Jak spółka z o.o. powinna refakturować koszty usług dostarczania mediów

Spółka z o.o. jest czynnym podatnikiem VAT, posiada lokal użytkowy, który wynajmuje przedsiębiorcy, który również jest czynnym podatnikiem VAT. Lokal użytkowy znajduje się na parterze budynku mieszkalnego i spółka otrzymuje rachunki od wspólnoty mieszkaniowej za: ciepłą i zimna wodę, wywóz śmieci, eksploatację, wynagrodzenie zarządcy oraz remonty. Opłatami spółka będzie obciążała przedsiębiorcę, który wynajmuje lokal. Wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem VAT i rachunki do właściciela lokalu użytkowego wystawia bez podatku VAT. Czy refaktura kosztów wspólnoty ze spółki do najemcy lokalu użytkowego powinna być wystawiona z VAT, czy bez VAT?