Prawo użytkowania wieczystego a VAT

Instytucja użytkowania wieczystego cieszy się w praktyce dużą popularnością ze względu na możliwość zapewnienia względnie taniego i długotrwałego korzystania z gruntu. Jednakże wraz z wejściem w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług pojawiły się problemy związane z prawidłową kwalifikacją na gruncie podatkowym czynności związanych z nieruchomościami.

W świetle przepisów kodeksu cywilnego prawo użytkowania wieczystego należy uznać za prawo pośrednie pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi¹. Prawo to daje użytkownikowi wieczystemu możliwość korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób i rozporządzania tym prawem, co wynika z art. 233 k.c.

Prawo użytkowania wieczystego uregulowane zostało przepisami kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że z tytułu oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobierane będą pierwsza opłata i opłaty roczne. Ustalenie wysokości należnych opłat następuje w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, przy czym ustala się je według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego powoduje przejście obowiązku świadczenia opłat na nabywcę prawa.

O ile na gruncie przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie doczekało się wielu sprzecznych interpretacji, o tyle z perspektywy podatku od towarów i usług czynność ustanowienia prawa wieczystego nadal wzbudza liczne kontrowersje. Przepisy ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym stanowiły, że transakcje mające za przedmiot nieruchomości gruntowe nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Oznaczało to, że zarówno ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, jak i sprzedaż tego prawa były czynnościami niepodlegającymi ustawie.