Wyrok WSA w Lublinie z dnia 22 października 2013 r., sygn. II SA/Lu 525/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Achrymowicz, Sędzia WSA Ewa Ibrom, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 października 2013 r. sprawy ze skargi Towarzystwa Nieruchomości na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz uchyla decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. nr [...] II. zasądza od Wojewody na rzecz Towarzystwa Nieruchomości kwotę 757 ( siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

W dniu 10 sierpnia 2010r. T. N. spółka z o.o w W. złożyło wniosek o zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę zespołu budynków usługowo - mieszkalnych etap I, obejmujący dwa budynki "A" i "B" na działkach nr 18/3, 19/3, 20 i 27/1 przy ulicy P. w L. Postanowieniem z [...] Prezydent Miasta L. zobowiązał inwestora do uzupełnienia dokumentacji o rozwiązanie projektowe uwzględniające ograniczenie gabarytów zabudowy (obniżenie najwyższego obiektu co najmniej o dwie kondygnacje) w celu zapewnienia wymaganej neutralności widokowej z wyznaczonych punktów widokowych DW, tj. z okolic skrzyżowania Al. M. S. i Al. K. - D. oraz okolic skrzyżowania Al. S. i C. - D. zgodnie z § 65 ust. 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III. Zdaniem organu naniesienie projektowanego zespołu budynków na zdjęcie W13 oraz zdjęcie W12 analizy widokowej miało wykazać, że planowana zabudowa będzie eksponowana jako subdominanta w panoramie i w znaczny sposób naruszy objęte ochroną dalekie widoki zabytkowej sylwety historycznego zespołu miejskiego z głównych traktów komunikacyjnych. Stanowisko organu w przedmiotowej kwestii zostało oparte na ekspertyzie rzeczoznawcy Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w dziedzinie ochrony krajobrazu kulturowego prof. A. B., wykonanej na zlecenie Prezydenta Miasta na temat spełnienia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie stref widokowych. Ponadto zobowiązano inwestora do złożenia: 1) analizy widokowej sporządzonej dla dwóch etapów inwestycji; 2) projektu zagospodarowania terenu sporządzonego dla całego zamierzenia budowlanego; 3) stosownie do potrzeb "oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków również dla obiektów II etapu oraz o warunkach przyłączenia tych obiektów do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych" ; 4) rozwiązania projektowego pasa zieleni izolacyjnej, wymaganego w związku z odstępstwem od przepisów § 19 ust. 2 pkt.3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, polegającym na budowie budynku garażowego na 350 miejsc postojowych w odległości 5,51 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną {postanowienie z dnia 28 listopada 2008r. ) oraz drogi wewnętrznej spełniającą wymagania Wydziału Dróg i Mostów UM ( decyzja Nr 13/08 z dnia. 14 lutego 2008 ) ; 5) prawidłowo wyliczonego, zgodnie ze wszystkimi rysunkami i zestawieniami, bilansu terenu jednoznacznie odzwierciedlającego, że projektowane powierzchnie użytkowe usługowe i mieszkaniowe rozpatrywane zarówno dla całego zamierzenia budowlanego, jak też dla I-ego etapu są zgodne z ustaleniami § 29 ust.2 pkt.2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta - część III zatwierdzonego w dniu [...] uchwałą nr [...] Rady Miasta. Ponieważ inwestor nie usunął powyższych braków w wyznaczonym 3 miesięcznym terminie decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji. Decyzją z dnia [...] Wojewoda utrzymał powyższe rozstrzygnięcie w mocy. Również w jego ocenie inwestor był zobowiązany do uzgodnienia zjazdu z działki, na której miała być realizowana inwestycja z zarządcą drogi, uzyskania oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów także dla II etapu inwestycji oraz sporządzenia planu zagospodarowania terenu dla całej inwestycji, zgodnie z wymogami określonymi w art. 34 ust. 3 pkt 1 cyt. ustawy oraz § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r., w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego ( Dz. U. Nr 120. poz. 1133 ze zm.). Powołując się na ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta, część III, według których działki inwestora znajdują się na obszarze, oznaczonym w Planie symbolem UC Tereny Koncentracji funkcji usługowej, a ponadto w strefach polityki przestrzennej: Strefie Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji - SRiKl, Strefie Ochrony Dalekich Widoków Sylwety Miasta Historycznego - DW 1 - 9, Strefie Ochrony Bliskiego Tła Panoramy Śródmieścia - ET 1, Strefie Ochrony Krajobrazu Otwartego Daleką Ekspozycją Zewnętrzną - EZ, Strefie Miejskiej - Y2 i Strefie Koncentracji Usług i Funkcji -Y2E uznał, że również analiza widokowa powinna być wykonana dla całego zamierzenia z uwzględnieniem budynku "C", a nie tylko dla budynków realizowanych w I etapie. Podkreślono przy tym, że stosownie do ekspertyzy zamówionej przez organ I instancji w strefach DW7a, DW7b wymagane wrażenie neutralności widokowej jest możliwe do uzyskania - w istniejącym stanie zainwestowania otoczenia tego terenu - po obniżeniu najwyższego projektowanego obiektu o dwie kondygnacje. Według Wojewody inwestycja jest zgodna z ustaleniami planu dopuszczającego łączenie funkcji usługowej z funkcją mieszkaniową pod warunkiem, że wielkość programu mieszkaniowego dla nowo realizowanych inwestycji nie będzie przekraczała 30% powierzchni użytkowej docelowego programu zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi i jeżeli nie będzie stała w sprzeczności z zapisami dotyczącymi ustaleń dla stref polityki przestrzennej. Dla zachowania powyższego warunku wystarczy, że inwestor wykaże możliwość jego spełnienia odnosząc go tylko do własnego terenu. Jednak proporcje o których mowa wyżej mają być, zgodnie z ustaleniami § 29 ust. 2 pkt 2. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zachowane dla każdego etapu realizacji budowy, a nie dla całego zamierzenia, jak przyjęto w projekcie budowlanym. Ponadto potwierdzono konieczność zaprojektowania pasa zieleni izolacyjnej pomiędzy budynkiem "B" ( garażem na 350 samochodów ), a sąsiednią działką nr 27/2.