Interpretacja indywidualna z dnia 19 marca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.14.2025.2.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 18 lutego 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą A, NIP (…), REGON (…). Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT.

Obecnie Wnioskodawczyni świadczy usługi dla operatora (…), przewoźnika należącego do grupy (…). Z dniem 4 września 2024 r. Wnioskodawczyni wprowadziła zmiany w CEIDG, wykreślając kody PKD związane z budową i sprzedażą domów oraz nabywaniem i zbywaniem nieruchomości. W przeszłości, w ramach działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży nieruchomości — ostatni raz w 2021 roku (sprzedaż 4 lokali mieszkalnych).

Wnioskodawczyni w 2019 roku otrzymała w drodze darowizny przedsiębiorstwo J. K. prowadzone pod nazwą (…). Składnikiem nabytego przedsiębiorstwa była m.in. nieruchomość w D., gmina D., składająca się z sześciu działek: nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6, o łącznej powierzchni 1,0988 ha. Działki te są objęte księgami wieczystymi: (…). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki nr 1, 3, 4 i 6 przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zagrodową, a działki nr 2 i 5 pod komunikację wewnętrzną. Nieruchomości te nie były aktywnie wykorzystywane przez Wnioskodawczynie od momentu nabycia.

Żadna ze wskazanych wyżej działek nie była i nie jest faktycznie wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i w związku z tym nie została przez nią wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nieruchomości te nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użytkowania ani użyczenia. Wnioskodawczyni nie udzielała osobom trzecim pełnomocnictw do dysponowania tymi nieruchomościami, w szczególności na cele budowlane. Nie występowała o pozwolenie na budowę, decyzję o warunkach zabudowy ani nie składała wniosków dotyczących uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obecnie żadna z tych nieruchomości nie jest też przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie wyklucza zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeżeli będzie to konieczne dla nabywcy (np. w celu pozyskania finansowania na zakup przez nabywcę). Umowa taka będzie jednak zawierała jedynie typowe klauzule właściwe dla umowy przedwstępnej.

Na otrzymanych w ramach darowizny przedsiębiorstwa nieruchomościach — od ich nabycia przez Wnioskodawczynię — nie realizowano żadnych prac budowlanych, nie doprowadzano dróg ani nie utwardzano ich, a także nie wykonano żadnych instalacji czy przyłączy mediów. Jedyną czynnością, jaką wykonała Wnioskodawczyni, było zlecenie obliczenia Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej (PUM).

Wnioskodawczyni jest właścicielką również innych nieruchomości. W skład posiadanego przez Wnioskodawczynię majątku wchodzą:

-Mieszkanie (…)

-Dom (…)

-Działka (…)

-Działka (…)

-Działka (…).

Wnioskodawczyni w przeszłości sprzedała cztery lokale mieszkalne położone w D. przy ul. K. (była to sprzedaż w ramach działalności gospodarczej):

-Lokal na działce (…),

-Lokal na działce (…),

-Lokal na działce (…),

-Lokal na działce (…)

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż wszystkich sześciu prywatnych działek w D., tj.:

- działki nr 1, objęta księgą wieczystą (…),

- działki nr 2, objęta księgą wieczystą (…),

- działki nr 3, objęta księgą wieczystą (…),

- działki nr 4, objęta księgą wieczystą (…),

- działki nr 5, objęta księgą wieczystą (…),

- działki nr 6, objęta księgą wieczystą (…).

W celu znalezienia nabywcy Wnioskodawczyni będzie korzystała z ogłoszeń publikowanych na powszechnie używanych portalach internetowych z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości i ewentualnie skorzysta z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Przedstawiony opis nieruchomości w D. dotyczy równocześnie indywidualnie każdej z wyżej wymienionych działek — ich stan faktyczny jest tożsamy.

Pismem z 18 lutego uzupełniono opis sprawy następująco:

1. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą od 2 stycznia 2019 roku.

2. Działalność gospodarcza Wnioskodawczyni obejmuje swoim zakresem kody PKD związane z budową i sprzedażą domów oraz nabywaniem i zbywaniem nieruchomości od 3 stycznia 2020 r. Wnioskodawczyni podjęła się tej działalności w związku z utratą możliwości zarobkowania w ramach swojej głównej działalności, co wynikało ze wstrzymania lotów samolotów w związku z pandemią COVID-19.

3. W skład darowanego przedsiębiorstwa poza opisanymi nieruchomościami wchodziły: samochód osobowy marki (…), wyposażenie (myjka ciśnieniowa).

