Czy prawo użytkowania gruntu pod wodami jest aktywem

Nasza spółka buduje małą elektrownię wodną na południu Polski. W związku z tym zawarliśmy umowę z Regionalnym Zarządem Gospodarki Wodnej dotyczącą użytkowania gruntów pod wodami rzeki za roczną opłatą 5200 zł. Umowa zawarta została na okres 20 lat, w formie aktu notarialnego. Czy opłata roczna jest opodatkowana VAT? Czy prawo użytkowania gruntów na podstawie tej umowy stanowi aktywa trwałe, a jeśli tak, to jak je określić, wycenić i zaksięgować?