prawo budowlane

Wątpliwy patent na niebieski postój

Inwestorzy i deweloperzy decydują się czasem na przeznaczenie większej niż wymagana prawem liczby miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych. Później sprzedają je zwykłym klientom, a ci mogą mieć problem, bo nie jest oczywiste, czy z takiego postoju można korzystać bez odpowiednich uprawnień

Zdarza się, że z uwagi na ograniczenia wynikające z przepisów techniczno -budowlanych inwestorzy projektują więcej miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, niż to wynika z ustaleń planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; dalej: r.w.t). [ramka] Miejsca te wliczają do puli wymaganej liczby stanowisk postojowych, a następnie zbywają zainteresowanym klientom.

W przypadku inwestorów i deweloperów sprzedaż miejsc postojowych najczęściej realizowana jest na dwa sposoby. W pierwszym wariancie nabywca lokalu równocześnie przystępuje do umowy o podział rzeczy wspólnej (nieruchomości wspólnej) do korzystania, w której przyznawane jest mu uprawnienie do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. W drugim wariancie w ramach nieruchomości budynkowej wyodrębniony zostaje lokal użytkowy – hala garażowa, w której nabywany jest udział (ułamkowa część prawa własności), a jednocześnie nabywca przystępuje do umowy o podział rzeczy wspólnej (hali garażowej) do korzystania. Ewentualnie może zaistnieć sytuacja, w której na zasadach analogicznych nabywcy lokali wykupią udział w nieruchomości gruntowej (zagospodarowanej miejscami postojowymi), która jednak nie stanowi nieruchomości wspólnej (np. jest odrębną nieruchomością przylegającą do terenu nieruchomości wspólnej).

Tylko dla uprzywilejowanych?

Co do zasady nieruchomości i prawa do nich mogą być przedmiotem swobodnego obrotu zgodnie z przepisami prawa poza przewidzianymi w nim wyjątkami (np. ograniczenie obrotu gruntami rolnymi i leśnymi; wyłączenie z obrotu dróg publicznych i śródlądowych wód płynących). Przepisy nie ograniczają sprzedaży lub możliwości zawarcia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania obejmującej miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych, jednak regulują w sposób szczególny zasady korzystania z takich miejsc.