Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości z ruinami budynku mieszkalnego - Interpretacja indywidualna z dnia 9 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.56.2025.2.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 10 marca 2025 r. (wpływ 11 marca 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W związku z planowanym nabyciem w udziałach po 1/2 części przez Pana i Pana partnerkę (…) do (…) roku nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze (…) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej oraz budynkiem pozostałym niemieszkalnym, objętej księgą wieczystą (…), zwraca się Pan z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji w sprawie możliwości skorzystania ze zwolnienia z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidzianego w art. 9 pkt 17 o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W dniu (…) 2021 roku wspólnie z partnerką (…) nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny sporządzony przez notariusz (…) Rep. A Nr (…)), działkę o powierzchni (…) ha, oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), położoną w miejscowości (…), obręb ewidencyjny (…), gmina (…).

Z dokumentów geodezyjnych, które zostały przedłożone do aktu notarialnego wynikało, że działka powyższa jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m² oraz dwukondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m².

W rzeczywistości oba budynki, jeszcze przed zawarciem ww. umowy, uległy w znacznej części zawaleniu, co potwierdzają zresztą oświadczenia obu stron umowy zawarte w § 6 ust. 2 ww. umowy sprzedaży z (…) 2021 r. oraz uzgodniona przez nie cena sprzedaży określona w § 4 ust. 1 tego aktu notarialnego, która uwzględniała jedynie wartość gruntu, a także sporządzona przez Pana dokumentacja fotograficzna.

Powyższe dowody wskazują jednoznacznie, że w dniu nabycia opisanej wyżej nieruchomości oba budynki nie posiadały dachu, części ścian i okien a podłoga uległa całkowitemu zawaleniu. Budynek mieszkalny był wewnątrz zarośnięty samosiejkami i nie posiadał już żadnych instalacji. Początkowo był Pan z partnerką przekonany, że uda się odbudować ww. budynki, niestety po zasięgnięciu opinii osób posiadających uprawnienia budowlane okazało się, że budynki te nadają się do rozbiórki.

W związku z powyższym wystąpił Pan z partnerką do Starostwa Powiatowego w (…) ze zgłoszeniem rozbiórki, co potwierdza dokument zgłoszenia rozbiórki, który wpłynął do Starostwa Powiatowego w (…), przy czym po uzyskaniu wyceny kosztów wykonania ww. rozbiórki, które trzykrotnie przekraczały wartość samej działki, postanowił Pan z partnerką w ogóle zrezygnować z jakichkolwiek prac na tej nieruchomości, wycofując ww. zgłoszenie, aby zapobiec poniesieniu ww. kosztów i rozpoczął Pan z partnerką poszukiwanie innej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym będzie istniała możliwość zamieszkania, natomiast nabytą działkę postanowił Pan wraz z partnerką sprzedać w takim stanie w jakim ją Państwo nabyli.

Po znalezieniu oferty nieruchomości zabudowanej, położonej przy ul. (…), wystąpił Pan z partnerką o kredyt hipoteczny na jej nabycie i to właśnie treść tej umowy o kredyt przewiduje ostateczny termin uruchomienia środków na początek (…) 2025 roku, w związku z czym konieczne jest zawarcie umowy sprzedaży ze zbywcą w terminie do (…) 2025 r.

Zarówno Panu jak i Pana partnerce poza ww. nieruchomością zabudowaną ruinami, położoną w (…), nie przysługuje ani nigdy nie przysługiwała – zarówno w kraju jak i poza jego granicami – własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani udziały w tych prawach. Każde z Państwa nadal zamieszkuje w nieruchomościach stanowiących własność rodziców, tj. Pan zamieszkuje z Pana rodzicami pod adresem (…) a Pana partnerka z jej rodzicami pod adresem (…).

