Uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. III CZP 129/08

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący), SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca), SSN Grzegorz Misiurek, Protokolant Iwona Budzik

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ul. B. [...] w S.

przeciwko Rozalii R. i Marianowi R.

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 21 stycznia 2009 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w S.

postanowieniem z dnia 15 września 2008 r., sygn. akt II Cz 834/08,:

„1. Czy w sytuacji, gdy w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną sprawowała komunalna jednostka organizacyjna-powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali) czy też jedynie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali)?

2. Czy reprezentacja wspólnoty przez zarządcę nieruchomości wspólnej w postępowaniu przed sądem wymaga szczególnego umocowania czy też uprawnienie do reprezentacji wynika z samego faktu powierzenia zarządu?”

podjął uchwałę:

1. Komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), może po tym dniu nadal zarządzać nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a).

2. Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy.

Uzasadnienie

W toczącej się przed Sądem Rejonowym w S. sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ul. B. [...] w S. przeciwko Rozalii R. i Marianowi R. o zapłatę, Sąd ten zawiesił postępowanie i odmówił dopuszczenia do udziału w sprawie w charakterze pełnomocnika powoda radcy prawnego Hanny D.. Pełnomocnik ustanowiony został przez prezesa zarządu Szczecińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w S., któremu - na podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza - powierzony został zarząd nieruchomością wspólną. Sąd Rejonowy uznał, że powierzenie tej spółce zarządu nastąpiło w niewłaściwej formie, z naruszeniem art.18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej - u.w.l.), wymagało bowiem zawarcia przez właścicieli lokali umowy, a nie podjęcia uchwały. W konsekwencji, powierzenie zarządu uchwałą stanowiło czynność prawną nieważną, co sprawia, że wspólnota nie posiada osoby upoważnionej do jej reprezentowania i tym samym nie posiada zdolności procesowej.