tematy:

Interpretacja indywidualna z dnia 13 grudnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.573.2024.3.KK

Uznanie Sprzedawców za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedawców za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 grudnia 2024 r. (wpływ 11 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(X) Sp. z o. o.;

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- (Y) („Sprzedawca 1”)

(…);

- (Z) („Sprzedawca 2”)

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

(X) sp. z o.o (dalej: „Spółka”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania inwestycjami nieruchomościowymi i aktywami nieruchomościowymi. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

W dniu (…) r. Spółka zawarła z osobami fizycznymi przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się – z zastrzeżeniem warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej, zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedający sprzedadzą Spółce, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zabudowaną działkę gruntu, oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), położoną w miejscowości (…).

W ramach opisanej wyżej transakcji Spółka ma zamiar nabyć nieruchomość, na którą składają się:

a)zabudowana nieruchomość położona w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb (…) (…), składająca się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: „Grunt”);

b)naniesienia w postaci:

-dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy (…) mkw oraz jednokondygnacyjnego budynku niemieszkalnego o powierzchni zabudowy (…) mkw (dalej łącznie: „Budynki”);

c)Grunt jest uzbrojony, a zatem znajdują się na nim naniesienia w postaci:

-instalacji elektrycznej;

-instalacji gazowej;

-instalacji wodociągowej;

– (dalej łącznie: „Budowle”)

– Grunt, Budynki i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Budowle stanowią budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Na Gruncie znajduje się również urządzenie budowlane niestanowiące budowli, czy też budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, w postaci ogrodzenia.

Budynki i Budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania w latach (…) wieku.

Od momentu oddania do użytkowania Budynki były przedmiotem remontu, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków, tzn. w (…) r. został przeprowadzony remont elewacji oraz dachu. Stronie sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ww. remontem. Do chwili umowy sprzedaży, do zawarcia której zobowiązały się strony w Umowie Przedwstępnej, nie zostaną dokonane żadne inne ulepszenia ani modernizacje, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej Budynków lub Budowli.

Cena sprzedaży Nieruchomości będzie obejmować zarówno wartość samego Gruntu jak i Budynków, Budowli.

Do dnia zawarcia umowy sprzedaży, do której zobowiązały się strony w Umowie Przedwstępnej, Budynki i Budowle będą się znajdowały się na Gruncie.

Nieruchomość znajduje się we wspólności majątkowej małżeńskiej Pani (Y) (dalej: „Sprzedawca 1”) oraz Pana (Z) (dalej: „Sprzedawca 2”; „Sprzedawca 1” i „Sprzedawca 2” dalej łącznie jako: „Sprzedawcy”).

Sprzedawca 1 nabył Nieruchomość w drodze darowizny w (…) r. Sprzedawca 2 nabył Nieruchomość w drodze umowy o rozszerzenie wspólności majątkowej zawartej w (…) r.

Żaden ze Sprzedawców nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców i nie występuje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Żaden ze Sprzedawców nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Nieruchomość od czasu jej nabycia przez Sprzedawców znajdowała się i znajduje się w majątku prywatnym (we wspólności majątkowej) Sprzedawców. Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedawców do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 361.; dalej: „ustawa o VAT”), tj. do czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym zwolnionych). W szczególności Sprzedawcy nie oddali Nieruchomości odpłatnie do korzystania na podstawie umowy dzierżawy lub innej o podobnym charakterze, ani nie wykorzystywali jej w przeszłości i obecnie do innych czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT.

Sprzedawcy i Spółka będą dalej łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedawcy udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedawcy udzielili Spółce pełnomocnictwa do wykonywania przez Spółkę następujących czynności w odniesieniu do Nieruchomości:

- uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości;

- wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej do tego celu;

- podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub krzewów;

- uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;

- uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na terenie Nieruchomości;

- uzyskanie warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia inwestycji realizowanej na terenie Nieruchomości;

- uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy);

- uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych;

- uzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;

- uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla realizacji inwestycji;

- uzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenia stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcia umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne zrealizowanej inwestycji;

- uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z realizowaną inwestycją, w tym dokonania rozbiórki;

- przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także

- uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami, jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla realizowanej inwestycji.

Ponadto, Sprzedawcy wyrazili zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych na odkrytym na Nieruchomości stanowisku archeologicznym.

