Interpretacja indywidualna z dnia 4 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.69.2025.2.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym w budynku wielolokalowym wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i udziałem we własności budynku i urządzeń wspólnych. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca, Spółka)

NIP: (…)

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A. B. (Kupujący 1)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

X. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości i zajmuje się realizacją specjalistycznych robót budowlanych. Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający planuje zawrzeć w pierwszej połowie 2025 r. transakcję sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y. (dalej: Transakcja)

Zgodnie z aktualnymi założeniami, Sprzedający w ramach Transakcji zamierza zbyć:

-prawo własności lokalu mieszkalnego nr (…) znajdującego się w domu wielolokalowym przy ul. (…) w Y., którego elementem jest także komórka lokatorska (dalej: Lokal mieszkalny);

-związany z własnością Lokalu mieszkalnego udział wynoszący 6651/4589866 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt (tj. prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr C. obręb (…) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dalej: Udział w nieruchomości wspólnej).

Lokal mieszkalny oraz Udział w nieruchomości wspólnej w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Dla Lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Lokal mieszkalny jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na mocy umowy sprzedaży z (…) 2021 r. (rep. A nr (…)) w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający z tego tytułu odliczył podatek od towarów i usług.

W ramach planowanej Transakcji Nieruchomość zostanie zbyta przez Sprzedającego na rzecz:

-Pani A. B. (dalej: Kupujący 1),

-Pana D. E. (dalej: Kupujący 2).

Kupujący 1 i Kupujący 2 są małżeństwem i pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

W dalszej części wniosku, Kupujący 1 oraz Kupujący 2 będą łącznie określani jako: Kupujący.

Kupujący 1 jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Kupujący 2 nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający i Kupujący są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Sprzedający i Kupujący 1 w dalszej części wniosku nazwani są łącznie: Zainteresowanymi.

Nieruchomość została oddana do użytkowania w 2012 r. (zatem zanim stała się własnością Sprzedającego). Po nabyciu Nieruchomości w lutym 2021 r., Sprzedający wykorzystywał ją do celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług jak i do celów zwolnionych z tego podatku (od kwietnia 2024 r. lokal bez komórki lokatorskiej był wynajmowany na cele mieszkalne, komórka lokatorka w dalszym ciągu jest wykorzystywana do celów opodatkowanych podatku od towarów i usług jako pomieszczenie magazynowe).

Tym samym należy uznać, że między rozpoczęciem użytkowania Nieruchomości, a momentem planowanej Transakcji, upłyną ponad 2 lata.

Nieruchomość nigdy nie była (i do momentu Transakcji nie będzie) wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Nieruchomości. Sprzedający w ciągu ostatnich dwóch lat ponosił wydatki na prace remontowe ujmowane w kosztach bieżących, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Pomimo, że z perspektywy cywilnoprawnej Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupujących razem ze względu na istniejący między nimi ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej (oboje złożą podpisy pod aktem notarialnym), to ekonomicznie Nieruchomość zostanie nabyta przez Kupującego 1 do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej – innymi słowy, będzie wykorzystywana wyłącznie przez Kupującego 1 do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci wynajmu Nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Sprzedający oraz Kupujący 1 będą na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Kupujący 2 na moment Transakcji nie będzie zarejestrowany jako czynny podatnik od towarów i usług.

Sprzedający, Kupujący 1 oraz Kupujący 2 przed dniem planowanej Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego. Zgodnie z umową faktura zostanie wystawiona na Kupującego 1.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierzają nabyć od Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży. Pod względem ekonomicznym (a w konsekwencji także na gruncie podatku od towarów i usług), Nieruchomość jest nabywana przez Kupującego 1 (do celów jego działalności gospodarczej).

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący 1 będą na moment planowanej Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 wniosku dotyczącego podatku od towarów i usług), powyższa czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Spółka) planuje sprzedaż na rzecz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Kupującego 1 oraz jej męża) prawa własności lokalu mieszkalnego znajdującego się w domu wielolokalowym, którego elementem jest także komórka lokatorska oraz udziału w nieruchomości wspólnej w tym gruntu objętego prawem użytkowania wieczystego. Lokal mieszkalny oraz Udział w nieruchomości wspólnej nazwali Państwo we wniosku Nieruchomością.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.81.2025.2.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

-po skutecznym spełnieniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli Państwo (Sprzedający wraz z Kupującym 1) skorzystać z opcji opodatkowania ww. dostawy według właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

Państwa zdaniem, Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z rezygnacją Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-2.4012.81.2025.2.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.