Kiedy gmina powinna rozliczyć w VAT wadium otrzymane na poczet sprzedaży gruntu

Gmina (podatnik VAT czynny) w listopadzie 2023 r. ogłosiła przetarg na sprzedaż niezabudowanego gruntu stanowiącego teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Cena wywoławcza wyniosła 200 000 zł netto, a ustalone wadium 24 600 zł. Warunkiem przystąpienia do przetargu była wpłata pełnej kwoty wadium. Do przetargu przystąpiło sześć firm, które wpłaciły wadium w listopadzie 2023 r. Z przeprowadzonego przetargu gmina sporządziła 20 grudnia 2023 r. protokół, stanowiący podstawę zawarcia aktu notarialnego. W protokole tym strony transakcji (gmina i wyłoniony w przetargu nabywca nieruchomości – firma X) ustaliły, że: „kwota wadium zostanie zaliczona na poczet ceny nieruchomości w dniu zapłaty pełnej należności”. Dodatkowo wskazano, że nie później niż do dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego nabywca będzie zobowiązany do zapłaty pozostałej kwoty ceny, przy czym za datę wniesienia wyznaczonej kwoty gmina będzie uważała datę uznania swojego rachunku bankowego. Z tym dniem również nastąpi zaliczenie przez gminę wadium na poczet zapłaty ceny za nieruchomość.

Pozostali uczestnicy przetargu nie wnieśli skargi na czynności związane z przeprowadzeniem tej procedury i obecnie gmina oraz firma X zamierzają podpisać akt notarialny przenoszący własność przedmiotowego gruntu pod koniec stycznia 2024 r. lub na początku lutego 2024 r. Gmina rozlicza VAT na zasadach ogólnych za okresy miesięczne. Pomiędzy gminą a firmą X nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Kiedy gmina powinna rozliczyć otrzymane wadium – czy w momencie jego wpłaty, czy dopiero w dacie podpisania aktu notarialnego i zapłaty pozostałej części ceny?

Opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT), a przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). W tej definicji towaru mieści się także grunt (por. interpretacje indywidualne dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 stycznia 2019 r., nr 0114-KDIP4.4012.779.2018.2.KM; z 7 października 2021 r., 0112-KDIL1-1.4012.492.2021.2.AR). Sprzedaż gruntu – także w drodze przetargu – wypełnia definicję odpłatnej dostawy towaru.