Jakie są skutki w VAT sprzedaży lokalu mieszkalnego po remoncie kapitalnym niezaliczonego do środków trwałych

Czynny podatnik VAT zajmujący się na co dzień usługami projektowymi i architektonicznymi zakupił na rynku lokal mieszkalny za 250 000 zł. Lokal ten był w fatalnym stanie technicznym, dlatego w remont zainwestował aż 175 000 zł, czyli 70% ceny zakupu. Wyremontowane mieszkanie zostanie sprzedane. Jak opodatkować taką sprzedaż? Czy w takiej sytuacji można mówić o ulepszeniu, gdy jest to towar handlowy, a nie środek trwały? Czy jeśli w grę weszłoby zwolnienie z VAT, to trzeba tę transakcję sprzedaży uwzględnić przy wyliczaniu proporcji, czy jednak można uznać ją za „pomocniczą” i pomijać przy wyliczaniu proporcji?