Interpretacja indywidualna z dnia 10.04.2020, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.5.2020.4.PB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.5.2020.4.PB

w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym (data wpływu 10 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 10 stycznia, 11, 12, 13 i 17 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 3 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.14.2020.2.WH, 0111-KDIB2-2.4014.5.2020.3.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 11 marca 2020 r. (poprzez wniesienie brakującej opłaty) oraz 12, 13 i 17 marca 2020 r. (wpływ pism).

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

-X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Y spółka komandytowa (obecnie: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa);

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

-Z Spółka Akcyjna;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Wnioskodawca, Kupujący) jest częścią grupy X realizującej przedsięwzięcia deweloperskie głównie mieszkaniowe. Spółka Akcyjna (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Sprzedający) jest czynnym podatnikiem VAT i posiada prawo wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W., stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 20 655 m2 nr () (dalej: Nieruchomość) oraz prawo własności posadowionych na niej budynków (dalej: Budynki). W dalszej części Wnioskodawca i Sprzedający zwani będą łącznie Stronami. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Wnioskodawcy prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności Budynków w zamian za ustaloną cenę (dalej: Planowana umowa). Zawarcie planowanej umowy zostanie poprzedzone zawarciem umowy przedwstępnej, której stronami będą Wnioskodawca i Sprzedający (Umowa przedwstępna) w umowie tej Strony ustalą warunki, których spełnienie jest wymagane do zawarcia planowanej umowy sprzedaży. W dniu 24 września 2018 r. A sp. z o.o. (dalej: A), w której Sprzedający ma 100% udziałów, złożyła wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 39 budynków jednorodzinnych. Projekt ten nie będzie jednak realizowany. Także jeszcze przed podjęciem decyzji o zawarciu planowanej transakcji podmiot trzeci działający za wiedzą i zgodą Sprzedającego wystąpił z wnioskiem o dokonanie podziału Nieruchomości na 3 działki. Podział ten będzie pokrywał się z trzema inwestycjami budowlanymi, których realizacji zamierza się podjąć Wnioskodawca. W wyniku podziału powstaną Działka Przyszła 1, Działka Przyszła 2 i Działka Przyszła 3; łącznie zwane dalej także Działkami Przyszłymi. Dla poszczególnych Działek Przyszłych planowane jest uzyskanie odrębnych decyzji o warunkach zabudowy zwane w dalszej części odpowiednio Decyzja WZ1, Decyzja WZ2, Decyzja WZ3, lub łącznie Decyzje WZ, a także decyzje pozwolenia na budowę odpowiednio Decyzja PnB1, Decyzja PnB2 i Decyzja PnB3, lub łącznie jako Decyzje PnB. Wnioski o wydanie Decyzji WZ1 i Decyzji WZ2 zostały już złożone, Wniosek o wydanie Decyzji WZ3 zostanie złożony po zawarciu umowy przedwstępnej. Planowana transakcja zostanie dokonana przed zakończeniem ww. postępowania podziałowego. Na Nieruchomości posadowione są 3 budynki niemieszkalne wybudowane w latach sześćdziesiątych, stanowiące odrębny przedmiot własności i będące własnością Sprzedającego. W okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku Sprzedający nie ponosił wydatków, na ich ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub wyższa od 30% ich wartości początkowej. Przed zawarciem planowanej transakcji: 1) Sprzedający udzieli Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w tym zezwoli wskazanym przez Kupującego osobom na wstęp na Nieruchomość celem jej zbadania oraz zezwoli Kupującemu dysponowaniem Nieruchomością na cele budowlane; 2) Sprzedający udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniu podziałowym mającym na celu wydzielenie z Nieruchomości Działek Przyszłych; 3) Sprzedający udzieli Kupującemu pełnomocnictw do reprezentowania go w postępowaniach koniecznych do realizacji planowanych inwestycji, w tym upoważni go do przeglądania akt tych postępowań. Ponadto Sprzedający zobowiąże się do przekazania Kupującemu dokumentacji związanej z prowadzonymi wobec Nieruchomości postępowaniami oraz przeniesieniem na Kupującego praw wynikających z uzyskanych w związku z Nieruchomością pozwoleń, w tym w szczególności pozwolenia na rozbiórkę Budynków. Strony ustaliły, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem, że: 1) wydana zostanie ostateczna decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości w ten sposób, że wydzielone z niej zostaną Działki Przyszłe, a powyższe zostanie ujawnione w ewidencji gruntów niezależnie od podstawy prawnej dokonanego podziału; 2) Nieruchomość wolna będzie od wszelkich wskazanych w umowie przedwstępnej obciążeń hipotecznych i praw i roszczeń na rzecz osób trzecich, poza ewentualnymi wpisami na rzecz Kupującego lub B przewidzianymi tą umową, 3) nie wejdzie w życie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego; 4) Kupujący uzyska Decyzje WZ; 5) Strony uzyskają Interpretację Podatkową. Przy czym Kupujący będzie mógł zażądać zawarcia umowy przyrzeczonej także w przypadku, gdy powyższe warunki nie zostaną