Wyrok SN z dnia 24 marca 2017 r., sygn. I CSK 351/16

1. Treść księgi wieczystej stanowi najbardziej wiarygodny dowód stanu prawnego nieruchomości. Nie sposób zatem przyjąć, że same tylko wątpliwości co do zgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dają podstawę do przypisania nabywcy złej wiary. Powstanie podejrzeń i wątpliwości co do przysługujących zbywcy praw ujawnionych w księdze wieczystej powoduje, że nabywca powinien podjąć oznaczone czynności w celu ich wyeliminowania. Czynności te nie mogą jednak zobowiązywać nabywcy do prowadzenia żmudnych poszukiwań w celu ustalenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, nakładać na niego obowiązku dochowania szczególnej staranności dla stwierdzenia, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Łatwość dowiedzenia się o określonym stanie rzeczy nie jest pojęciem statycznym, lecz wymaga oceny prawnej opartej na okolicznościach towarzyszących dokonywanej czynności prawnej. Trudność tej oceny polega na tym, że takie same lub podobne okoliczności dotyczące konkretnej sprawy mogą uzasadniać różną ocenę prawną. Jest to spowodowane tym, że wspomniana ocena powinna uwzględniać osobowość nabywcy, jego wykształcenie i indywidualne właściwości, w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. łatwość dowiedzenia się jest bowiem kategorią subiektywną, wymagającą oceny od strony nabywcy, a nie tzw. przeciętnego obywatela; nie wchodzą tu zatem w grę wzorce postępowania i zachowania się, które można by stosować automatycznie. Oznacza to, że takich samych wymagań staranności nie można stawiać człowiekowi niemającemu odpowiedniego wykształcenia i osobie o przeciętym albo wyższym wykształceniu, zwłaszcza prawnikowi, profesjonaliście posiadającemu odpowiednią wiedzę. Jednakże nawet prawnikowi nie można stawiać wymagań przekraczających przeciętną wiedzę zawodową, jeżeli takich wymagań nie uzasadniają okoliczności sprawy dlatego, że np. jest on specjalistą z określonej dziedziny prawa.