uwagę oceniając lokalizację, nie wskazując co decyduje o konkretnej ocenie. Zdaniem odwołującego nie wiadomo kiedy zostanie ona uznana za dobrą, a kiedy za średnią. Podobne zastrzeżenia budzi cecha "struktura i walory organizacyjne nieruchomości". Opis tej cechy wskazuje, że oceniając nieruchomość pod tym kątem biegły bierze pod uwagę kształt działki, a najwyższą ocenę uzyskują nieruchomości o kształcie prostokątnym. Operat nie wyjaśnia kwestii co w sytuacji, kiedy działka ma inny kształt. Takie same zastrzeżenia odwołujący podnosi względem opisów cech uwzględnianych przy określaniu wartości nieruchomości po podziale, przy czym odwołujący podkreśla, iż pomimo przedstawienia przez biegłego takiego samego opisu cechy "struktura i walory organizacyjne nieruchomości", tym razem zastosował trzystopniową skalę ocen, w żaden sposób tego nie uzasadniając. Skonstruowana w ten sposób charakterystyka porównywanych obiektów uniemożliwia odwołującemu weryfikację operatu szacunkowego i sprawia, że jawi się on jako niespójny i nielogiczny. Na koniec dodał, iż biegły - w jego ocenie - nie może porównywać nieruchomości wycenianej z nią samą. Przypadek ten uznać należy za przejaw skrajnej nonszalancji w doborze przez biegłego nieruchomości podobnych. Biorąc powyższe pod uwagę odwołujący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.