Czy zmieniony art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może uchronić gminy przed wypłatą odszkodowań

1 stycznia 2018 r. znowelizowano brzmienie art. 37 ust. 11 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: u.p.z.p.), który określa, w jaki sposób należy ustalać wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem dla niej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: m.p.z.p). Przy czym wbrew temu co mówią rzeczoznawcy majątkowi, opracowując prognozy skutków finansowych związanych z uchwaleniem planu, wcale nie jest takie pewne, czy regulacja ta ma wpływ na uchwalone po 1 stycznia 2018 r. m.p.z.p. Otóż twierdzą oni, że po wejściu w życie nowej regulacji, ograniczenie przez nowy plan potencjalnie dopuszczalnego wcześniej użytkowania danego gruntu - np. na podstawie wydanej decyzji zabudowy - nie pociągnie za sobą konieczności wypłaty odszkodowania dla właścicieli takich nieruchomości. Kierując się takimi prognozami, rady uchwalają plan, ale ich decyzje mogą słono kosztować gminy. Istnieje bowiem poważne ryzyko, że sąd nie podzieli zdania rzeczoznawców i samorządy będą musiały wypłacać odszkodowania.

Aby wyjaśnić znaczenie nowelizacji art. 37 ust. 11 u.p.z.p., trzeba zacząć od przypomnienia, jakie są przesłanki dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wejściem w życie miejscowego planu i jakie wątpliwości rodzą one w praktyce. Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., który jest główną regulacją dotyczącą dochodzenia roszczeń, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy (albo wyjątkowo innego podmiotu, np. w sytuacji gdy uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa):

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo