Interpretacja indywidualna z dnia 08.07.2020, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.82.2020.4.PB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.82.2020.4.PB

w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 kwietnia 2020 r. (data wpływu 7 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym 7 kwietnia 2020 r., 2, 4, 19, 22 i 24 czerwca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 16 czerwca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.171.2020.2.KM, 0111-KDIB2-2.4014.82.2020.3.PB wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 19 czerwca 2020 r. (poprzez wniesienie brakującej opłaty) oraz 22 i 24 czerwca 2020 r. (wpływ pisma).

Ponadto wniosek został również uzupełniony przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania 7 kwietnia, 2 i 4 czerwca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

• - Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
• - Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Kupujący), zarejestrowana w Polsce dla celów podatku od towarów i usług (VAT) jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć od Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej, zarejestrowanej w Polsce jako podatnik VAT czynny (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Sprzedający; Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku określani łącznie jako Strony) (i) nieruchomość położoną w G., obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze () (dalej: Działka ()), prawo własności budynku A wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą (Budynek A; Działka (), Budynek A i inne naniesienia na Działce (), jak np. budynek B określony poniżej, będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako Nieruchomość 1) oraz (ii) nieruchomość położoną w G., obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze () (Działka (); Działka () oraz naniesienia na niej, jak np. budynek B określony poniżej, będą w dalszej części wniosku określane łącznie jako Nieruchomość 2). Ponadto, budynek B, wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą, jest zlokalizowany zarówno na Nieruchomości 1, jak i na Nieruchomości 2, a zatem częściowo na Działce () oraz częściowo na Działce () (Budynek B; Budynek A i Budynek B będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako Budynki). Działka () jest oznaczona w ewidencji gruntów numerem () i jest położona w G. Działka () obejmuje obszar 1,4907 ha, a sposób korzystania z niej został oznaczony jako BA tereny przemysłowe. Działka () jest oznaczona w ewidencji gruntów numerem () i jest położona w G. Działka () obejmuje obszar 2,2035 ha, a sposób z korzystania z niej także został oznaczony jako BA tereny przemysłowe. Podsumowując, umowa sprzedaży będzie obejmować zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2, zdefiniowane powyżej (w dalszej części wniosku określane łącznie jako: Nieruchomości), w tym Budynek B zlokalizowany na Nieruchomości 1 oraz na Nieruchomości 2. Sprzedający nie jest właścicielem żadnych nieruchomości innych niż Nieruchomości wymienione powyżej. Ani Nieruchomości łącznie, ani żadna z Nieruchomości osobno w jakiejkolwiek formie nie zostały wyodrębnione w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym nie stanowią one (łącznie lub osobno) odrębnego działu, wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do którejkolwiek z Nieruchomości oddzielnych ksiąg rachunkowych. Do tej pory Sprzedający zarządzał swoimi aktywami niezależnie. Nie zawierał on z osobami trzecimi jakichkolwiek umów o zarządzaniu aktywami. Strony zawarły już przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości (Umowa Sprzedaży). Zgodnie z zamierzeniami Stron, podpisanie Umowy Sprzedaży (Transakcja) jest zaplanowane na drugą połowę 2020 r. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i sprzedaży obiektów magazynowych i produkcyjnych. Sprzedający nie zatrudnia pracowników. W związku z tym, w ramach Transakcji żaden pracownik ani inni członkowie personelu nie będą podlegali transferowi do przedsiębiorstwa Kupującego. Wszelkie działania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego są wykonywane przez podmioty trzecie na podstawie umów o świadczenie usług zawartych ze Sprzedającym, w szczególności w zakresie dostawy mediów (energii elektrycznej, bieżącej wody, gazu), usług ochrony Nieruchomości czy wywozu nieczystości. Żadna z tych umów nie zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. W związku z powyższym, Kupujący zawrze własne umowy zmierzające do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w okresie po Transakcji, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, ochrony itp. Większość umów o świadczenie takich usług zostanie zawarta przez Kupującego z podmiotami, które dotychczas dostarczały te usługi Sprzedającemu. Co do zasady do dnia Transakcji Sprzedający będzie korzystać z zawartych przez niego umów o świadczenie usług w zakresie dostawy mediów, usług ochrony Nieruchomości czy wywozu nieczystości. Jeżeli jednak przed Transakcją Kupujący zawrze już własne umowy zmierzające do zapewnienia mediów, wywozu nieczystości czy ochrony Nieruchomości, zaś Sprzedający zakończy obowiązywanie odnośnych umów zawartych przez siebie, do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży, w celu zagwarantowania właściwego funkcjonowania Nieruchomości w tym okresie, przedmiotowe usługi będą świadczone przez podmioty trzecie na podstawie umów zawartych przez Kupującego. