Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. II SA/Sz 838/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. oddala skargę, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącej Spółki A. kwotę [...] ([...]) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta S. ustalił dla Spółki A. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w S. przy ul. [...], stanowiącej działkę nr [...] obr. [...] o powierzchni [...] m2, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach [...].

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że zgodnie z decyzją podziałową wydaną w dniu [...] przez Prezydenta Miasta S., która stała się ostateczna w dniu [...], wyodrębniono z działki nr [...] obr. nr [...] : działki [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod budowę 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz działkę nr [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Sporządzony w dniu [...] dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej operat szacunkowy potwierdził, że na skutek dokonanego podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Organ wskazał, że rzeczoznawca prawidłowo określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wraz z dopuszczalną metodą korygowania ceny średniej. Dla potrzeb opinii biegły przeanalizował transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności znajdujących się w wolnym obrocie od 2010 r. do 2013 r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej lewobrzeżnej części S. ze szczególnym uwzględnieniem osiedli: [...]. Z uwagi na ograniczoną ilość transakcji o większym areale przedłużono okres analizy rynku do 3 lat. W tym czasie biegły nie zaobserwował wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego, w związku z czym założył, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygował ich o upływ czasu. Wartość nieruchomości przed i po podziale określono w oparciu o nieruchomości podobne. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr 1 analizowanej opinii, charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cech rynkowych przeprowadzono w tabeli nr 2, a określenie zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr 3. Biegły ostatecznie określił wartość rynkową 1 m2 gruntu przed podziałem na [...] zł/m2. Z kolei do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości po podziale wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr 4 analizowanej opinii, charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cech rynkowych przeprowadzono w tabeli nr 5, a określenie zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr 6. Biegły ostatecznie określił wartość rynkową 1 m2 gruntu po podziale na [...] zł/m2. Wartość rynkową działki nr [...] wydzielonej pod drogę wewnętrzną określono jako cenę średnią rynkową za grunty sprzedane w udziałach pod drogi wewnętrzne na kwotę 41 zł/m2 na osiedlu [...].