Interpretacja indywidualna z dnia 21 lutego 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.15.2025.2.RS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 stycznia 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący Stroną postępowania:

A.A

ul. (...)

2)Zainteresowana niebędąca Stroną postępowania:

A.A

ul. (...)

Opis zdarzenia przyszłego

(...) 2021 r. nabyliście Państwo do majątku wspólnego działkę rolną nr 1/1 w miejscowości X, za kwotę 23.000 zł. Następnie (...) 2024 r. sprzedaliście tę działkę za kwotę 60.000 zł. Nie dokonywaliście Państwo na tej działce żadnych ulepszeń (nie występowaliście o warunki zabudowy, nie doprowadzaliście żadnych mediów). Osiągnęliście 37.000 zł zysku.

(...) 2023 r. kupiliście Państwo (do majątku wspólnego) działkę rolną nr 2/1 w Y gm. (...)) w lepszej lokalizacji, położoną bliżej obecnego miejsca zamieszkania i miejsca pracy, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwalony Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z (...) 2021 r.).

Podjęliście Państwo decyzję o rozpoczęciu budowy domu jednorodzinnego na tej działce (oraz zamiaru zamieszkania w nim). Kupiliście projekt domu jednorodzinnego wolnostojącego parterowego (...) ze strony internetowej (...). Podczas adaptacji projektu przez biuro projektowe okazało się, że MPZP nie pozwala na tym terenie w teorii budowy „domu jednorodzinnego”, lecz ten sam budynek musi nazywać się „budynek letniskowy z częścią mieszkalną”. Zmieniła się również kategoria obiektu budowlanego z I na III. W praktyce budują Państwo ten sam budynek, w którym zamierzacie zamieszkać.

MPZP (uchwalony Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z (...) 2021 r.) dla Państwa działki ustala:

1)„przeznaczenie podstawowe terenu: tereny usług turystyki, gastronomii, sportu i rekreacji;

2)przeznaczenie dopuszczalne terenu: urządzenie infrastruktury technicznej, funkcja mieszkaniowa dla właściciela, zieleń towarzysząca, drogi wewnętrzne, parkingi;

3)zasady ochrony i kształtowanie ładu przestrzennego:

a)elewacje budynków od strony drogi (...) projektować równolegle do ustalonej linii zabudowy,

b)dopuszcza się przebudowę i rozbudowę istniejącej zabudowy na terenie (...) zgodnie z przeznaczeniem terenu,

c)funkcję mieszkaniową dla właściciela realizować w formie lokalu w bryle budynku przeznaczenia podstawowego”.

W przyszłości zamierzacie Państwo całą kwotę 60.000 zł uzyskaną ze sprzedaży działki nr 1/1 w X przeznaczyć w całości lub części na budowę „budynku letniskowego z częścią mieszkalną” (zgodnie z wymaganym przez MPZP nazewnictwem, faktycznie według zakupionego projektu będzie to „dom jednorodzinny wolnostojący parterowy”).

Uzupełnienie wniosku

Sprzedaż działki nr 1/1 położonej w X nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Przychód ze sprzedaży ww. działki zamierzają Państwo w całości przeznaczyć na wybudowanie domu w terminie do 31 grudnia 2027 r.

W ww. domu będą Państwo realizować własne potrzeby mieszkaniowe i będzie to Wasze miejsce stałego pobytu.

Zgodnie z zakupionym projektem rodzaj domu to „budynek jednorodzinny wolnostojący”. Po dostosowaniu projektu do MPZP Gminy (...) dom zmienił nazwę na „budynek letniskowy z częścią mieszkalną”. Budynek ma łącznie 84,05 m². Zgodnie z projektem po adaptacji część mieszkalna wynosi 47,2 m² (salon z kuchnią); część wspólna (łazienka) 6,05 m²; część letniskowa wynosi 30,8 m² (trzy pokoje). W praktyce będzie to budynek mieszkalny jednorodzinny.