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji energooszczędnych systemów klimatyzacji oraz systemów podgrzewania wody z pompami ciepła i należy do międzynarodowej grupy kapitałowej produkującej i dostarczającej te produkty na całym świecie. Intencją i celem Kupującego leżącymi u podstaw Transakcji jest nabycie Nieruchomości od Sprzedawcy w celu utworzenia na tych Nieruchomościach nowego zakładu produkcyjnego, produkującego systemy opisane powyżej. Powyższe oznacza, że Kupujący zasadniczo zachowa Budynki i związaną z nimi infrastrukturę, ale równocześnie będzie musiał między innymi zmodyfikować te aktywa w istotny sposób, aby sprostać potrzebom przewidywanego zakładu produkcyjnego, nie wspominając o koniecznej w tym celu instalacji linii produkcyjnych oraz innego sprzętu i maszyn produkcyjnych. Powyższe oznacza, że Kupujący nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Sprzedającego, polegającej na wynajmie i potencjalnej sprzedaży obiektów magazynowych i produkcyjnych. Na dzień Transakcji obie Strony będą zarejestrowane w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Strony nie są (i nie będą na dzień Transakcji) podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm., dalej: Ustawa o CIT) lub też ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r., poz. 106 ze zm., dalej: Ustawa o VAT). Sprzedający nabył Działkę () oraz Działkę () od poprzednich właścicieli będących osobami fizycznymi 7 lipca 2016 r. w drodze wkładu niepieniężnego (aportu). Wkład niepieniężny stanowił transakcję podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, zaś Sprzedającemu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem w drodze wkładu niepieniężnego Działki () i Działki (). Działki () i Działki () nie były zabudowane w dniu ich nabycia w drodze wkładu niepieniężnego przez Sprzedającego. W dniu 8 sierpnia 2017 r. zakończono budowę i przyjęto do użytkowania części obu Budynków oraz towarzyszącej im infrastruktury posadowionej na Nieruchomościach. W dniu 31 stycznia 2018 r. została natomiast zakończona budowa pozostałych części Budynków oraz towarzyszącej im infrastruktury posadowionej na Nieruchomościach i zostały one w całości przyjęte do użytkowania. W związku z wytworzeniem Budynków i towarzyszącej im infrastruktury Sprzedający miał pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu odnośnych towarów i usług. W lutym i marcu 2018 r. dokonano modernizacji (ulepszenia) Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenie Budynków były niższe niż 30% wartości początkowej Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Dodatkowo, w celu poprawy wydajności instalacji elektrycznych znajdujących się na Nieruchomościach, przed Transakcją mogą zostać przeprowadzone dodatkowe prace (Prace Elektryczne), choć do tej pory nie podjęto jeszcze decyzji w tym zakresie. Wspomniane Prace Elektryczne miałyby na celu dostosowanie parametrów technicznych instalacji elektrycznych zlokalizowanych na Nieruchomościach do planowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie, po Transakcji, zakładu produkcyjnego na Nieruchomościach (co wymagałoby takich odpowiednich parametrów). Zasadniczo koszty Prac Elektrycznych zostałyby w takim przypadku poniesione przez Sprzedającego i przeniesione na Kupującego, choć nie można też całkowicie wykluczyć wariantu, w którym część (lub ewentualnie nawet całość) wynagrodzenia należnego wykonawcom Prac Elektrycznych zostałaby uiszczona bezpośrednio przez Kupującego. Wspomniane Prace Elektryczne byłyby wykonywane głównie na rzeczach stanowiących własność dostawcy mediów będącego osobą trzecią (jako że rzeczy te nie są własnością Sprzedającego), chociaż nie można całkowicie wykluczyć, że niektóre prace byłyby również wykonywane bezpośrednio na będących własnością Sprzedającego Nieruchomościach, w tym gruntach, budynkach lub budowlach. W każdym razie, nawet jeśli jakiekolwiek Prace Elektryczne miałyby zostać uznane lub miałyby prowadzić do ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) jakiegokolwiek budynku lub budowli (lub ich części) znajdujących się na Nieruchomościach będących własnością Sprzedającego, koszty poniesione na te Prace Elektryczne (włączając koszty poniesione bezpośrednio przez Kupującego, jeżeli taka sytuacja miałaby miejsce) nie przekroczą 30% wartości początkowej któregokolwiek z budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomościach, nawet w połączeniu z określonymi powyżej wydatkami poniesionymi przez Sprzedającego na ulepszenie Budynków w lutym i marcu 2018 r. Od lutego 2018 r. Budynki oraz towarzysząca im infrastruktura były w całości wynajmowane podmiotom trzecim przez Sprzedającego na podstawie umowy najmu podlegającej w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%. Budynki były wykorzystywane przez powyższe podmioty trzecie (najemców) dla celów ich działalności gospodarczej. Umowy najmu obejmujące zarówno całość Budynku A, jak i całość Budynku B, zostały zatem zawarte przez Sprzedającego ponad 2 lata przed datą złożenia niniejszego wniosku. Jednakże, na dzień Transakcji Nieruchomości nie będą już przedmiotem jakichkolwiek umów najmu ani podobnych umów, w związku z czym na Kupującego w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione żadne prawa lub obowiązki z takich umów. W ramach Transakcji nie zostaną także przeniesione na Kupującego jakiekolwiek należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi Nieruchomościami, jakie Sprzedający mógłby posiadać na dzień Transakcji (np. z tytułu zaległego czynszu najmu należnego Sprzedającemu od byłego najemcy). Podobnie, żadna gotówka nie zostanie także przekazana Kupującemu przez Sprzedającego w ramach Transakcji. Niezależnie od powyższego, gwarancja jakości udzielona Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę w odniesieniu do Budynków, jak również jej zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej, zostaną przeniesione na Kupującego. Ponadto, Transakcja nie będzie obejmować przeniesienia na Kupującego praw lub obowiązków Sprzedającego z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania w związku z Nieruchomościami. Działka () jest obciążona nieodpłatną służebnością przesyłu oraz hipoteką umowną ustanowioną na rzecz banku. Również Działka () jest obciążona nieodpłatną służebnością przesyłu oraz hipoteką umowną ustanowioną na rzecz banku. Powyższe nieodpłatne służebności przesyłu zostały ustanowione na czas nieokreślony, jednakże hipoteki umowne ustanowione na Działce () oraz Działce () zostaną przeniesione lub zwolnione. Transakcja dojdzie do skutku jedynie pod warunkiem uzyskania zgody odpowiednich banków na zwolnienie lub przeniesienie wymienionych hipotek. Nieruchomości są wolne od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem praw wymienionych powyżej oraz prawa pierwokupu przysługującego Strefie Ekonomicznej. Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący złożą przed datą Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zgodne pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy całości Nieruchomości podatkiem VAT.