spełnione. Cena zostanie podzielona w ten sposób, że jej pierwsza część dalej: Zaliczka 1 zostanie zapłacona przez Kupującego w terminie 7 dni od zawarcia umowy przedwstępnej, zaś w terminie 14 dni od dnia uzyskania prawomocnej decyzji WZ1 Kupujący zapłaci Sprzedającemu drugą zaliczkę (Zaliczka 2). Zapłata Zaliczki 1 i Zaliczki 2 nastąpi na rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza i zostanie z niego zwolniona na rzecz Sprzedającego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. Zapłata Zaliczki 1 i Zaliczki 2 na rachunek depozytowy ma zabezpieczać ewentualne kary umowne na rzecz Sprzedającego wynikające z niedojścia do zawarcia umowy z winy Kupującego, jak również ma potwierdzić jego wypłacalność. Pozostała część ceny zostanie wpłacona na rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przed jej zawarciem. Cena została ustalona na zasadach rynkowych i jest ona pochodną stopy zwrotu z inwestycji dla Kupującego liczoną na podstawie metrów kwadratowych mieszkań, które Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości i z przeznaczeniem na sprzedaż. Strony ustaliły, że jeśli w decyzjach PnB Kupujący uzyska większą powierzchnię mieszkań do wybudowania, niż założono, wówczas od nadwyżki zapłaci Sprzedającemu dodatkowe wynagrodzenie (dalej Dodatkowe Wynagrodzenie), które zostanie zapłacone wraz z pozostałą częścią ceny na rachunek depozytowy notariusza. Całość ceny, powiększona o ewentualne Dodatkowe Wynagrodzenie oraz należny podatek VAT zostanie przekazana Sprzedającemu po zawarciu umowy przyrzeczonej, przy czym Strony postanowiły, że w razie, gdyby do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło do ostatecznego przekazania Kupującemu praw wynikających z decyzji rozbiórkowej, wówczas część ceny zostanie zatrzymana na rachunku depozytowym do czasu przeniesienia na Kupującego praw z tej decyzji. W razie niespełnienia przez Sprzedającego lub Kupującego niektórych umówionych postanowień i warunków, Strona winna tych uchybień za zasadach określonych w umowie przedwstępnej będzie zobowiązana do zapłaty określonych kar umownych (dalej: Kary Umowne). Wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, po dokonaniu zapłaty i po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Najpóźniej na dzień przed dniem zawarcia planowanej transakcji Strony złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania. Oświadczenie będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Wnioskodawca przed dniem złożenia ww. wniosku zarejestruje się w charakterze podatnika VAT. Ponadto: 1) Po podziale działki 83/5 na trzy działki (Działka Przyszła 1, Działka Przyszła 2 i Działka Przyszła 3), Działka Przyszła nr 3 będzie niezabudowana. 2) Jeśli do podziału dojdzie przed zawarciem sprzedaży (okoliczność ta nie zależy od stron umowy, gdyż zostanie ona przesądzona w wyniku decyzji administracyjnej, której wydanie leży w gestii organu władzy publicznej) wówczas Działka Przyszła nr 3 pozostanie niezabudowana i nie będzie ona objęta decyzją WZ. Według wiedzy Wnioskodawcy i Sprzedającego toczy się obecnie postępowanie w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w ramach którego Działka Przyszła 3 zostanie przeznaczona pod infrastrukturę związaną z budową mostu i w takim przypadku będzie ona działką budowlaną. 3) Ponieważ zarówno data zakończenia postępowania podziałowego, jak też postępowania w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są znane i nie są zależne od Wnioskodawcy i sprzedającego, wniosek należy przyjąć jako złożony dla Nieruchomości przed dokonaniem podziału, a jeśli do podziału dojdzie wyłącznie w odniesieniu do działek zabudowanych. 4) Sprzedający nie jest w stanie określić dokładnie daty pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków, gdyż znajdowały się ona na Nieruchomości już w momencie ich nabycia od C w 1963 r. 5) Budynki znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem następujących umów najmu: a) z 30 lipca 1998 r. z D, b) z 1 lutego 20108 r. z E sp. z o.o. rozwiązanej 30 czerwca 2008 r., c) z 30 lipca 1998 r. z F, d) z 25 kwietnia 2002 r. z G sp. z o.o., e) z 30 września 2008 r. z H sp. z o.o. rozwiązana 31 grudnia 2014 r., f) z 22 grudnia 2006 r. z I Spółka Akcyjna. Na Nieruchomości znajduje się obecnie 5 budynków, w tym jeden biurowy, w którym znajdują się lokale użytkowe będące przedmiotem ww. umów. 6) Spośród 5 budynków znajdujących się na Nieruchomości, budynek G był remontowany remont zakończył się 31 maja 2014 r. pozostałe 4 budynki były remontowane przed 2010 r. Sprzedający nie zna obecnie dokładnej daty, gdyż dokumentacja podatkowa z tego okresu nie jest już przechowywana. 7) Ulepszenia (o ile były) w rozumieniu podatku dochodowego w odniesieniu do żadnego z budynków nie przekroczyły w okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku (a więc także do dnia sprzedaży) 30% ich wartości początkowej. 8) Żaden z budynków nie był wykorzystywany wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania. 9) Sprzedającemu przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie nastąpiło w 1963 r. 10) Nabywca (Wnioskodawca) zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji z zakresu budownictwa mieszkaniowego wielolokalowego z lokalami na sprzedaż, co stanowi czynność opodatkowaną VAT.