Jak deweloper ma rozliczyć w VAT opłaty pobierane od przyszłych właścicieli lokali

Spółka X (podatnik VAT czynny) jest deweloperem. Zgodnie z umową deweloperską odbiór przez przyszłego właściciela lokalu nastąpi jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, a po uiszczeniu przez przyszłego nabywcę ceny za lokal. Nabywca będzie wówczas zobowiązany już od dnia protokolarnego odbioru lokalu do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego w budynku. Lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Deweloper obciąża przyszłych właścicieli lokali mieszkalnych opłatami dotyczącymi eksploatacji części wspólnej. W okresie przejściowym Spółka X pełni funkcję tymczasowego administratora budynku i ponosi koszty utrzymania lokalu w budynku (np. utrzymanie porządku, ogrzewanie, energia na korytarzach, wywóz odpadów, w tym gruzu, odśnieżanie, serwis wind, serwis pieca w kotłowni) oraz koszty mediów wszystkich lokali mieszkalnych (woda ciepła i zimna, ścieki, ogrzewanie). W tym okresie spółka obciąża przyszłych właścicieli mieszkań, którzy odebrali lokal opłatą administracyjną oraz refakturą zużycia mediów w lokalach mieszkalnych (zużycie wody zimnej i ciepłej oraz ogrzewanie według odczytów liczników). Opłata administracyjna ma charakter ryczałtowy (powierzchnia mieszkalna × stawka za 1 mkw.) i jest pobierana na utrzymanie lokalu, korytarzy, klatki schodowej, a w jej skład wchodzą: wywóz śmieci, w tym odpadów budowlanych, utrzymanie czystości, zużycie energii, zużycie wody, eksploatacja wind, utrzymanie terenu zewnętrznego, utrzymanie kotłowni, utrzymanie garażu, ubezpieczenie budynku. Spółka X, nabywając w okresie przejściowym usługi dostarczania zimnej i ciepłej wody oraz ogrzewania, działa we własnym imieniu, lecz na rachunek innych podmiotów (przyszłych nabywców lokali mieszkalnych). Spółka X jako tymczasowy administrator budynku jest obciążana przez dostawców kosztami mediów, ale faktycznymi ich odbiorcami są przyszli nabywcy lokali mieszkalnych. Spółka z dniem powstania wspólnoty mieszkaniowej nie przenosi na nią straty/zysku powstałych z okresu administrowania budynkiem. Czy taka opłata administracyjna korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w par. 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT? Czy do refaktury za zużycie mediów w lokalach mieszkalnych należy zastosować stawki VAT właściwe dla dostawy mediów?