Interpretacja indywidualna z dnia 19 czerwca 2023 r., Prezydent Miasta Krakowa, sygn. PD-03-1.3120.8.3.2023.MM

Podatek od nieruchomości – zarządca nieruchomości

Sygnatura PD-03-1.3120.8.3.2023.MM

Data 2023.06.19

Autor Prezydent Miasta Krakowa

Istota interpretacji Podatek od nieruchomości – zarządca nieruchomości

Z interpretacji indywidualnej usunięto dane identyfikujące wnioskodawcę oraz inne podmioty wskazane w treści interpretacji zgodnie z art. 14i § 3 w związku z art. 14j § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.).

Osoba odpowiedzialna za wyłączenie powyższych danych: Małgorzata Matłok

INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PODATKOWA

Działając na podstawie art. 14b § 1 w zw. z art. 14j § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 20 marca 2023 r. o udzielenie pisemnej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od nieruchomości

uznaję, że stanowisko Wnioskodawczyni w świetle przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

I

W dniu 20 marca 2023 r. do Prezydenta Miasta Krakowa wpłynął wniosek Pani (…) o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości.

Wnioskodawczyni przedstawiła opis zaistniałego stanu faktycznego. Jak wskazała we wniosku jest współwłaścicielem w udziale 54/160 nieruchomości położonej przy ul. (…) w Krakowie, zabudowanej budynkiem mieszkalno – usługowym, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KR1P/00(…). Na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w Żywcu sygn. akt (…) w dniu (…) 2008 r. zostali ujawnieni współwłaściciele ww. nieruchomości będący spadkobiercami po zmarłej (…). Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy sygn. akt (…) z dnia (…) 2011 r. został ustanowiony Sądowy Zarządca Nieruchomości. W latach od grudnia 2011 r. do grudnia 2016 r. zarząd nad nieruchomością sprawowany był przez Pana [XX]. Zarządca z dochodów nieruchomości dokonywał wszystkich opłat związanych z funkcjonowaniem ekonomicznym i gospodarczym nieruchomości, w tym opłat na podatek od nieruchomości. W latach od styczeń 2017 do chwili obecnej zarząd sprawowany jest przez Pana [YY]. Podatek od nieruchomości był opłacany przez zarządcę w roku 2017, 2018 i za I kwartał 2019 r. Następnie zarządca pismem z dnia (…) 2019 r. poinformował Wnioskodawczynię, że podatek od nieruchomości nie będzie przez niego opłacany. Przedmiotowe pismo stanowiło również wypowiedzenie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawczynię Panu [YY] do dokonywania opłat z tytułu podatku od nieruchomości. Stąd w okresie II-IV kwartał roku 2019, oraz latach 2020-2022 nie były dokonywane wpłaty z tytułu podatku od nieruchomości przez zarządcę sądowego.

II

W związku z powyższym Wnioskodawczyni zwróciła się o wykładnię prawa podatkowego poprzez odpowiedź pytanie:

„Kto w opisanym stanie faktycznym jest zobowiązany do dokonywania opłat z tytułu podatku od nieruchomości?”

III

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż to Zarządca Sądowy Nieruchomości jest zobowiązany do dokonywania wpłat na podatek od nieruchomości. Uzasadniając swoje stanowisko Wnioskodawczyni wskazała, iż to Zarządca Nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności mające na celu zapewnienie funkcjonowania nieruchomości pod względem finansowym i ekonomicznym. Natomiast do dokonywania opłat związanych z nieruchomością zarządcę zobowiązuje art. 940 pkt 1-4 oraz art. 938 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm.; zwana dalej KPC).

Następnie Wnioskodawczyni wskazuje we wniosku, że to właściciel nieruchomości jest zobowiązany do dokonywania opłat na podatek od nieruchomości, ale z uwagi na fakt dużej ilości współwłaścicieli, jest to 23 osoby (nie wszyscy współwłaściciele zostali wpisani w Księgę Wieczystą, niektórzy przebywają za granicą), zostali ustanowieni kuratorzy sądowi.

Zdaniem wnioskodawczyni w związku z „odpowiedzialnością zbiorową” w zakresie opłat na podatek od nieruchomości trudno określić płatnika całości podatku, ze względu na ilość współwłaścicieli oraz różnorodny wkład udziałowy. Jak wskazuje, jako większościowy udziałowiec dokonujący wpłat całości naliczanego podatku od nieruchomości, jest jednoosobowo narażona na koszty, ze względu na brak możliwości zwrotu środków od pozostałych współwłaścicieli.