Ponadto w zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy zobowiązali się do udzielenia na żądanie Spółki, pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym (lub innym adwokatom i radcom prawnym, którzy zostaną wskazani przez Spółkę) do następujących czynności:

- przeglądania i wydawania fotokopii akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

- przeglądania i wydawania fotokopii akt ksiąg wieczystych prowadzonych uprzednio dla Nieruchomości oraz innych akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty dotyczące Nieruchomości;

- zapoznania się z wszelkimi innymi dokumentami dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności tymi, które znajdują się w ewidencji gruntów, budynków i lokali oraz w innych sądach, rejestrach, urzędach i ewidencjach;

- do składania wniosków o wydanie wypisów z akt ksiąg wieczystych oraz wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, budynków i lokali, wniosków o wydanie wszelkich zaświadczeń lub udzielenie informacji dotyczących Nieruchomości, w tym o roszczeniach reprywatyzacyjnych, a także do odbioru powyższych dokumentów, jak również do wykonywania fotokopii wszelkich udostępnionych dokumentów.

Ponadto, jednym w warunków zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Sprzedawców wydanych na podstawie art. 306e w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej z dnia 29 sierpnia 1997 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383) zaświadczeń właściwych dla Sprzedawców organów podatkowych, organów gmin i zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne.

Spółka i Sprzedawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805).

Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Spółka będzie wynajmowała powierzchnię w wybudowanych obiektach. Najem ten będzie opodatkowany VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość - po jej nabyciu - nie będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności zwolnionych z VAT.

W przypadku potwierdzenia, że Sprzedawcy będą w ramach planowanej transakcji działać w charakterze podatników VAT, wszyscy Wnioskodawcy będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. W takiej sytuacji Sprzedawcy oraz Spółka (nabywca) przed dniem planowanej transakcji złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Spółki (nabywcy) lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

W Umowie Przedwstępnej wskazano następujące warunki zawarcia umowy sprzedaży:

- przeprowadzenie przez Kupującą badania due diligence stanu technicznego Nieruchomości, w szczególności w zakresie: warunków geotechnicznych, hydrogeologicznych i hydrologicznych, czystości gleby i wód gruntowych, warunków technicznych zaopatrzenia Nieruchomości w media (wodę, energię elektryczną, gaz oraz telekomunikację), odprowadzania ścieków sanitarnych oraz wód deszczowych i roztopowych, warunków komunikacyjnych Inwestycji, zapewniających jej odpowiedni dostęp do drogi publicznej, ewentualnych stref ograniczeń w zabudowie oraz kolizji z istniejącymi obiektami i urządzeniami budowlanymi oraz zieleni, wyłączenia z produkcji rolniczej, ustalenia terenów podlegających ochronie, w terminie 3 (trzech) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej umowy, to jest do dnia (…) roku oraz uznania przez Kupującą, według jej oceny, wyników Badania Technicznego DD za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację Inwestycji w terminach i po kosztach akceptowalnych dla Kupującej,

- uzyskanie przez Kupującą lub podmiot wskazany przez Kupującą ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji w trybie przewidzianym w przepisach powołanej wyżej ustawy – Prawo budowlane,

- uzyskanie przez Sprzedających od gestorów mediów warunków przyłączenia do sieci zapewniających dostawę mediów dla Inwestycji, zapewniających dla niej użytkowanie zgodne z jej przeznaczeniem,

- uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa, przez właściwy dla Sprzedających oraz Nieruchomości urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych – z datą nie wcześniejszą niż 14 (czternaście) dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

- uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne,

- skuteczne nabycie przez Kupującą lub podmiot z nią powiązany w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 15 września 2000 roku – Kodeks spółek handlowych prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących 1,

- skuteczne nabycie przez Kupującą lub podmiot z nią powiązany w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 5) powołanej wyżej ustawy – Kodeks spółek handlowych prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących 2,

- uzyskanie przez Kupującą uchwały Zgromadzenia Wspólników Kupującej wyrażającej zgodę na nabycie prawa własności Nieruchomości, o której mowa w § 1 ust. 3 pkt 4 niniejszego aktu notarialnego i która jest wymagana zgodnie z treścią Umowy Spółki Kupującej oraz w związku z art. 228 pkt 4 powołanej wyżej ustawy – Kodeks spółek handlowych,

- do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną zarejestrowane jakiekolwiek wnioski, poza wnioskiem wynikającym z umowy przedwstępnej.

Ponadto, Spółka wyjaśnia, że we wniosku omyłkowo została wskazana błędna data zawarcia Umowy Przedwstępnej, w ten sposób, że zamiast daty zawarcia: „… r.”, winno być: „… r.”.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku do momentu planowanego zbycia nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Budowle w postaci instalacji elektrycznej, instalacji gazowej i instalacji wodociągowej stanowią własność Sprzedających i będą przedmiotem sprzedaży.