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że (…) 2025 roku nabył Pan nieruchomość położoną przy ul. (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), o obszarze (…) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej oraz budynkiem pozostałym niemieszkalnym, objętej księgą wieczystą (…). W związku z nabyciem powyższej nieruchomości wspólnie z narzeczoną (…), z którą dzieli Pan powyższą nieruchomość w stosunku 1/2, opłacił Pan podatek 2% od wartości nieruchomości (…) w wysokości (…) zł.

Na pytanie czy budynek mieszkalny, znajdujący się na nieruchomości nabytej w 2021 r., odpowiedział Pan, że budynek mieszkalny był prawdopodobnie zamieszkany, jednak nie posiada Pan wiedzy przez kogo i kiedy. Z posiadanej przez Pana wiedzy wynika, że przedmiotowa nieruchomość nie jest przez nikogo zamieszkana od co najmniej 10 lat. Budynek jest sklasyfikowany jako budynek mieszkalny, w związku z czym regularnie od 2021 roku płacił Pan z partnerką podatek od nieruchomości. Nie posiada Pan dokumentacji świadczącej o nakazie rozbiórki.

Przedmiotowa nieruchomość w miejscowości (…) została sprzedana (…) 2025 roku. Przez sformułowanie „nadają się do rozbiórki” miał Pan na myśli stan faktyczny nieruchomości, gdyż przebywanie w nich może stworzyć zagrożenie dla życia i zdrowia.

Nadmienia Pan, że przy zakupie działki nr (…) w miejscowości (…) w 2021 roku również zapłacił Pan z partnerką podatek 2% od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy w związku z opisaną sytuacją może Pan ubiegać się o zwrot zapłaconego u notariusza podatku 2% od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, przysługuje Panu i Pana partnerce zwrot zapłaconego (…)2025 r. 2% podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości (…) zł od zakupu nieruchomości.

W Pana ocenie, nabycie przez Pana i Pana partnerkę (…) nieruchomości zabudowanej, położonej w (…) przy ul. (…), podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, albowiem nigdy żadne z Państwa nie było właścicielem ani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Nieruchomość położona w (…), którą nabył Pan z partnerką nie stanowi, ani nie stanowiła w dniu jej nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, bowiem na jej terenie znajdowały się jedynie pozostałości po budynku mieszkalnym, a nie budynek mieszkalny nadający się do zamieszkania.

Powyższe potwierdzają zarówno dowody załączone do wniosku jak i przepisy ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a ww. ustawy budynek mieszkalny jednorodzinny stanowi budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielna całość, z kolei za budynek w myśl art. 3 pkt 2 tej ustawy uznaje się obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, a za obiekt budowlany uznaje się zgodnie z art. 3 pkt 1 m.in. budynek wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zatem ruiny budynku mieszkalnego położone na działce mieszczącej się w (…) nie stanowiły w dniu ich nabycia przez Pana i Pana partnerkę jak i obecnie nie stanowią budynku mieszkalnego jednorodzinnego, bowiem brak jest w nim instalacji zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, gdyż pozostała tylko część ścian tego budynku, a ponadto nic posiada dachu i nie stanowi konstrukcyjnie samodzielnej całości, jak również brak jest jakichkolwiek możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295)