4. Tak, zgodnie z literalnym brzmieniem umowy darowizny (akt notarialny) przedmiotem nabycia na podstawie umowy darowizny było przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W umowie darowizny opisano, że do przedsiębiorstwa wchodzą wszystkie składniki majątkowe wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Faktycznie w skład darowanego przedsiębiorstwa wchodziły opisane nieruchomości oraz majątek wskazany w pkt. 3.

5. Wnioskodawczyni działała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przy nabyciu darowanego przedsiębiorstwa.

6. Tak, przejęte przez Wnioskodawczynię składniki przedsiębiorstwa stały się aktywami i pasywami w ramach działalności gospodarczej i są wykorzystywane na potrzeby tej działalności, z wyjątkiem nieruchomości, które nie zostały wprowadzone do środków trwałych prowadzonej działalności i nie były wykorzystywane do celów działalności.

7. Nabyte nieruchomości były zaliczone do majątku prywatnego bez przeznaczenia na budowę domów lub lokali, stan faktyczny tych nieruchomości nie uległ zmianie. Pozostałe składniki przedsiębiorstwa były wykorzystywane w działalności.

8. Nie, nieruchomości otrzymane w darowiźnie nie stanowiły towarów handlowych w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

9. J. K. jest ojcem Wnioskodawczyni.

10. J. K. nie jest małżonkiem Wnioskodawczyni.

11. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 były niezabudowane w momencie ich nabycia przez Wnioskodawczynię.

12. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 będą niezabudowane w momencie ich zbycia przez Wnioskodawczynię.

13. Żadna z działek nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej (ani zwolnionej, ani opodatkowanej). Działki są w biernym posiadaniu Wnioskodawczyni, niewprowadzone do działalności gospodarczej jako towar lub środek trwały.

14. Sprzedawane działki nie będą zabudowane.

15. Sprzedawane działki nie będą zabudowane.

16. Wnioskodawczyni nie udzieli przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6.

17. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż w 2025 roku lub później - w zależności od tego kiedy znajdzie nabywcę.

18. Działki nie były wykorzystywane do żadnej działalności gospodarczej. Są w biernym posiadaniu Wnioskodawczyni, niewprowadzone do działalności gospodarczej jako towar lub środek trwały.

19. Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

20. Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

21. Nie, na moment nabycia przedsiębiorstwa Wnioskodawczyni nie wydano decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6.

22. Nabyte działki posiadały przyłącza do sieci elektrycznej, ale prawa do złączy nie zostały przeniesione przez poprzedniego właściciela na J. K. ani na Wnioskodawczynię. Sieć wodno-kanalizacyjna zlokalizowana jest w drodze gminnej, ale nie było składnych wniosków o warunki przyłączenia tych działek do sieci. Ogrodzenie istniało w chwili nabycia przez J. K. (jedynie od strony sąsiadujących budynków).

23. Działki w D. przy ul. K. zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży w dniu 6 marca 2017 roku. Działki te zostały zakupione do majątku prywatnego, a następnie w ramach działalności gospodarczej zabudowane lokalami, które zostały sprzedane w datach wskazanych we wniosku. Główny przedmiot działalności Wnioskodawczyni (usługa transportowa dla przewoźnika (…) z grupy (…)) nie był możliwy do realizacji w związku z pandemią COVID-19.

24. Działka nr (…) w D., działka nr (…) w D. oraz działka nr (…) w M.:

a.nie zostały nabyte przez Wnioskodawczynię w ramach działalności gospodarczej,

b.nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej,

c.zostały nabyte w celu przekazania ich w przyszłości drodze darowizny dla zstępnych Wnioskodawczyni,

d.działki te nie są aktywnie wykorzystywane.

25. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości niż opisane we wniosku.

26. Wnioskodawczyni nie dokonywała zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku.

27. Wnioskodawczyni nie planuje obecnie nabycia innych nieruchomości.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż następujących nieruchomości gruntowych:

- działki nr 1, objętej księgą wieczystą (…),

- działki nr 2, objętej księgą wieczystą (…),

- działki nr 3, objętej księgą wieczystą (…),

- działki nr 4, objętej księgą wieczystą (…),

- działki nr 5, objętej księgą wieczystą (…),

- działki nr 6, objętej księgą wieczystą (…),

będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (dalej określana jako „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Przez towary rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Podobnie podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowano w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112.

