Wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 października 2011 r., sygn. II SA/Kr 988/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie : WSA Krystyna Daniel (spr.) NSA Joanna Tuszyńska Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2011 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 15 marca 2011 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy skargę oddala

Uzasadnienie

Prezydent Miasta K. decyzją z [...] listopada 2010 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.) odmówił A.C. ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej na działkach nr 1, 2 obr. [...] wraz z budową drogi dojazdowej na dz. nr 3, 4 , 5, 6, 7, 8, 9, 10 obr. jw. wraz z budową zjazdu z dz. nr 11 na dz. nr 12 , 3 obr. jw. przy ul. [...] w K. ". Załączniki: Nr 1 - Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali 1:1000 wraz z częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz Nr 2 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowią integralną część decyzji.

W uzasadnieniu organ l instancji podał, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie wpłynął 15.10.2009 r. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie.

Ponadto organ wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zagospodarowaniu przestrzennym należy uwzględniać m.in. wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe, przy czym, pojęcie ładu przestrzennego zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 1 ww. ustawy. W toku postępowania, sporządzono analizę urbanistyczno - architektoniczną, która wykazała przynależność wschodniej części terenu objętego wnioskiem do rozległych terenów otwartych, wolnych od zabudowy określając jednocześnie zabudowę na działce sąsiedniej nr 13 obr. [...] jako właściwą dla określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu na działce nr 10 objętej wnioskiem. Z przeprowadzonej analizy wynika, iż wszystkie nieruchomości zabudowane są zabudowane wyłącznie pojedynczymi budynkami mieszkalnymi, wraz z którymi występują również wolnostojące (jak na dz. nr 13 obr. [...] ) lub jako zespolone z budynkiem mieszkalnym budynki garażowe. Powyższe cechy zagospodarowania działek zabudowanych w obszarze wykazały możliwość realizacji na terenie objętym wnioskiem wyłącznie pojedynczego budynku mieszkalnego z garażem, jako zlokalizowanych na części zachodniej działki w wyznaczonych liniach zabudowy jako kontynuujących tę linie na działce sąsiedniej nr 13 obr. [...] . Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych organ podał, iż działkami sąsiednimi są wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizy. Zauważył jednocześnie, że fakt istnienia w obszarze analizy zabudowanej działki sąsiedniej nie przesądza jeszcze o tym, że planowana zabudowa będzie stanowić "kontynuację" wspomnianej zabudowy sąsiedniej. Analiza obszaru wykazała przynależność zasadniczej części terenu objętego wnioskiem do rozległych terenów zielonych oraz brak działki sąsiedniej pozwalającej na spełnienie wymagań określonych w art. 61 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Większość działek znajdujących się w obszarze wraz z zasadniczą powierzchnią działki nr 1 i w całości działką nr 2 przynależą do terenów otwartych, wolnych od zabudowy, stanowiącymi rozległy kompleks terenów zieleni wraz z działkami użytkowanymi jako sadownicze. Lokalizacja działki nr 2 obr. [...] wyklucza możliwość jej zabudowy w kontekście istniejących uwarunkowań przestrzennych i krajobrazowych występujących w obszarze analizowanym oraz w kontekście szerszym, natomiast możliwy zakres zabudowy działki nr 1 pozwala na realizację jedynie pojedynczego budynku mieszkalnego o parametrach jak na działce sąsiedniej nr 13 obr. [...]. Realizacja planowanej inwestycji w zakresie wskazanym we wniosku nie jest zatem możliwa, ponieważ powodowałaby znaczne przekroczenie linii zabudowy określającej zakres obecnej, najbardziej oddalonej zabudowy od ul. [...] w kierunku wschodnim. Konstatował, że wnioskowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji cech zagospodarowania terenu, w szczególności w zakresie linii zabudowy od strony terenów otwartych. W obszarze analizowanym nie stwierdzono żadnej działki, która mogłaby stanowić podstawę do wyznaczenia tak znacznego zakresu zainwestowania w kierunku wschodnim jak zostało to zaznaczone we wniosku. Organ stwierdził również, że tereny dotąd niezabudowane i chronione przed zabudową, odpowiednimi ustaleniami planów zagospodarowania przestrzennego, które na dzień dzisiejszy utraciły moc, wymagają koncepcji zagospodarowania w skali obejmującej nie tylko założenie inwestycyjne, lecz także szeroki kontekst uwarunkowań krajobrazowo-przestrzennych badanych i opracowywanych w podejmowanych w pracach nad miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Powyższy przepis wprowadza na tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Istniejące pojedyncze obiekty o cechach tradycyjnych, budynków jednorodzinnych użytkowane są zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem - nie stanowią wzorca dla ukształtowania wnioskowanej, nowej, wielorodzinnej zabudowy mieszkalnej pod względem cech zabudowy i zagospodarowania terenu.