Budowle oraz ogrodzenie w rozumieniu Kodeksu cywilnego stanowią część składową gruntu.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2. Jeśli w ramach pytania nr 1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Sprzedawcy w ramach planowanej transakcji będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT?

3. Czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od wydatków na nabycie Nieruchomości?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1.

W opinii Wnioskodawców, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2.

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w odniesieniu do pytania nr 1, że w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad. 3.

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (a tylko w takiej sytuacji można w ogóle rozważać kwestię prawa do odliczenia VAT), wówczas Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od wydatków na nabycie Nieruchomości.

Uzasadnienie

Ad. 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ww. ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W zakresie uznania podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości za podatnika VAT wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. (w sprawach C-180/10 i C-181/10), wskazując, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Oznacza to tym samym, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

W kontekście powyższego warto również odwołać się do poglądów prezentowanych w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2009 r. (sygn. I FSK 1629/07) wskazano m.in., że: „Mając powyższe na uwadze, kluczową kwestią wydaje się ustalenie czy sprzedane przez skarżącą działki zostały wydzielone z gruntu, stanowiącego jej majtek osobisty czy też z gruntu, który został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Jedynie bowiem udzielenie odpowiedzi na tak postawione pytanie przesądza czy dokonane czynności sprzedaży podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Mając na uwadze powyższe i przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że Sprzedawcy:

- udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistyczno- magazynowo-produkcyjnego,

- udzielili Spółce pełnomocnictwa do następujących czynności w odniesieniu do Nieruchomości:

ouzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dot. Nieruchomości;

owyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej do tego celu;

opodejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub krzewów;

ouzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;

ouzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na terenie Nieruchomości;

ouzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie przyłączenia inwestycji realizowanej na terenie Nieruchomości;

ouzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizację w pasie drogowym urządzeń (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci i przyłączy);

ouzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania robót geologicznych;

ouzgadniania projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;

ouzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla realizacji inwestycji;

ouzyskania opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia konstrukcji zjazdu, zatwierdzenia stałej organizacji ruchu oraz innych czynności niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcia umowy bądź porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu zostaną określone warunki komunikacyjne zrealizowanej inwestycji;

ouzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń kolidujących z realizowaną inwestycją, w tym dokonania rozbiórki;

oprzeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także

ouzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami, jakie okażą się niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla realizowanej inwestycji.

- wyrazili zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych na odkrytym na Nieruchomości stanowisku archeologicznym;

- zobowiązali się do udzielenia, na żądanie Spółki, pełnomocnictwa konkretnym osobom fizycznym do następujących czynności:

oprzeglądania i wydawania fotokopii akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

oprzeglądania i wydawania fotokopii akt ksiąg wieczystych prowadzonych uprzednio dla Nieruchomości oraz innych akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty dotyczące Nieruchomości;

ozapoznania się z wszelkimi innymi dokumentami dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności tymi, które znajdują się w ewidencji gruntów, budynków i lokali oraz w innych sądach, rejestrach, urzędach i ewidencjach;

odo składania wniosków o wydanie wypisów z akt ksiąg wieczystych oraz wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, budynków i lokali, wniosków o wydanie wszelkich zaświadczeń lub udzielenie informacji dotyczących Nieruchomości, w tym o roszczeniach reprywatyzacyjnych, a także do odbioru powyższych dokumentów, jak również do wykonywania fotokopii wszelkich udostępnionych dokumentów.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców Sprzedawcy podejmując działania związane z Nieruchomością (planowana sprzedaż), podejmują je w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedawcy będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Potwierdzenie stanowiska Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w następujących stanowiskach organu podatkowego:

- interpretacja indywidualna z 17 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.15.2023.3.MGO): „Działania wykonywane przez Sprzedającego za pośrednictwem kupującego na podstawie udzielonych zgód i pełnomocnictwa znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT”;

- interpretacja indywidualna z 17 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.12.2023.3.ASZ): „Zatem Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictwa. Okoliczność, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. (...) Z uwagi na podjęcie opisanych we wniosku czynności Sprzedający zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpią więc przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziału w ww. działce stanowiącej własność Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Ad. 2.

W pierwszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. uzna, że Sprzedawcy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki będą działali jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość stanowi grunt zabudowany, bowiem znajduje się na niej Budynki oraz Budowle.