W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112 wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi. Uznanie za podatnika w takich okolicznościach wymaga jednak wyraźnej podstawy prawnej w ustawie o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, o opodatkowaniu transakcji podatkiem od towarów i usług można mówić w przypadku spełnienia dwóch przesłanek:

1)transakcja musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,

2)transakcja musi stanowić przedmiot podatku od towarów i usług, w tym nie być objęta żadnym zwolnieniem podatkowym.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja dokonywana jest przez podatnika. Niecelowe jest bowiem analizowanie, czy stanowi ona przedmiot podatku i czy jest ewentualnie objęta zwolnieniem, jeżeli w ogóle nie mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawczyni, w ramach planowanej transakcji nie będzie występowała jako podatnik VAT, a tym samym transakcja nie będzie opodatkowana tym podatkiem. Planowana czynność mieści się w działaniach stanowiących zarządzanie prywatnym majątkiem.

Podejmowane przez Wnioskodawczynię działanie nie mieści się w kategorii działalności producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. W szczególności nie jest to działalność handlowca. O działalności podatnika jako działalności gospodarczej można bowiem mówić wówczas, gdy nosi ona znamiona profesjonalizacji. Tymczasem, Wnioskodawczyni podejmuje działania będące jedynie zwykłymi czynnościami związanymi z racjonalnym zarządzaniem i dysponowaniem majątkiem prywatnym. W szczególności, należy wskazać, że Wnioskodawczyni:

1)nie dokonała nabycia o charakterze typowo inwestycyjnym, a nabyła nieruchomość w ramach darowizny,

2)nie prowadzi działalności gospodarczej w branży obrotu nieruchomościami,

3)nie ponosiła nakładów inwestycyjnych na nieruchomości, którą zamierza sprzedać,

4)nie podejmuje żadnych aktywnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywców na nieruchomość, które mogłyby charakteryzować profesjonalną działalność gospodarczą,

5)nie wykorzystywała nieruchomości w sposób komercyjny,

6)nie zmierza do uzyskania trwałego i stałego źródła dochodów; dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie miał charakter jednorazowy (w tym kontekście Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „[…] ustalenie, czy określona osoba jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, wymaga dokonania przez sąd krajowy oceny, czy wykorzystywanie omawianego dobra polegające na jego stopniowej sprzedaży następuje w celu uzyskania stałych dochodów […] (Wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, Wnioskodawczyni w ramach sprzedaży nieruchomości nie wystąpi w ogóle w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni dotyczącej zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem takimi nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Wobec powyższego, planowana transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem VAT ze względu na brak statusu podatnika VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W świetle art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

-Od 2 stycznia 2019 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Obecnie świadczy Pani usługi dla operatora (…), przewoźnika należącego do grupy (…).

-Od 3 stycznia 2020 r. Pani działalność obejmowała swoim zakresem PKD związane z budową i sprzedażą domów oraz nabywaniem i zbywaniem nieruchomości. Z dniem 4 września 2024 r. wprowadziła Pani zmiany w CEIDG, wykreślając kody PKD związane z budową i sprzedażą domów oraz nabywaniem i zbywaniem nieruchomości.

-W ramach działalności gospodarczej, dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości - ostatni raz w 2021 r. (sprzedaż 4 lokali mieszkalnych)

-W 2019 roku otrzymała Pani w drodze darowizny przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, prowadzone pod nazwą (…). Darowizna została sporządzona w formie aktu notarialnego.

-W skład darowanego przedsiębiorstwa wchodziła nieruchomość składająca się z sześciu działek: nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6, samochód osobowy marki Audi, wyposażenie (myjka ciśnieniowa).

-Przy nabyciu darowanego przedsiębiorstwa działała Pani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

-Przejęte przez Panią składniki przedsiębiorstwa stały się aktywami i pasywami w ramach Pani działalności gospodarczej i są wykorzystywane na potrzeby tej działalności, z wyjątkiem nieruchomości, które nie zostały wprowadzone do środków trwałych prowadzonej działalności i nie były wykorzystywane do celów działalności.

-Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki nr 1, 3, 4 i 6 przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zagrodową, a działki nr 2 i 5 pod komunikację wewnętrzną.

-W stosunku do ww. działek dokonała Pani obliczenia Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej (PUM),

-Będzie Pani korzystała z ogłoszeń publikowanych na powszechnie używanych portalach internetowych z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości i skorzysta z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Wątpliwości Pani dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż ww. działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jest więc zespołem składników majątkowych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. „Zespół” to zbiór składników, pomiędzy którymi istnieją powiązania, które pozwalają uznać go za funkcjonalną całość. Przeznaczeniem tego zespołu jest prowadzenie działalności gospodarczej, a zatem powiązania pomiędzy jego elementami wynikają z funkcji pełnionych w działalności.