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

W przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność (w udziałach), to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia wynika, że (…) 2021 roku nabył Pan wspólnie z partnerką na podstawie umowy sprzedaży działkę, oznaczoną numerem ewidencyjnym (…). Z dokumentów geodezyjnych, które zostały przedłożone do aktu notarialnego wynikało, że działka powyższa jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz dwukondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym. W rzeczywistości oba budynki, jeszcze przed zawarciem ww. umowy, uległy częściowemu zawaleniu, co potwierdzają zresztą oświadczenia obu stron umowy zawarte w § 6 ust. 2 ww. umowy sprzedaży z (…) 2021 r. oraz uzgodniona przez nie cena sprzedaży określona w § 4 ust. 1 tego aktu notarialnego, która uwzględniała jedynie wartość gruntu, a także sporządzona przez Pana dokumentacja fotograficzna. Budynek mieszkalny był prawdopodobnie zamieszkany, jednak nie posiada Pan wiedzy przez kogo i kiedy. Budynek jest sklasyfikowany jako budynek mieszkalny, w związku z czym regularnie od 2021 roku płacił Pan z partnerką podatek od nieruchomości. Nie posiada Pan dokumentacji świadczącej o nakazie rozbiórki. W związku z powyższym wystąpił Pan z partnerką do Starostwa Powiatowego ze zgłoszeniem rozbiórki, co potwierdza dokument zgłoszenia rozbiórki, przy czym po uzyskaniu wyceny kosztów wykonania ww. rozbiórki, które trzykrotnie przekraczały wartość samej działki, postanowił Pan z partnerką zrezygnować z jakichkolwiek prac na tej nieruchomości, wycofał Pan z partnerką ww. zgłoszenie i rozpoczął Pan poszukiwanie innej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym będzie istniała możliwość zamieszkania, natomiast nabytą działkę postanowił Pan z partnerką sprzedać w takim stanie w jakim ją Państwo nabyli. Przez sformułowanie „nadają się do rozbiórki” miał Pan na myśli stan faktyczny nieruchomości, gdyż przebywanie w nich może stworzyć zagrożenie dla życia i zdrowia. (…) 2025 roku nabył Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej oraz budynkiem pozostałym niemieszkalnym. W związku z nabyciem powyższej nieruchomości wspólnie z narzeczoną, z którą dzieli Pan powyższą nieruchomość w stosunku 1/2, opłacił Pan podatek 2% od wartości nieruchomości.

Zarówno Panu jak i Pana partnerce poza ww. nieruchomością zabudowaną ruinami, położoną w (…), nie przysługuje ani nigdy nie przysługiwała – zarówno w kraju jak i poza jego granicami – własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani udziały w tych prawach.

Ma Pan wątpliwości czy może Pan ubiegać się o zwrot zapłaconego u notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Wskazał Pan, że w drodze umowy sprzedaży stał się Pan współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej m.in. budynkiem mieszkalnym. Pana zdaniem, budynek ten nie stanowi budynku mieszkalnego nadającego się do zamieszkania, w związku z tym, że brak jest w nim instalacji zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, gdyż pozostała tylko część ścian tego budynku, a ponadto nie posiada dachu i nie stanowi konstrukcyjnie samodzielnej całości, jak również brak jest jakichkolwiek możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. po. 1061 ze zm.), która określa czynności cywilnoprawne, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku określonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

- budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

- budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że wyłącznie z dokumentów geodezyjnych przedłożonych do aktu notarialnego wynika, iż będący Pana współwłasnością obiekt sklasyfikowany był jako budynek mieszkalny. W rzeczywistości jednak budynek nie posiadał dachu, części ścian i okien, a podłoga uległa całkowitemu zawaleniu. Budynek był też wewnątrz zarośnięty samosiejkami i nie posiadał żadnych instalacji.

Z przywołanej powyżej definicji budynku, znajdującej się w ustawie Prawo budowlane, wynika wprost, że aby naniesienie stanowić mogło budynek, musi posiadać fundamenty i dach. Znajdujący się na opisanej przez Pana nieruchomości obiekt nie posiadał dachu.

Z całokształtu powyższych okoliczności wynika, że obiekt znajdujący się na nieruchomości będącej Pana współwłasnością nie stanowił budynku. Tym bardziej nie mógł więc stanowić budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym można byłoby zaspokajać potrzeb mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że posiadał Pan wyłącznie udział w budynku, który nie stanowił budynku mieszkalnego jednorodzinnego – przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego w postaci lokalu mieszkalnego podlegał Pan zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych określonym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pana i tylko Pan może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana partnerki. Gdyby Pana partnerka chciała skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winna wystąpić z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

 - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.