Interpretacja indywidualna z dnia 9 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.112.2025.2.AWO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 11 marca 2025 r. (wpływy: 11 marca 2025 r. oraz 2 kwietnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamierza Pani sprzedać mieszkanie, w którym aktualnie Pani mieszka przed upływem pięciu lat od zakupu (listopad 2020 r., cena sprzedaży 770.000 zł, a zakupione za 420.000 zł). Kupująca ma wpłacić Pani zadatek w kwocie 30% ceny mieszkania, aby za tę kwotę mogła Pani przygotować sobie nowy lokal do zamieszkania (wykończyć dom zakupiony w czerwcu 2024 r.), wyprowadzić się i zdać jej mieszkanie - podpisać wtedy umowę końcową i otrzymać resztę kwoty.

Wskazała Pani, że nie jest Pani w stanie zamieszkać w nowym domu bez skorzystania z tych pieniędzy, ponieważ nie ma Pani innych środków, z których mogłaby go Pani wykończyć. Zależy Pani, aby móc skorzystać z ulgi. Nie obraca Pani nieruchomościami w celach zarobkowych, nie jest Pani fliperem. Otrzymała Pani spadek po zmarłym ojcu i mogła Pani zakupić dom, w którym teraz chciałaby Pani zamieszkać.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowała Pani natomiast, że:

1)Czy „mieszkanie, w którym Pani aktualnie mieszka” stanowi Pani majątek odrębny, czy (jeśli jest Pani zamężna) składnik wspólności majątkowej małżeńskiej?

Majątek odrębny, nie jest Pani zamężna.

2)Kiedy – proszę, żeby podała Pani przybliżoną datę – zamierza Pani sprzedać „mieszkanie, w którym aktualni Pani mieszka”, tj. podpisze końcową umowę sprzedaży?

W (...) 2025 r.

3)Czy sprzedaż mieszkania nie nastąpi w wykonaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej?

Nie.

4)Kiedy – w jakiej dacie – otrzymała/otrzyma Pani zadatek?

Zadatek otrzyma [otrzymała – przypis organu] Pani w (...) 2025 r.

5)Kiedy – w jakiej dacie – podpisała/podpisze Pani umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna została podpisana w (...) 2025 r., a na jej mocy otrzyma [otrzymała – przypis organu] Pani zadatek.

6)Kiedy – w jakiej dacie – kupiła Pani dom, w „którym teraz chciałaby Pani zamieszkać’?

Dom zakupiła Pani w czerwcu 2024 r.

7)Czy stwierdzenie „zakupiłam dom, w którym chciałabym zamieszkać” oznacza, że w kupionym domu zamierza Pani realizować własne cele mieszkaniowe rozumiane jako mieszkanie w nim (zajmowanie go jako miejsca swojego stałego pobytu)?

Tak.

8)Czy dom stanowi składnik Pani majątku osobistego, czy (jeśli jest Pani zamężna) składnik wspólności majątkowej małżeńskiej?

Dom stanowi składnik majątku osobistego - nie jest Pani jestem zamężna.

9)Czy kwotę zadatku chce Pani przeznaczyć na: budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego?

Tak.

10)Na co – na jakie wydatki (proszę, żeby je Pani wymieniła szczegółowo) – chce Pani przeznaczyć kwotę zadatku?

Kwotę zadatku chce Pani przeznaczyć na zakup materiałów budowlanych takich jak: gładzie, tynki, kleje, pianki montażowe, kafelki, panele podłogowe, listwy przypodłogowe, sedes, prysznic, wanna, zlew, lodówka, pralka, zmywarka, kuchenka indukcyjna, okap, oświetlenie, zlewozmywak, bateria, prace firmy wykończeniowej, styropian, kontakty, włączniki światła, śrubki, wkręty, podkład pod panele, listwy wykończeniowe, kable elektryczne, rury i zawory hydrauliczne, farby, meble w zabudowie kuchennej, meble w zabudowie łazienkowej, kominek i jego montaż.

11)Czy wszystkie wydatki, których dotyczy wniosek zostaną przez Panią poniesione po otrzymaniu zadatku?

Tak.

12)Czy dobrze rozumiem, że „zarobioną kwotę” w pytaniu utożsamia Pani z zadatkiem? Jeśli nie – to o jakiej kwocie Pani pisze?

Zarobioną kwotę utożsamia Pani z zadatkiem, ale również z różnicą w cenie zakupu mieszkania w 2020 r. a sprzedażą w 2025 r.

13)Czy faktury dokumentujące pokryte zadatkiem wydatki będą wystawione na Pani dane? Jeśli nie – to na czyje dane zostaną wystawione faktury?

Tak, faktury będą wystawione na Pani dane.

14)Kiedy – w jakiej dacie/datach – zostaną wystawione faktury dokumentujące poniesione wydatki?

W (...) 2025 r. - przed umową końcową sprzedaży mieszkania, czyli przed przeniesieniem własności na nową właścicielkę, a po otrzymaniu przez Panią zadatku.