Wyliczenie składników przedsiębiorstwa zawarte w art. 55¹ Kodeksu cywilnego ma charakter otwarty (ustawodawca użył określenia „w szczególności”). Co więcej wyliczenie to ma charakter ogólny, przykładowy w tym znaczeniu, że warunkiem istnienia przedsiębiorstwa nie jest posiadanie każdego z wymienionych w przepisie elementów. O tym, co w konkretnym przypadku wchodzi w skład przedsiębiorstwa podatnika – jako zespołu składników majątkowych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej – decyduje specyfika działalności prowadzonej w oparciu o to przedsiębiorstwo.

Dla oceny, czy przedmiotem transakcji zbycia dokonywanej przez podatnika jest przedsiębiorstwo należy zatem kierować się ogólną definicją przedsiębiorstwa oraz uwzględniać indywidualne warunki prowadzenia działalności przez podatnika.

W myśl natomiast art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów. Może więc nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej, w tym na podstawie umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny.

Jednocześnie, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „darowizna”, dlatego należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Celem darowizny jest dokonanie nieodpłatnego przysporzenia na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Może ona polegać zarówno na przesunięciu do majątku obdarowanego określonych przedmiotów majątkowych, jak i na innych formach dyspozycji majątkowych darczyńcy prowadzących do zmniejszenia jego majątku, a po stronie majątku obdarowanego – do zwiększenia aktywów lub zmniejszenia pasywów.

Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego, wynika, że:

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Z powyższego wynika, że w przypadku przekazania przedsiębiorstwa innemu podmiotowi, przedmiotem tego przekazania są wszelkie składniki majątkowe funkcjonalnie związane z tym przedsiębiorstwem, o ile na podstawie czynności prawnej będącej podstawą przekazania, bądź przepisów szczególnych, nie zostały z niego wyłączone.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy nabyła Pani na podstawie umowy darowizny przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Darowizna została sporządzona w formie aktu notarialnego. Przy nabyciu darowanego przedsiębiorstwa działała Pani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W skład darowanego przedsiębiorstwa wchodziły opisane we wniosku nieruchomości, samochód osobowy oraz wyposażenie (myjka ciśnieniowa). Przejęte przez Panią składniki przedsiębiorstwa stały się aktywami i pasywami w ramach Pani działalności gospodarczej i są wykorzystywane na potrzeby tej działalności, z wyjątkiem nieruchomości, które nie zostały wprowadzone do środków trwałych prowadzonej działalności i nie były wykorzystywane do celów działalności.

W przedmiotowej sprawie w momencie nabycia przedsiębiorstwa (w tym nieruchomości, będących jego składnikiem) działała Pani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem nieruchomości (działki gruntu) powinny zostać ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Nie można też zgodzić się z Pani argumentem, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą, gdyż już samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa stanowi bierne jej wykorzystanie, chociażby poprzez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.

W analizowanej sprawie decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt nabycia w związku z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą oraz okoliczność, że od 3 stycznia 2020 r. Pani działalność obejmowała swoim zakresem kody PKD związane z budową i sprzedażą domów oraz nabywaniem i zbywaniem nieruchomości. W ramach działalności gospodarczej, dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości - ostatni raz w 2021 roku (sprzedaż 4 lokali mieszkalnych). O zamiarze wykorzystywania nieruchomości z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą w zakresie związanym z budową i sprzedażą domów oraz nabywaniem i zbywaniem nieruchomości może świadczyć zlecenie obliczenia Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej (PUM).

TSUE w sprawie C-291/92 wyjaśnił, że „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego analiza regulacji prawnych prowadzi do wniosku, że nie można zgodzić się z opinią Pani, iż przy sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, i 6 nie wystąpi w charakterze podatnika VAT. Przeciwnie - sprzedaż ww. działek będzie transakcją wykonaną przez podatnika VAT. Otrzymane w drodze przedsiębiorstwo (w skład, którego wchodziły ww. działki) w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego nie stanowiło Pani majątku prywatnego, a Pani działalność gospodarcza opierała się na otrzymanym w drodze darowizny przedsiębiorstwie.

Zatem skoro nabyła Pani działki jako podatnik w ramach przedsiębiorstwa, którego przedmiotem działalności była budowa i sprzedaż domów oraz nabywanie i zbywanie nieruchomości, to nie można się zgodzić, że działki stanowią majątek prywatny, który został nabyty przez podatnika, więc nie mógł stanowić majątku osobistego.

Ponadto do sprzedaży zamierza Pani korzystać z biura nieruchomości i pośrednika, co również nie stanowi wyłącznie zarządzanie majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym sprzedaż ww. działek będzie dokonana przez Panią w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie działa Pani jako podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomości. Tym samym, sprzedaż ww. działek będzie skutkować koniecznością zapłaty podatku od towarów i usług wg stawki właściwej dla gruntu, który będzie przedmiotem dostawy.

Stanowisko Pani jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.