Uchwała SN z dnia 17 listopada 1993 r., sygn. III CZP 156/93

Przewodniczący: sędzia SN H. Ciepła.Sędziowie SN: J. Suchecki, M. Sychowicz (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Stowarzyszenia - Zakładu Doskonalenia Zawodowego w G. o sporządzeniu w formie aktu notarialnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 7 października 1993 r. sygn. akt (...) do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c:

Czy dopuszczalne jest odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości, mocą której nastąpiło już przeniesienie prawa własności budynku i związanego z nim wieczystego użytkowania gruntu na podstawie art. 491 § 1 zd. 1 k.c?"

podjął następującą uchwałę:

Na podstawie art. 491 § 1 k.c. dopuszczalne jest odstąpienie od umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży znajdujących się na nim budynków.

Uzasadnienie:

Notariusz Krystyna B. odmówiła dokonania czynności notarialnej, polegającej na sporządzeniu aktu notarialnego zawierającego oświadczenie Zakładu Doskonalenia Zawodowego w G. o odstąpieniu od umowy z dnia 9 listopada 1992 r., mocą której Zakład ten przeniósł na Adama K. i Włodzimierza Stanisława K. prawo użytkowania wieczystego gruntu (nieruchomości o pow. 0,5090 ha, położonej w E. przy ul. Krakusa 12) i sprzedał im znajdujące się na tym gruncie budynki.

Zakład Doskonalenia Zawodowego w G. podał, że nabywcy popadli w zwłokę z zapłatą części umówionej ceny i wobec zagrożenia odstąpieniem z tego powodu od umowy (art. 491 § 1 k.c.) wyraził zgodę na to odstąpienie. Zdaniem notariusza, zawarta umowa, zgodnie z art. 155 § 1 k.c, przeniosła prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności znajdujących się na nim budynków na nabywców. W sytuacji, gdy nabywcy zalegają z zapłatą ceny, to zbywcy przysługuje prawo dochodzenia zapłaty na drodze sądowej. Jeżeli zaś strony doszły do porozumienia co do przywrócenia stanu sprzed zawarcia umowy, to mogą zawrzeć umowę, mocą której nabywcy przeniosą prawo użytkowania wieczystego gruntu na zbywcę i sprzedadzą mu znajdujące się na tym gruncie budynki, a od ceny nabycia potrącona zostanie wierzytelność z poprzedniej umowy.

Na odmowę dokonania czynności notarialnej złożył zażalenie Zakład Doskonalenia Zawodowego w G.

Rozpoznając zażalenie Sąd Wojewódzki w Gdańsku zwrócił uwagę na kwestię dopuszczalności odstąpienia - na podstawie art. 491 § 1 k.c. - od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, jako na element szerszego zagadnienia stosowania przepisów dotyczących zobowiązań do stosunków prawnorzeczowych, i brak dostatecznego wyjaśnienia tej kwestii w piśmiennictwie prawniczym, w którym wyrażane są rozbieżne poglądy. Sąd Wojewódzki wskazał z jednej strony na stanowisko S. Breyera (Przeniesienie własności nieruchomości, 1966, s. 136-137), według którego art. 491 k.c. nie odnosi się do umów o przeniesienie własności nieruchomości o skutku obligacyjno-rzeczowym, ponieważ umowy takie należy uznać za wykonane w rozumieniu tego przepisu, z drugiej strony zaś na zapatrywanie J. St. Piątowskiego (System prawa cywilnego, 1977, t. II, s. 257-260), który uważa, że nie ma powodu podawać w wątpliwość dopuszczalności odstąpienia od wymienionych umów, jeżeli tylko przepisy prawa obligacyjnego nie stoją temu na przeszkodzie. Powstałą na tym tle poważną wątpliwość Sąd Wojewódzki ujął w przytoczonym w sentencji zagadnieniu prawnym, które przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Rozstrzygając tak jak w sentencji uchwały przedstawione zagadnienie prawne Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Artykuł 491 § 1 k.c. przewiduje możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania. Umowa odpłatnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży znajdujących się na nim budynków jest niewątpliwie umową wzajemną (art. 487 § 2 k.c).