15)Gdzie – w jakim państwie – położony jest dom, który Pani kupiła?

Dom stoi w Polsce, w województwie (...), wieś (...).

16)Co oznacza stwierdzenie „Otrzymałam spadek po zmarłym tacie i mogłam zakupić dom”? W szczególności, co było przedmiotem spadkobrania?

Otrzymała Pani spadek po zmarłym tacie w formie pieniężnej i za te pieniądze mogła Pani zakupić dom w (...), w którym to zamierza Pani realizować własne cele mieszkaniowe, rozumiane jako mieszkanie w nim oraz zajmowanie go jako miejsca swojego stałego pobytu.

Pytanie

Czy koszty poniesione z kwoty zadatku będą zaliczały się do skorzystania z ulgi podatkowej dotyczącej wykorzystania zarobionej kwoty na cele mieszkaniowe, jeżeli zbierane przez Panią faktury za te wydatki będą z datą przed umową końcową?

Pani stanowisko w sprawie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Uważa Pani, że jeśli przeznaczy Pani środki, które pochodzą z zadatku ze zbycia mieszkania na remont własnego budynku mieszkalnego - skoro zamierza Pani w nim realizować własne cele mieszkaniowe - to może Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego,jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

We wniosku wskazała Pani, m.in. że w (...) 2025 r. zamierza Pani sprzedać mieszkanie zakupione w 2020 r. [informacja wynika z opisu zdarzenia: „listopad 2020 r.” oraz punktu 12 uzupełnienia wniosku - przypis organu]. Ponadto, zbycie mieszkania nie nastąpi w wykonaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej).

Sprzedaż przez Panią opisanego mieszkania nastąpiła więc, przed upływem okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazuję zatem, że na podstawie:

·art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

·art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

–dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

–dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

·art. 30e ust. 7ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Podkreślam, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Artykuł 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesądza natomiast, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na: budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak wynika z art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Przedmiotem Pani zapytania jest określenie, czy koszty poniesione z kwoty zadatku będą zaliczały się do skorzystania z ulgi podatkowej dotyczącej wykorzystania zarobionej kwoty na cele mieszkaniowe, jeżeli zbierane przez Panią faktury za te wydatki będą z datą przed umową końcową.

Zarobioną kwotę utożsamia Pani z zadatkiem, ale również z różnicą w cenie zakupu mieszkania w 2020 r. a sprzedażą w 2025 r.

We wniosku i jego uzupełnieniu wskazała Pani bowiem m.in., że:

·zadatek otrzyma Pani w (...) 2025 r.,

–umowa przedwstępna została podpisana w (...) 2025 r., a na jej mocy otrzyma Pani zadatek.

·kwotę zadatku chce Pani przeznaczyć na: budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

·wszystkie wydatki, których dotyczy wniosek zostaną przez Panią poniesione po otrzymaniu zadatku,

·faktury zostaną wystawione w (...) 2025 r. - przed umową końcową sprzedaży mieszkania, czyli przed przeniesieniem własności na nową właścicielkę, a po otrzymaniu przez Panią zadatku,

·w kupionym domu zamierza Pani realizować własne cele mieszkaniowe rozumiane jako mieszkanie w nim (zajmowanie go jako miejsca swojego stałego pobytu),

·nie jest Pani w stanie zamieszkać w nowym domu bez skorzystania z tych pieniędzy, ponieważ nie ma Pani innych środków, z których mogłaby go Pani wykończyć.

Co istotne w niniejszej sprawie, z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przy czym, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zauważam, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, żeby dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Termin ten, jak wynika z przepisu, ma charakter terminu ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, żeby ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzam, że w przedstawionych we wniosku okolicznościach wypełni Pani przesłanki, uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mimo że część środków pochodzić będzie z zadatku z tytułu zbycia mieszkania w (...) 2025 r.

Decydujący w tym kontekście jest bowiem warunek wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - z zastrzeżeniem, że nie nastąpiło to w wykonaniu działalności gospodarczej - na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego przychodu po uprzednim zbyciu nieruchomości.

Zatem, w opisanym przez Panią zdarzeniu, wydatki poniesione z kwoty zadatku uprawniać będą Panią do skorzystania z ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeżeli faktury za te wydatki wystawione zostaną przed zawarciem przez Panią końcowej umowy sprzedaż opisanego mieszkania.

Tym samym Pani stanowisko, z którego wynika, że:

(…) jeśli przeznaczy Pani środki, które pochodzą z zadatku ze zbycia mieszkania na remont własnego budynku mieszkalnego - skoro zamierza Pani w nim realizować własne cele mieszkaniowe - to może Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

- należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zaznaczam, że:

·zadane pytanie zakreśla granice w jakich mogę wydać interpretację indywidualną (określa zakres żądania Wnioskodawcy). Rozstrzygnięcie to dotyczy więc tylko wyznaczonego przez Panią przedmiotu wniosku - zakresu Pani pytania,

·procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu tej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).