Wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 października 2011 r., sygn. IV SA/Wa 844/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Kania, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2011 r. sprawy ze skargi R. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -

Uzasadnienie

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z [...] lutego 2011r. - zaskarżoną skargą przez R. N. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie - utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta S. z [...] stycznia 2011r., którą odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na terenie obejmującym działki ewidencyjne o nr [...],[...] i [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w S.

Stan sprawy przedstawia się następująco:

R. N. wnioskiem z 27 sierpnia 2010r. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Burmistrz Miasta S. decyzją z [...] stycznia 2011r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Organ stwierdził, iż z przeprowadzonej analizy urbanistycznej w oparciu o art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [(Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717, ze zm.) - dalej w skrócie: u.p.z.p.], która stanowi szczegółowe uzasadnienie stanowiska zajętego w decyzji, wynika że nie jest możliwe ustalenie warunków dla przedmiotowej inwestycji, gdyż nie zostają spełnione wymogi z art. 61 ust. 1 pkt. 1, 3 i 5 u.p.z.p. Planowana inwestycja nie jest możliwa z uwagi na brak spełnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (możliwości kontynuacji cech zabudowy zlokalizowanej w sąsiedztwie), brak kompletu mediów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia oraz kolizję z planowaną w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta S. drogą ponadlokalną, niezbędną dla funkcjonowania rejonu działek objętych wnioskiem. Wskazano też na niezgodny z zasadami ładu przestrzennego i zasadami zrównoważonego rozwoju zamiar realizacji inwestycji w terenie, całkowicie nie przygotowanym do urbanizacji z uwagi na brak infrastruktury inżynieryjnej oraz komunikacyjnej. Szczegółowo co do niespełnienia zasady dobrego sąsiedztwa, organ podał iż jakkolwiek formalnie warunek ten jest spełniony, to przy wymiarach działek inwestycyjnych oraz uwzględnieniu innych uwarunkowań terenowych - w tym barier przestrzennych (rowy melioracyjne) - zabudowa terenu inwestycyjnego w części planowanej przez stronę naruszałaby istniejący ład przestrzenny. Zatem możliwa byłaby wyłącznie w części pomiędzy ul. [...] a rowem "A" (melioracji szczegółowej), ale to część nie posiada cech budowlanych (szerokość 8 m) i przeznaczona będzie pod drogę dojazdową do części działki położonej na południe od rowu "A", który stanowi naturalną barierę dla zabudowy. Wniosek o dopuszczenie zabudowy poza rowem, tj. po jego południowej stronie - w terenie wyłącznie pól rolnych i nieużytków, w strefie uciążliwości linii wysokiego napięcia i poza zasięgiem infrastruktury inżynieryjnej i komunikacyjnej - w ocenie organu jest właśnie naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p Wskazano, że kontynuacja cech zabudowy jest możliwa tylko na północ rowu "A", natomiast na południe rowu "A" sąsiedztwo jest niebudowlane, zasadniczo rolnicze lub tereny nieużytków - w związku z czym dopuszczenie regularnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w takim sąsiedztwie nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p Odnośnie niespełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. organ wskazał ponownie, iż rów "A" melioracji szczegółowej stanowi naturalną barierę dla rozwoju sieci inżynieryjnych w rejonie. Inwestor w postępowaniu przedstawił jedynie warunki techniczne przyłączenia się do sieci elektroenergetycznej, co wypełnia część wymagań dotyczących siły elektrycznej i ogrzewania (elektrycznego). O ile możliwe byłoby dopuszczenie zabudowy w oparciu o szczelne szambo - na zasadzie analogii do obsługi zabudowań przy ul. [...], w sytuacji barku kanalizacji miejskiej - to należy wskazać iż ta sama zabudowa jest zaopatrywana w wodę z wodociągu miejskiego w ul. [...], a granicą obsługi sieci wodociągowej jest ww rów "A". Wskazanie wnioskodawcy, iż zamierza zaopatrzyć inwestycję w wodę z własnych ujęć (studni) nie jest poparte żadnymi badaniami hydrologicznymi. Nie jest wiadome czy istnieją w działce zasoby wodne o odpowiedniej wydajności zapewniającej obsługę bytową i przeciwpożarową inwestycji. W związku z powyższym nie jest też wiadome, czy naruszenie ewentualnych zasobów wodnych nie wpłynie na poziom wód gruntowych na działkach sąsiednich. Nie jest też wiadome na jakiej głębokości położone są ewentualne zasoby wód podziemnych, w związku z czym nie można stwierdzić czy konieczne byłoby uzyskanie pozwolenia wodno prawnego na czerpanie wód z głębokości poniżej 30 m od poziomu terenu. Wreszcie nie jest wiadome czy jakość wód podziemnych jest adekwatna do celów użytkowych, oraz czy jej skład chemiczny umożliwia jej uzdatnienie. Sama deklaracja inwestora, że takowe zasoby wody podziemnej istnieją jest niewystarczające w postępowaniu administracyjnym o ustalenie warunków zabudowy i nie wypełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutu skarżącego, iż w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w trybie decyzji administracyjnej nie należy analizować obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta S., organ oparł się na treści wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 sierpnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1250/08. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - w wyniku rozpoznania odwołania skarżącego od decyzji organu pierwszej instancji - decyzją z [...] lutego 2011r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta S. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy, opierając się na treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wskazał iż ratio legis art. 61 ww ustawy jest ochrona ładu przestrzennego. Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Celem tej normy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ww ustawy wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu organ musi ustalić jako warunek konieczny, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana, oraz to, czy teren i planowana inwestycja spełniają pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 powołanej ustawy.