Wnioskodawczyni dodatkowo nadmieniła we wniosku, iż Zarządca Sądowy Pan [YY] dokonuje wpłat z tyt. pożytków wszystkich współwłaścicielom kwartalnie. Dokonuje tych wpłat wg. własnego uznania, nie powołując się na żaden akt prawny. Nie dokonuje dodatkowych wpłat dla współwłaścicieli tytułem opłat na podatek od nieruchomości. Ponadto Zarządca dokonuje wszelkich opłat związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, oprócz podatku od nieruchomości.

IV

Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.; zwana dalej O.p.) podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu (art. 7 § 1). Dodatkowo ustawy podatkowe mogą ustanawiać podatnikami inne podmioty niż wymienione w § 1 (art. 7 § 2). Ustawy, o których mowa powyżej dotyczą podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich (art. 3 pkt 1 O.p.)

Akt prawny regulujący zagadnienia związane z podatkiem od nieruchomości stanowi ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 70; zwana dalej u.p.o.l.). Podmioty, na których ciąży powinność przymusowego świadczenia pieniężnego w podatku od nieruchomości określanego mianem obowiązek podatkowy, określa art. 3 ust. 1 ustawy. Zgodnie z jego brzmieniem podatnikami są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3. użytkownikami wieczystymi gruntów;
4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

W przedstawionym powyżej katalogu zarządca sądowy nie został wskazany przez ustawodawcę jako podatnik podatku od nieruchomości. Nie jest on bowiem ani właścicielem ani posiadaczem samoistnym nieruchomości. Ustanowienie zarządcy sądowego jest instytucją wyjątkową, albowiem stanowi to najdalej idącą ingerencję sądu w proces zarządzania nieruchomością wspólną. Wyjątkowość tej instytucji podkreśla fakt, iż sąd nie tylko wyznacza zarządcę, ale także i nadzoruje go. Przesłanką ustanowienia zarządu sądowego jest głęboki, długotrwały konflikt współwłaścicieli na tle sposobu sprawowania zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jego kierunków i zamierzonych celów.W myśl art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.) każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Zarządzanie nieruchomością, zgodnie z zapisem art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 344), polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1. właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości,
2. bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
3. właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,
4. bieżące administrowanie nieruchomością,
5. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zarządca wykonuje czynności we własnym imieniu, ale nie na własny rachunek a na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którą zarządza. Nie tracą oni bowiem własności, lecz są zastępowani przez zarządcę w dotychczasowych czynnościach. Ustanowienie sądowego zarządu nad nieruchomością nie powoduje zmiany w zakresie jej własności, a to oznacza, że nie zwalnia współwłaścicieli z dotychczasowych obowiązków podatkowych. Tym samym zarządca nie staje się podatnikiem w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a organ podatkowy nie ma podstaw prawnych do wydania decyzji ustalającej wysokość podatku od nieruchomości na jej zarządcę.

Zgodnie z art. 84 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach nieruchomości lub jej posiadaczach (art. 3 ust. 4 u.p.o.l.). Dodatkowo obowiązek ten związany jest z powinnością składania przez osoby fizyczne formularza „informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1” na potrzeby wymiaru tego podatku (art. 6 ust. 6 u.p.o.l.). Zarządca sądowy co do zasady nie jest uprawniony do podpisywania formularza IN-1, a uprawnienie to nie wynika z racji pełnionej funkcji. Działając na polecenie sądu zarządca nie jest pełnomocnikiem właścicieli nieruchomości, natomiast nie ma żadnych przeszkód, aby to podatnik (właściciel nieruchomości) udzielił pełnomocnictwa osobie pełniącej funkcję zarządcy sądowego.

W zakresie dokonywania zapłaty podatku przez zarządcę nieruchomości należy wskazać, że stosownie do art. 615 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 z późn. zm.; zwana dalej kpc) do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Tym samym zarządca ma obowiązek pokrywania z dochodów z nieruchomości m.in. bieżących należności podatkowych z nieruchomości (art. 940 § 1 pkt 4 kpc).