W konsekwencji w takim przypadku metodę opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości należy ustalić w oparciu o zasady opodatkowania przewidziane dla sprzedaży budynków, budowli lub ich części. Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawców, w omawianych okolicznościach, rozważenia wymaga możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji (i) pierwsze zasiedlenie Budynków miało miejsce ponad 2 lata przed planowanym dniem zawarcia umowy sprzedaży, do której strony zobowiązały się w Umowie Przedwstępnej (ulepszenie dokonane w (…) r.) oraz (ii) pierwsze zasiedlenie Budowli miało miejsce ponad 2 lata przed planowanym dniem zawarcia umowy sprzedaży, do której strony zobowiązały się w Umowie Przedwstępnej (rozpoczęcie użytkowania zaraz po ich wybudowaniu w latach (…) wieku) oraz (iii) po dokonaniu ulepszenia wymienionego w (i), nie zostały poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszenie, których łączna wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynków lub Budowli (co wiązałoby się z tzw. ponownym pierwszym zasiedleniem), w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT wynikającej z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania VAT będzie: (i) złożenie przez Sprzedawców (jako dostawców) i Spółkę (jako nabywcę), przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, właściwemu dla Spółki (nabywcy) naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie planowanej transakcji (w szczególności Budynków oraz Budowli) podatkiem VAT oraz (ii) posiadanie statusu czynnego zarejestrowanego podatnika VAT przez Sprzedawców i Spółkę. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego. Wnioskodawcy złożą takie oświadczenie i będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, a zatem oba z powyższych warunków zostaną spełnione.

W ocenie Wnioskodawców do planowanej transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak stanowi bowiem ww. przepis, przedmiotowe zwolnienie odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast w ocenie Wnioskodawców, w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zastosowania nie znajdą również zwolnienia z VAT uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości, tj. Gruntu, na którym posadowione są Budynki i Budowle, będzie mogła zostać opodatkowana na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad. 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to w ocenie Wnioskodawców w przypadku naliczenia przez Sprzedawców VAT na sprzedaży Nieruchomości Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

W myśl bowiem zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje:

1)podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,

2)jeśli nabywane towary/usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

Skoro zatem:

- nabyta w ramach planowanej transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Spółkę (jak wskazano w zdarzeniu przyszłym),

- Spółka jest i będzie na dzień sprzedaży podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT , zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny

– zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Spółce będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie prawidłowo wystawionych przez Sprzedawców faktur.

Oczywiście wskazane prawo do odliczenia będzie przysługiwało – jak już zostało zasygnalizowane powyżej – jeśli Sprzedawcy prawidłowo wystawią faktury, a zatem na moment transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Jednocześnie w tym miejscu należy wyjaśnić, dla zaistnienia prawa do odliczenia VAT nie jest konieczne natychmiastowe rozpoczęcie wykonywania czynności opodatkowanych przy wykorzystaniu nabytych towarów lub usług. Kluczowe jest natomiast to, aby podatnik nabywał dany towar lub usługę z zamiarem wykorzystania jej do wykonywania czynności opodatkowanych.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Jak bowiem wskazał TSUE w wyroku z 12 listopada 2020 r. w sprawie ITH Comercial Timi§oara SRL przeciwko Agenda Najionala de Administrare Fiscala - Direcjia Generała Regionala a Finan|elor Publice Bucure§ti (C-734/19): „To zatem nabycie towaru lub usługi przez podatnika dziatajqcego w takim charakterze determinuje stosowanie systemu VAT i w konsekwencji mechanizmu odliczenia. Faktyczne lub zamierzone wykorzystanie towarów i usług wyznacza jedynie zakres wstępnego odliczenia, do którego podatnik jest uprawniony na mocy art. 168 dyrektywy VAT, oraz zakres ewentualnych korekt w późniejszych okresach, nie ma on jednakże wpływu na powstanie prawa do odliczenia (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - Investimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2O18:134, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo). W tym względzie Trybunał wielokrotnie orzekał, że nabyte prawo do odliczenia pozostaje co do zasady zachowane, nawet jeśli później, ze względu na okoliczności niezależne od jego woli, podatnik nie korzysta z tych towarów i usług, które prowadziły do odliczenia w ramach opodatkowanych transakcji (wyrok z dnia 28 lutego 2018 r., Imofloresmira - Investimentos Imobiliarios, C-672/16, EU:C:2018:134, pkt 40 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Tym samym należy stwierdzić, że Spółka będzie spełniała wszystkie warunki uprawniające ją do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od Sprzedawców.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwana dalej K.R.O.

Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 K.R.O.:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 K.R.O.:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. (…) § 1 pkt 1 K.R.O.:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4)darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 K.R.O.:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedawcy będą podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Sprzedawców za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu (…) Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że (…) r. podpisali Państwo ze Sprzedawcami przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W zawartej umowie Sprzedawcy udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum logistyczno-magazynowo-produkcyjnego.

W Umowie Przedwstępnej wskazano także następujące warunki zawarcia umowy sprzedaży: