Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 4 sierpnia 2011 r., sygn. II SA/Gl 204/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Protokolant referent - stażysta Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi [A] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...]r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości.

Uzasadnienie

Obecnie skarżąca [A], działając w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, sprzedała aktem notarialnym z dnia [...] r. działkę nr [...] o powierzchni 0,8830 ha, położoną w gminie J., niezabudowaną, posiadającą dostęp do drogi publicznej. Jak podano w § 1 umowy sprzedaży, w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, działka w pasie 60 m od strony drogi przy ulicy [...] stanowi teren zabudowy mieszkaniowej mieszanej, a w pozostałej części położona jest na terenach rolnych. Działka została sprzedana za kwotę brutto 37.500,00 zł.

Pismem z dnia 18 marca 2010 r. Wójt Gminy J. zawiadomił skarżącą o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] w związku ze zmianą jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i zbycia. Podano, że ustalenie opłaty nastąpi w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, zgodnie ze stawką ustaloną w uchwale Rady Gminy J., Nr [...], z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r.).

W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy z dnia 15 lipca 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę G. M. W operacie tym przyjęto, że ustalenie wartości rynkowej działki dotyczy okresu przed zmianą i po zmianie planu. Ustalenia wartości dokonano na dzień zbycia nieruchomości. Opisując przeznaczenie działki podano, że przed zmianą planu, w planie miejscowym przyjętym uchwałą z [...] r., Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] nr[...] z dnia [...] r.) działka znajdowała się w jednostce o symbolu R - grunty rolne (uprawy polowe i ogrodnicze, użytki zielone) - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej stanowiącej użytki rolne i zielone różnych klas bonitacyjnych, chronionych dla potrzeb rolnictwa. Obowiązywał zakaz zmiany sposobu użytkowania, w tym zakaz lokalizacji i budowy nowych zagród i innych obiektów kubaturowych. Po zmianie planu, zgodnie z uchwałą Rady Gminy J. Nr [...], działka w pasie 60 m od drogi znajduje się w jednostce MM (tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej), w pozostałej części w jednostce 1R - tereny rolnicze. Równocześnie jednak, mimo odwoływania się do zmiany planu miejscowego, w operacie rzeczoznawca stwierdził (s. 10), że w okresie od 1 stycznia 2004 r. do wejścia w życie uchwały nr [...], w gminie nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Charakteryzując zastosowaną metodę wyceny rzeczoznawca podał, że zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami i korygowania ceny średniej. Ustalając wartość nieruchomości przed zmianą planu jako próbkę reprezentatywną przyjęto transakcje działkami o przeznaczeniu rolnym bez prawa zabudowy, o korzystnej lokalizacji wzdłuż ciągów komunikacyjnych pozwalającej oczekiwać na możliwość zmiany przeznaczenia (str. 22 operatu). Jednocześnie na str. 24 podano, że wynikające z analizowanych transakcji ceny minimalne odnoszą się do gruntów o mało korzystnej lokalizacji, bez uzbrojenia, o ponadnormatywnej powierzchni. Po obliczeniu ceny średniej i zastosowaniu współczynników korygujących wyliczono wartość działki o pow. 8830 m2 przed "zmianą" planu na kwotę 19.600,00 zł. Wartość po "zmianie" planu ustalono stosując metodę porównywania parami na kwotę 45.600,00 zł. Próbę reprezentatywną stanowiły działki o przeznaczeniu budowlano-rolnym.