Wyrok SN z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. III CSK 317/11

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Marian Kocon

SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

Protokolant Bożena Kowalska

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marka K. przeciwko Krzysztofowi B. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 czerwca 2012 r., skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w K. z dnia 14 lipca 2011 r., sygn. akt I ACa 605/11,

oddalił skargę kasacyjną i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset) tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu kasacyjnym.

Uzasadnienie

Powództwo Marka K. o zapłatę kwoty 101057,41 zł z ustawowymi odsetkami od 22 maja 2010 r. tytułem równowartości nakładów poczynionych w ramach umowy dzierżawy na nieruchomość, stanowiącą obecnie własność pozwanego Krzysztofa B., zostało uwzględnione przez Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 9 marca 2011 r. Po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji pozwanego Sąd Apelacyjny w K. zaskarżonym wyrokiem zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że powództwo oddalił i obciążył powoda obowiązkiem ponoszenia kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie oparte zostało na następujących ustaleniach Sądu Okręgowego, uzupełnionych ustaleniach Sądu Apelacyjnego i wnioskach tego Sądu:

W dniu 8 września 1991 r. powód zawarł z poprzednikiem prawnym pozwanego - Kazimierzem O. - umowę dzierżawy na czas nieokreślony nieruchomości obejmującej część działki nr 53 o powierzchni 20 arów, położonej w K. przy ul. K., z której zamierzał korzystać w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Na nieruchomości znajdowała się niezdatna do użytku stodoła. Ustalone zostało także przez strony tej umowy, że powód będzie mógł na własny koszt, za zgodą wydzierżawiającego przystosować nieruchomość do swoich potrzeb, jak też zastrzeżono na rzecz powoda prawo pierwokupu tej nieruchomości. Pozwany kupił opisaną nieruchomość w dniu 2 września 1996 r., zawierając umowę sprzedaży z Kazimierzem O. i Krzysztofem Z. i wstąpił w stosunek dzierżawy z powodem. Następnie wezwał powoda do opuszczenia nieruchomości. Powód skierował przeciwko Kazimierzowi O. i Krzysztofowi B. żądanie ustalenia nieważności wymienionej umowy sprzedaży nieruchomości ewentualnie zasądzenia kwoty 81000 zł tytułem odszkodowania i wartości poczynionych nakładów, które zostało oddalone wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 2 czerwca 1999 r. sygn. akt I ACa 331/99. Do wydania nieruchomości przez powoda doszło w dniu 31 lipca 2003 r., w wykonaniu wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 14 stycznia 2003 r., którym nakazano powodowi wydanie nieruchomości i oddalono jego powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 150000 zł tytułem wartości poczynionych nakładów. Apelacja Marka K. została oddalona wyrokiem z dnia 13 czerwca 2003 r. W ramach kolejnej sprawy Krzysztof B. domagał się od Marka K. zapłaty kwoty 201563,90 zł tytułem czynszu dzierżawnego za okres do 30 września 1998 r. i wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego za okres do 31 lipca 2003 r. Krzysztof K. złożył zarzut potrącenia własnej wierzytelności w wysokości 231522,81 zł tytułem wartości nakładów dokonanych przez niego na nieruchomość. W toku tego postępowania, w sprawie sygn. akt I C 975/02, Sąd Okręgowy ustalił, że strony umowy dzierżawy postanowiły, że dzierżawca może przystosować nieruchomość do własnych potrzeb, w szczególności przeprowadzić remont ogrodzenia i studni, wybudować dojazd, doprowadzić energię elektryczną. Wydzierżawiający zobowiązał się wykupić obiekty wykonane za jego zgodą przez dzierżawcę, jeśli nie mogłyby być rozebrane. Ponadto potwierdzone zostało, że dzierżawca jeszcze przed zawarciem umowy wykonał pewne prace na nieruchomości. W tym czasie nieruchomość położona w pobliżu rzeki R., stanowiła nieużytek, była niezagospodarowana i pozbawiona infrastruktury technicznej. Dzierżawca urządził utwardzoną drogę dojazdową od strony ulicy K. i utwardził plac techniczny w centralnej i zachodniej części, doprowadzając do funkcjonalnego podzielenia działki na dwie części, wykorzystywaną jako plac parkingowo - składowy z obiektami w postaci wiat oraz zadrzewioną. Nieruchomość położona była, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, w obszarze miejskiej zieleni publicznej. Od września 1996 r. Marek K. nie płacił czynszu dzierżawnego. Wysokość możliwego do uzyskania czynszu dzierżawnego w okresie objętym żądaniem obecnego właściciela wynosiła 67000 zł, a przy uwzględnieniu przedawnienia roszczenia za okres od stycznia do lipca 1997 r., 62277,61 zł. Określone zostały również nakłady dokonane przez dzierżawcę. Do trwałych nakładów zaliczono podniesienie poziomu działki z częściowym utwardzeniem nawierzchni i wykonanie utwardzonej drogi dojazdowej o łącznej wartości 76812,21 zł oraz poszerzenie prawego wału przeciwpowodziowego rzeki R. na północnej długości granicy działki, zakończone w 1998 r., o wartości 86522,81 zł, będące zarazem nakładem koniecznym. Do skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy doszło w dniu doręczenia dzierżawcy pozwu w sprawie o wydanie przedmiotu dzierżawy, co nastąpiło 7 września 1998 r., a do jej rozwiązania w dniu 31 grudnia 1999 r. Sąd Okręgowy w omawianej sprawie przyjął, że podstawą wzajemnych rozliczeń stron w odniesieniu do czynszu i nakładów są przepisy dotyczące stosunku dzierżawy oraz postanowienia umowy. Dzierżawca mógł przedstawić do potrącenia z roszczeniem wynajmującego wartość nakładów ulepszających nieruchomość o łącznej wartości 163335,02 zł. Prace obejmujące poszerzenie wału były wykonane za milczącą aprobatą nabywcy Krzysztofa B. i zdecydowanie zwiększały wartość nieruchomości. Powództwo Krzysztofa B. zostało oddalone wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 2 września 2008 r. z uwagi na to, że doszło do potrącenia jego wierzytelności z wierzytelnością Marka K., która była wyższej wartości. Apelacja Krzysztofa B. została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 11 marca 2009 r., a postanowieniem z dnia 17 grudnia 2009 r. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia jego skargi kasacyjnej do rozpoznania.