Rozliczenie najmu nieruchomości przez wynajmującego - podatek dochodowy

1. Rozliczenie przychodu osiąganego przez wynajmującego

Przyjrzyjmy się zatem, kiedy przychody osiągane z wynajmu nieruchomości musimy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej. Po pierwsze, przychód taki powstanie, jeżeli wynajem nieruchomości jest prowadzony we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. W takim przypadku spełniony jest warunek uznania tak wykonywanych czynności za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów updof (art. 5a pkt 6 updof).

Po drugie, przychód taki powstanie zawsze, gdy wynajmowana nieruchomość stanowi składnik majątku związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, nawet jeżeli jej najem miałby charakter krótkotrwały. Wynika to wprost z art. 14 ust. 2 pkt 11 updof. Przepis ten stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również:

przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Podatnik (osoba fizyczna), która kwalifikuje uzyskiwane przychody z najmu nieruchomości jako przychody z działalności gospodarczej, może je opodatkować albo według skali, albo podatkiem liniowym w wysokości 19%.

W przypadku podatników podatku dochodowego od osób prawnych uzyskiwane przez nich przychody z najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu stawką 19%.

U podatników, którzy rozliczają przychody uzyskane z najmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przychodem są kwoty należne, nawet jeśli faktycznie nie zostały one otrzymane (art. 14 ust. 1 updof oraz art. 12 ust. 3 updop). Zgodnie z zasadą ogólną przychód powstaje w dniu wykonania usługi najmu, nie później niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności (art. 14 ust. 1c updof oraz art. 12 ust. 3a updop).

W praktyce przychody z umowy najmu nieruchomości są uzyskiwane za ustalone umownie okresy rozliczeniowe, którymi mogą być np. miesiąc, kwartał lub rok. Gdy strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, wówczas za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku (art. 14 ust. 1e updof oraz art. 12 ust. 3c updop). W takim przypadku wskazane wcześniej okoliczności, jak dzień wykonania usługi, wystawienia faktury czy uregulowania należności, nie powodują powstania przychodu podatkowego.