Wyrok NSA z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. I OSK 823/15

Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) sędzia NSA Wiesław Morys sędzia del. WSA Mirosław Wincenciak Protokolant starszy asystent sędziego Anna Siwonia -Rybak po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2017 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A. T. i D. T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 listopada 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 1753/14 w sprawie ze skargi A. T. i D. T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 6 listopada

2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1753/14 oddalił skargę A. T. i D. T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r., nieruchomość oznaczona jako działki: nr [...] o pow. 1,6921 ha, nr [...] o pow. 0,0018 ha oraz nr [...]o pow. 1,1577 ha, obręb 7 J., gmina R., przeznaczona została pod budowę obwodnicy A..

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2013 r. orzekł o ustaleniu na rzecz byłych właścicieli - A. i D. małż. T. odszkodowania z tytułu przejęcia ww. działek na własność Skarbu Państwa w wysokości [...] zł i o jego powiększeniu o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania (tj. kwotę [...] zł).

Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania byłych właścicieli, decyzją z dnia [...] marca 2014 r. utrzymał powyższą decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy przywołał treść art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., powoływanej dalej jako "u.g.n."). Wskazał, że podstawę dla ustalenia przedmiotowego odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 8 lipca 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.. Rzeczoznawca ustalił, że działki nr [...], [...] i [...]stanowiły grunty orne, pastwiska i nieużytki. Otoczenie powyższych działek stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowa. Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że gmina R. nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są w strefie funkcjonalno-przestrzennej "C" - tereny rolnicze. Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca, dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. W wyniku analizy odnotowano jedynie kilka takich transakcji, a ich jednostkowe ceny transakcyjne kształtowały się w przedziale od 25,00 zł do 88,24 zł/m2 - średnia cena to 48,19 zł/m2. Na stronie 15 operatu szacunkowego rzeczoznawca wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy R. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha, przy średniej cenie wynoszącej 24.473,65 zł/ha. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%. Cechy działek wycenianych zostały przez biegłego ocenione i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,36. Wartość 1 ha wycenianych działek określono na kwotę 33.284,16 zł.