Dalsze rozważania dotyczyć będą dopuszczalności odstąpienia na podstawie art. 491 § 1 k.c. od umowy o przeniesienie własności nieruchomości, gdyż zagadnienie to przedstawia się tak samo, jak zagadnienie odstąpienia od umowy przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży budynków znajdujących się na tym gruncie. Do ostatnio wymienionej umowy bowiem mają zastosowanie (po części odpowiednio, a po części wprost) przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 155 i n., art. 237 k.c).

Jest poza sporem, że art. 491 § 1 k.c. znajduje zastosowanie do umów wzajemnych zobowiązujących (a więc ze skutkiem jedynie obligacyjnym) do przeniesienia własności nieruchomości. Rozważając dopuszczalność stosowania wymienionego przepisu do umów wzajemnych, przenoszących własność nieruchomości (a więc ze skutkiem rzeczowym), należy przede wszystkim zauważyć, że przepis ten nie formułuje żadnego ograniczenia, jeżeli chodzi o zakres jego zastosowania tylko do określonego - ze względu na ich skutek - rodzaju umów wzajemnych. Z tego punktu widzenia nie ma więc przeszkód, by miał on zastosowanie także do umów wzajemnych, mocą których następuje przeniesienie własności nieruchomości.

Z treści art. 491 § 1 k.c. i istoty uregulowanego w nim odstąpienia od umowy jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania" wynika, że może on znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy umowa wzajemna nie została jeszcze wykonana. Umowa o przeniesieniu własności nieruchomości, mocą której następuje przeniesienie własności na nabywcę, przenosi własność z chwilą jej zawarcia (art. 155 § 1 k.c). W tym zakresie następuje więc wykonanie umowy i nie może dojść do zwłoki w wykonaniu zobowiązania zbywcy, polegającego na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę (art. 476 k.c). Nie oznacza to jednak wykonania umowy wzajemnej o przeniesienie własności nieruchomości. Do wykonania tego konieczne jest bowiem także wykonanie zobowiązania nabywcy, polegającego na zapłaciezbywcy ceny za nabytą nieruchomość. Jeżeli więc nabywca nieruchomości dopuszcza się zwłoki z zapłatą całości lub choćby części tej ceny, umowa nie jest wykonana. W tej sytuacji następuje zatem spełnienie przewidzianej w art. 491 § 1 k.c. przesłanki zastosowania tego przepisu w postaci zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej". Wśród przepisów kodeksu cywilnego regulujących nabycie i utratę własności (art. 155-194) nie ma przepisu, który wprost wyłącza możliwość odstąpienia od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. W kodeksie cywilnym znajdują się natomiast przepisy expressis verbis dopuszczające w określonych w nich sytuacjach rozwiązanie umów darowizny (art. 901) i dożywocia (art. 913 § 2). W okolicznościach wskazanych w art. 898 § 1 k.c. darczyńca może odwołać darowiznę. Wymienione przypadki dotyczą także umów - co nie budzi wątpliwości - w wyniku których nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości na obdarowanego lub dożywotnika. Artykuł 560 k.c, jako jedno z uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmii za wady rzeczy sprzedanej, przewiduje możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży, której przedmiotem może być przecież nieruchomość, a więc przepis ten dopuszcza możliwość odstąpienia od umowy, mocą której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. Można więc stwierdzić, że kodeks cywilny dopuszcza - w przypadkach w nim przewidzianych, mających uzasadnienie społeczne i gospodarcze - możliwość przywrócenia stanu sprzed zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jeden z takich przypadków przewiduje art. 491 § 1 k.c.

Nie wdając się w bliższą analizę tego złożonego zagadnienia, ale opierając się na dotychczasowym dorobku judykatury i doktryny, trzeba uznać, że samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 k.c. od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje przejścia własności z powrotem na zbywcę. W obowiązującym stanie prawnym bowiem trudno byłoby przyjąć konstrukcję nastąpienia skutku rzeczowego (przejścia własności) tylko na podstawie jednostronnego oświadczenia osoby nie będącej właścicielem