Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 14 wrzenia 2011 r., sygn. II SA/Gl 249/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant referent - stażysta Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2011 r. sprawy ze skargi E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wójt Gminy O., działając jako organ I instancji, nałożył na E. J., byłą właścicielkę położonej w O. działki nr [a], obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości 15 214,20 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zbytej aktem notarialnym Rep. [...] z dnia [...] r. (umowa sprzedaży). W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż w dniu [...] r., zostało wydane zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego z urzędu w sprawie ustalenia i pobrania 30% jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości O. Zawiadomienie E. J. otrzymała w dniu [...] r. Następnie organ zlecił wycenę wzrostu wartości nieruchomości, przeprowadzono wizję terenową z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, przyjęto i oceniono operat szacunkowy, zawiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Tym samym organ wykonał wszystkie czynności administracyjne, niezbędne dla ustalenia opłaty planistycznej. Wójt Gminy O. wskazał następnie, że decyzja wydana w trybie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. zwanej dalej: u.p.z.p.) nie jest decyzją uznaniową, jej podjęcie jest bowiem obligatoryjne w sytuacji kiedy na skutek uchwalenia lub zmiany planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość w myśl obowiązującego do dnia [...] r., planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy O. zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy w O. Nr [...]z dnia [...]r., ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. [...], położona była w terenach oznaczonych symbolem 5R1 - tereny upraw polowych. W okresie po 1 stycznia 2004 r. dla ww. działki brak było planu oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W operacie ewidencji gruntów działka ta miała użytek RVI, LsV. Wejście w życie Uchwały Rady Gminy w O. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dotyczącego miejscowości O. i S. (Dz. Urz. Woj. [...]) spowodowało zmianę przeznaczenia części działki ozn. nr [a] o pow. 0,1900 ha na tereny oznaczone symbolem 1MN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Ustalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowały wzrost wartości działki o kwotę 50.714 zł. Kwota ta została ustalona na podstawie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i stanowi różnicę wartości nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego -108.944 zł, a jej wartością przed uchwaleniem planu - 58.230 zł. Do wyceny części nieruchomości przed wejściem w życie planu wzięto pod uwagę nieruchomości rolne o cechach podobnych do wycenianej, dla których istniała możliwość przekształcenia na działki budowlane (działki spełniające warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy), a więc takie, których cechy (sąsiedztwo, powierzchnia, dostęp do drogi, możliwość wyposażenia w media) spełniają wymogi działki budowlanej. Uwzględniono również sąsiedztwo działek zabudowanych oraz fakt istnienia decyzji Wójta Gminy O. Nr [...] o warunkach zabudowy dla położonej w sąsiedztwie działki [b] k.m. [...]. Przy określaniu wartości nieruchomości po wejściu w życie planu wzięto pod uwagę nieruchomości o takim samym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego (tereny mieszkaniowo-usługowe) i podobnych cechach jak przedmiotowa nieruchomość. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości wybrano nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość a zatem i powierzchnię zbliżoną do obszaru działki, wg stanu jaki ujawniony był na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, przed zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy O. podziałem działki nr [c] z dnia [...] r. Z uwagi na fakt, że w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości dopuszczono w planie możliwość usytuowania bezobsługowej stacji bazowej telefonii komórkowej, której ewentualna lokalizacja przewidziana jest w odległości około 400 m., uwzględniono jej wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości. Szczegółowe określenie wymiernego wpływu ewentualnej inwestycji przy użyciu metod rynkowych wyceny nieruchomości nie było możliwe z powodu braku transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze, w związku z czym zastosowano współczynnik korekcyjny w wysokości 0,90, kształtujący się na najniższym dopuszczalnym poziomie przewidywanym przez Tymczasową Notę Interpretacyjną: III.7, uwzględniający szczególne wady lub zalety nieruchomości wykraczające poza ceny rynkowe. Biorąc pod uwagę, że Rada Gminy w planie miejscowym określiła 30% stawkę służącą naliczeniu opłaty, o której mowa, oraz to, że przedmiotowe zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący, należało ustalić należną od strony opłatę.