Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r., sygn. II SA/Gd 357/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2015 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.

Uzasadnienie

Wójt Gminy, decyzją z dnia 9 stycznia 2014 r., po rozpatrzeniu wniosku J. G. z dnia 9 sierpnia 2013 r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej na terenie działki nr [...] położonej w obr. K. , w Gminie. Uznał bowiem, że przeprowadzona w sprawie analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, iż przedmiotowa inwestycja nie spełnia wymogów wynikających z art. 61 ust 1 pkt 1, 2 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie, Wójt wyjaśnił, że w celu przeprowadzenia analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono obszar analizowany w odległości 162 m od granic działki nr [...]. Tak wyznaczony obszar analizowany, w ocenie Wójta, jest wystarczający dla dokonania oceny sposobu zagospodarowania terenów sąsiadujących z działka inwestora. Analizie poddano bowiem całe tereny działek, których nawet mała część jest położna w odległości 162 m od granic przedmiotowej działki. Obszar objęty wnioskiem położony jest w strefie przestrzeni rolniczej, w znacznym oddaleniu od terenów zwartej zabudowy miejscowości K. - ponad 150 m. Znaczny dystans zabudowy położonej w K. uzasadnia zaś uznanie, że brak jest podstaw do przyjęcia jej za miarodajną dla wyznaczenia wskaźników nowej zabudowy i zabezpieczenia ładu architektonicznego na terenie, którego dotyczy wniosek.

W ocenie Wójta w wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przede wszystkim Wójt uznał bowiem, że w analizowanym obszarze brak jest terenów z legalną zabudową rekreacyjną, oznaczonych w rejestrze gruntów symbolem "Bi", które posiadałyby dostęp do tej samej drogi publicznej co działka inwestora. W sąsiedztwie działki nr [...] występuje nieliczna, substandardowa zabudowa gospodarcza i letniskowa o zróżnicowanych formach, która stanowi samowole budowlane. Fakt ten wynika z pisma Wydziału Architektury Starostwa Powiatowego z dnia 29 października 2013 r., w którym stwierdzono, że dla żadnej z działek w obszarze analizowanym (z pominięciem pasa działek budowlanych z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, położonych w odległości około 50 m od ul. W.) nie wydano pozwoleń na budowę. Również w piśmie z dnia 21 października 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wyjaśnił, że dla żadnej z działek położonych w obszarze analizowanym nie przeprowadzono legalizacji i nie wydano decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz o pozwoleniu na wznowienie robót, jak również nie wydano decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego w trybie art. 49 ust 4 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego. Z kolei, istniejące w południowej części analizowanego terenu, na działkach położonych bezpośrednio wzdłuż ul. W., legalne budynki mieszkalne wyznaczają linię zabudowy wyłącznie wzdłuż ul. W. i w odniesieniu tylko do tej drogi. Ustalenie nowej linii zabudowy wzdłuż innych działek drogowych, w sytuacji braku legalnej zabudowy tworzącej obudowę tych dróg, stanowiłoby naruszenie zasad kształtowania ładu przestrzennego. Obowiązująca linia zabudowy ustalona w wyniku analizy dla ewentualnej zabudowy na działce nr [...] nie jest zaś zgodna z linią zabudowy określoną we wniosku. Ponieważ działka ta nie ma wspólnej granicy z drogą publiczną i znajduje się w odległości od 178 do 218 m od tej drogi nie jest możliwa na niej realizacja budynku, którego ściana frontowa przylegałaby do obowiązującej linii zabudowy ustalonej w obszarze analizowanym w odległości 18 m od północnej granicy działek drogowych nr [...], [...], [...]. Ponadto, funkcja legalnych budynków położonych w obszarze analizowanym nie jest zgodna z funkcją zaplanowanej we wniosku inwestycji tj. budowy budynku rekreacji indywidualnej.