Wyrok SN z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. I CSK 122/11

Wady występujące w substancji lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu mogą uzasadniać żądanie obniżenia czynszu.

Teza urzędowa

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Danuty S. przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 14 grudnia 2011 r., skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 26 lipca 2010 r.,

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w W. wyrokiem z dnia 15 marca 2010 r. oddalił powództwo wniesione przez Danutę S. przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. o zapłatę kwoty 55680 zł, z tytułu nienależnie pobranego czynszu, za okres od 1 kwietnia 1978 r. oraz kosztów koniecznych napraw wynikających z wad lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powódkę. Sąd ten ustalił, że na podstawie decyzji z dnia 29 marca 1978 r. powódka uzyskała przydział mieszkania służbowego przy Al. S. i zawarła umowę najmu tego lokalu z Garnizonową Administracją Mieszkań, a następnie z Wojskową Agencją Mieszkaniową. W mieszkaniu powódki występowały problemy dotyczące wadliwego działania centralnego ogrzewania, piecyka gazowego w łazience, nieprzyjemnego zapachu z rur kanalizacyjnych, nieszczelności okien. Zgłaszane przez powódkę awarie centralnego ogrzewania były przez stronę pozwaną usuwane. Na przełomie lat 2006 i 2007 został wymieniony węzeł ciepłowniczy. W 2005 r. zostały wymienione okna. Sąd Rejonowy uznał, że żądania obniżenia czynszu nie mogły uzasadniać wady dotyczące samej substancji lokalu. Tego rodzaju żądanie na podstawie art. 664 § 1 k.c. przysługuje bowiem tylko w zakresie tych składników czynszu, które dotyczą ściśle świadczeń związanych z bieżącą eksploatacją lokalu. Powódka nie udowodniła zaś w jakim okresie jej mieszkanie nie było ogrzewane i że z tego powodu nie otrzymała bonifikat w opłatach za ogrzewanie. Sąd Rejonowy oddalił jako bezprzedmiotowy wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego odnośnie wad lokalu. Podkreślił też, że zgodnie z art. 118 k.c. roszczenia powódki uległy w części przedawnieniu. Sąd Rejonowy stwierdził również, że dopóki powódka nie przeprowadziła koniecznych napraw na koszt wynajmującego nie przysługuje jej na podstawie art. 663 k.c. roszczenie o zasądzenie kwoty potrzebnej do pokrycia kosztów takich napraw.