W teorii, stosownie do art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725), w Pana ocenie nie będzie budynkiem mieszkalnym, ponieważ w projekcie do adaptacji zawiera trzy pokoje wchodzące w skład części letniskowej. Przepis nie nawiązuje do wyodrębnienia części letniskowej.

„Dom jednorodzinny wolnostojący parterowy” będzie stanowił obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej będzie wykorzystywana do celów mieszkalnych. Dokładnie zgodnie z projektem po adaptacji: część mieszkalna wynosi 47,2 m² (salon z kuchnią), część wspólna (łazienka ) 6,05 m², część letniskowa wynosi 30,8 m² (trzy pokoje).

Ww. dom położony na działce w Y będzie spełniać warunki techniczne przewidziane w odrębnych przepisach budowlanych dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dom będzie posiadał kuchnię, łazienkę oraz ogrzewanie umożliwiające całoroczne zamieszkiwanie. Konkretnie dom będzie posiadać nawet dwa źródła ogrzewania.

Pytanie

Jeśli przeznaczą Państwo (w ciągu najbliższych 3 lat) przychód 60.000 zł w całości na wydatki na budowę „budynku letniskowego z częścią mieszkalną”, w którym zamieszkają Państwo, to czy te wydatki zostaną uznane przez Urząd Skarbowy jako realizacja własnych celów mieszkaniowych i będziecie mogli skorzystać z ulgi mieszkaniowej nie płacąc podatku PIT od zysku ze sprzedaży działki w X?

Państwa stanowisko w sprawie

Odpowiedź na ww. pytanie jest twierdząca, ponieważ MPZP pozwala na realizację funkcji mieszkaniowej dla właściciela w formie lokalu w bryle budynku przeznaczenia podstawowego. W praktyce realizują Państwo budowę budynku jednorodzinnego według zakupionego projektu i zamierzają w nim zamieszkać (zrealizować cel mieszkaniowy). Oboje kiedyś mieszkali Państwo na wsi, a mieszkanie w bloku w mieście Wam się nie podoba.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163) stanowi, że:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

−jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych określonych w lit. a) – c) ww. przepisu następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lb wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze opisane zdarzenie stwierdzić należy, że odpłatne zbycie (...) 2024 r. działki rolnej nr 1/1, nabytej (...) 2021 r. nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, dlatego też sprzedaż ta stanowi dla Państwa źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, stosownie do art. art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy podkreślić, że stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji zatem, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust.1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie (art. 21 ust. 25a ww. ustawy).

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości rolnej na budowę domu jednorodzinnego wolnostojącego parterowego, który zgodnie z MPZP będzie stanowił budynek letniskowy z częścią mieszkalną, w którym będą realizować Państwo własne potrzeby mieszkaniowe, umożliwia skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Co do zasady, o tym, czy dom można uznać za rekreacyjny (letniskowy), czy za budynek mieszkalny, decyduje jego przeznaczenie, a więc funkcja, której ma służyć. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) domki wypoczynkowe czy domy letnie należą do klasy budynków mieszkalnych, jednakże dla oceny możliwości skorzystania z ulgi istotne jest ustalenie, czy w danym budynku podatnik będzie realizował swoje cele mieszkaniowe, czy jedynie potrzeby związane z rekreacją i wypoczynkiem.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego utrwaliło się stanowisko, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych tylko wtedy, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela i jego bliskich, służąc tym samym zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych, sezonowo, wówczas dom taki uznać należy za letniskowy, rekreacyjny.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenie przyszłego oraz obowiązujące uregulowania prawne należy stwierdzić, że przeznaczenie w terminie do 31 grudnia 2027 r. przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki rolnej na budowę „domu letniskowego z częścią mieszkalną”,który nie spełnia funkcji rekreacyjnej, lecz w którym będą realizować Państwo własne cele mieszkaniowe, będzie uprawniać do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzw. ulgi mieszkaniowej. W sytuacji wydatkowania w całości uzyskanego przychodu ze sprzedaży na ww. cel, uzyskany dochód będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.