Nieruchomości w firmie - rozliczenie VAT

Opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatne dostawy towarów na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Przez towary rozumie się przede wszystkim rzeczy oraz ich części (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), a więc również nieruchomości oraz ich części. W konsekwencji odpłatne dostawy nieruchomości (dochodzi do nich najczęściej na skutek sprzedaży nieruchomości) dokonywane przez podatników VAT (działających w charakterze podatników) podlegają opodatkowaniu VAT.

Należy jednak wskazać, że nieruchomości traktowane są przez przepisy VAT w sposób odmienny niż w prawie cywilnym, gdzie nieruchomościami są, co do zasady, grunty, a nie budynki i budowle na nich wybudowane (budynki i budowle stanowią, co do zasady, część składową gruntu, a więc nieruchomości). Budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków uważane są przez przepisy prawa cywilnego za nieruchomości tylko wówczas, gdy na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Natomiast według VAT przedmiotom dostaw towarów są przede wszystkim budynki, budowle oraz ich części (a więc najczęściej nie nieruchomości, ale części składowe nieruchomości). Jest to konsekwencją art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu sprzedaż gruntów nie podlega, co do zasady, samodzielnemu opodatkowaniu VAT. Sprzedaż (dostawa) gruntów podlega samodzielnemu opodatkowaniu VAT tylko wówczas, gdy są to grunty niezabudowane.

1. Sprzedaż nieruchomości prywatnej wprowadzonej do firmy

Opodatkowaniu VAT podlegają nie tylko odpłatne dostawy nieruchomości nabytych lub wybudowanych w ramach działalności gospodarczej przez podatników, ale również - w przypadku podatników będących osobami fizycznymi - odpłatne dostawy nieruchomości nabytych lub wybudowanych "prywatnie", a później wprowadzonych przez podatników do firmy (tj. uznanych za składniki majątku firmy, w szczególności za środki trwałe). Z chwilą wprowadzenia "prywatnych" składników majątku do firmy stają się one częścią przedsiębiorstwa podatnika, a odpłatne dostawy (w szczególności sprzedaż) składników majątku przedsiębiorstwa podlegają opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.