Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 31 sierpnia 2011 r., sygn. II SA/Po 330/11

II SA/Po 330/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 31 sierpnia 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w następującym składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik /spr./ Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] listopada 2010r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. Uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego "G." w P. z dnia [...] czerwca 2010r. znak [...] II. Zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżącego kwotę 116 zł (sto szesnaście zł) tytułem zwrotu kosztów postępowania III. Określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] czerwca 2010 roku, znak [...] Prezydent Miasta P. na podstawie art. 145, art. 146 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741) orzekł o (1) ustaleniu po stworzeniu warunków do korzystania z drogi wybudowanej na ul. B., opłatę adiacencką w wysokości 2.890,00 zł z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jak własność Miasta P. we współużytkowaniu wieczystym S. K. w części 4/6 oraz Z. K. w części 2/6, położonej w P., przy ul. D., obręb J., arkusz nr [...], działka nr [...]; (2) zobowiązaniu do wniesienia tej opłaty S. K. w wysokości 1.926,67 zł, oraz Z. K. w wysokości 963,33 zł.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż Prezydent Miasta P. decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2005 roku, znak [...], ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego, polegającą na budowie ul. B. w P. z jej odwodnieniem, a ponadto budowie odcinka wodociągu łączącego wodociąg przy ul. B. na wysokości posesji nr [...] z wodociągiem przy ul. D. Organ ten decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2006 roku, znak [...], zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił Zarządowi Dróg Miejskich pozwolenia na budowę ul. B. z kanalizacją deszczową, siecią wodociągową i przebudową sieci telekomunikacyjnej. Protokolarnego odbioru końcowego inwestycji i przekazania do użytkowania dokonano w dniu [...] lipca 2007 roku. Zgodnie z przekazaną przez Zarząd Dróg Miejskich kartą informacyjną o drogach zrealizowanych w 2007 roku z udziałem środków Miasta P. lub Skarbu Państwa, przed budową drogi ul. B. miała nawierzchnię gruntową. Pismem z dnia [...] maja 2009 roku A. S.A. potwierdził, że zaistniały warunki przyłączenia do wybudowanej w ramach inwestycji sieci kanalizacji deszczowej, odbiorców na odcinku od ul. D. do wysokości nieruchomości nr [...] (działka nr [...]) i na odcinku od ul. Ś. do wysokości nieruchomości nr [...] (działka nr [...]). Nadto Spółka wskazała, że sieć wodociągowa wybudowana w ul. B., spinająca wodociągi w ul. D. i ul. B. ma na celu polepszenie parametrów związanych z ciśnieniem i jakością. Posesje zlokalizowane w rejonie inwestycji były już podłączone do miejskiego systemu wodociągowego przed datą jego odbioru. Na podstawie zestawienia przedstawionego przez Zarząd Dróg Miejskich oraz informacji przekazanych przez A. S. A. i uzyskanych w wyniku przeprowadzenia w dniu [...] maja 2009 roku wizji na ul. B. ustalono, że zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi przez S. K. i Z. K. jak współużytkowników wieczystych działki nr [...]. Nieruchomość ta położona jest w pierwszej linii zabudowy wzdłuż nowo wybudowanej drogi o nawierzchni z kostki betonowej oraz drogi na ul. D. o nawierzchni asfaltowej. Bezpośredni dostęp do nowej drogi zapewniony został poprzez wjazd łączący nieruchomość z ul. B. Nieruchomość posiada poza tym wjazd i wejście od ul. D. Ustalono, że użytkownicy wieczyści mogli wcześniej podłączyć nieruchomości do kanalizacji deszczowej, wybudowanej w ul. D. przed wybudowaniem tego urządzenia w ul. B. Wobec powyższego organ pismem z dnia [...] lutego 2010 roku, nr [...], zawiadomił S. K. i Z. K. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej na ul. B. drogi. Zgodnie z art. 146 ust. 1 i 1a wymienionej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej dokonuje się z kolei po otrzymaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W tym celu organ zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, który został wykonany w dniu [...] marca 2010 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. Operat ten był zweryfikowany pod względem jego zgodności z art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W wyniku badania uznano, iż rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami sztuki. Wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości została określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Analizie został poddany rynek działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położonych w zachodniej części Miasta P., w obrębie J., K. i Ł. Badane transakcje miały miejsce w okresie dwóch ostatnich lat. Dla uzyskania większej ilości danych i sporządzenia pełniejszej analizy okres badania rynku rozszerzono do początku 2008 roku. W przypadku działek przy drodze nieutwardzonej przyjęto trzynaście transakcji porównawczych, dotyczących nieruchomości o powierzchni do 357 m2 do 1159 m2 oraz cenach od 248,57 zł/m2 do 561,93 zł/m2. Średnia cena wynosiła 406,96 zł/m2. W przypadku nieruchomości przy drodze utwardzonej analizie poddano czternaście transakcji, dotyczących działek o powierzchni od 471 m2 do 871 m2, których ceny wynosiły od 327,659 zł/m2 do 585,23 zł/m2. Cena średnia wynosiła 481,66 zł/m2. Wzrost wartości nieruchomości wynosił więc 15,5%. Szacując wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu rozważanej drogi rzeczoznawca majątkowy za pomocą współczynnika korekcyjnego uwzględniła okoliczność, że nieruchomość posiada dostęp do drogi na ul. D. oraz na ul. B. Zastosowała także współczynnik relacji rynkowej prawa użytkowania wieczystego do prawa własności w celu uwzględnienia istniejących na rynku różnic cenowych pomiędzy prawami. Organ zwrócił także uwagę, iż wbrew twierdzeniom Z. K., wjazd od strony ul. B. jest przez niego użytkowany. Fakt ten został potwierdzony podczas wizji przeprowadzonej w dniu [...] maja 2009 roku, a także na podstawie zdjęcia lotniczego z 2007 roku. Oceniając zatem przedstawiony operat szacunkowy organ uznał, że jest on spójny i logiczny, a określone w nim wartości są wiarygodne. Pismem z dnia [...] kwietnia 2010 roku organ powiadomił strony o możliwości zapoznania się z dowodami i materiałami zebranymi w sprawie i wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji. Strony nie zgłosiły jednak żadnych zastrzeżeń, ani wniosków dowodowych. Nie wniesiono również o rozłożenie opłaty na raty. Na podstawie operatu szacunkowego ustalono, że wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nr [...] wynosiła przed budowaniem drogi 215.052,00 zł, a po jej wybudowaniu - 220.832,00 zł. W wyniku wybudowania drogi wartość nieruchomości uległa podwyższeniu o 5.780,00 zł. Zgodnie z uchwałą nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej Rada Miejska w P. określiła, że opłata ta wynosi 50% wzrostu wartości nieruchomości, a więc w niniejszej sprawie jest to kwota 2.890,00 zł. Przeprowadzone postępowanie wykazało także, iż w dniu [...] lipca 2007 roku stworzono S. K. i Z. K. warunki do korzystania z drogi wybudowanej na ul. B.