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości wobec współwłaścicieli nieruchomości – osób fizycznych, powstaje z dniem doręczenia decyzji organu podatkowego, ustalającej wysokość tego zobowiązania, podatnikom lub działającym w ich imieniu pełnomocnikom (art. 21 § 1 pkt 2 O.p.). W sytuacji, gdy podatnik lub płatnik wyręcza się w czynności zapłaty inną osobą uznaje się, iż jest to czynność materialno - techniczna i żaden przepis prawny tego nie zabrania. Osoba trzecia w takim przypadku działa jak „wyręczyciel, posłaniec”. Takie stanowisko zostało zaprezentowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 kwietnia 2021 r. o sygn. akt II FSK 3305/18, w którym stwierdził, że „Zachowania płatnika polegające na wyręczaniu w czynnościach zapłaty podatku inna osoba [innej osoby] jest jedynie działaniem faktycznym, a żadna norma prawa podatkowego działania takiego nie zabrania.” W przywołanym orzeczeniu Naczelny Sąd Administracyjny odniósł się do art. 62b Ordynacji podatkowej, który dopuścił możliwość dokonania zapłaty podatku w miejsce pierwotnie zobowiązanego dłużnika podatkowego. Orzeczenie wyjaśnia, że domniemanie prawne nakazujące uznanie wpłat osób wskazanych w art. 62b Ordynacji podatkowej za pochodzące ze środków podatnika, potwierdza możliwość dokonania wpłaty właśnie przez osoby trzecie zamiast podatnika. Nie wyklucza to jednak możliwości dokonywania płatności za pośrednictwem podmiotu, który ma charakter posłańca lub wyręczyciela. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 28 lipca 2022 r. (sygn. akt. I SA/Go 184/22) stwierdza, iż „ w ocenie Sądu powołany przez organ art. 62b Ordynacji podatkowej odnosi się wyłącznie do sytuacji, w której to do zapłaty podatku dokonuje inna osoba niż podatnik. Nie dotyczy jednak sytuacji zapłaty podatku przez podatnika, który posłużył się, wyręczył się w tej czynności inną osobą. Zatem ta inna osoba jest jedynie „wpłacającą” kwotę podatku w imieniu podatnika dokonującego zapłaty. Dopuścić bowiem należy sytuację, w której osoba trzecia wpłaca na konto urzędu skarbowego środki powierzone jej przez podatnika. Dokonuje wówczas czynności technicznej - wpłaca podatek za podatnika, działa jednak jedynie jako „posłaniec”, „wyręczyciel”, czy też „przekaziciel środków podatnika”. Warunkiem dla osiągnięcia skutku zapłaty podatku w opisany wyżej sposób jest to, aby proces „wyręczenia się” miał charakter wyłącznie techniczny, tj. przebiegał w taki sposób aby organ podatkowy nie miał wątpliwości, że otrzymał środki podatnika a nie wpłacającego.” Zaprezentowane powyżej stanowisko sądu podzielił również w orzeczeniu wydanym w dniu 10 czerwca 2022 r. Naczelny Sąd Administracyjny sygn. akt I GSK 2742/18, gdzie stwierdził, że ” Należy dopuścić możliwość wyręczenia się w zapłacie podatku osobą trzecią, realizowanego w formie bezgotówkowej, tj. dokonania za osobę zobowiązaną - podatnika przesunięcia środków podatnika przekazanych na rachunek bankowy osoby trzeciej, co odbywa się w formie przelewu bankowego na rachunek urzędu skarbowego. Warunkiem jednak dla osiągnięcia skutku zapłaty podatku przez zobowiązanego i wygaśnięcia jego zobowiązania podatkowego jest aby cała ta operacja wyręczenia się, przekazania środków za podatnika miała wyłącznie charakter techniczny. Inaczej rzecz ujmując przesunięcia technicznego środków podatnika (wpłaty za niego) może dokonać inny podmiot. Wszelkie jednak wątpliwości, co do pochodzenia środków, tj. czy są to środki zobowiązanego, podważą skuteczność takiej operacji z punktu widzenia osiągnięcia skutku wygaśnięcia zobowiązania podatnika.”

Podzielając powyższą argumentację sądów należy zauważyć, że obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości ma inną podstawę w przypadku ustanowienia zarządcy sądowego (art. 615 kpc w związku z art. 940 § 1 pkt 4 kpc) i wynika to z powierzenia mu przez sąd realizacji określonej funkcji, a inną podstawę prawną statuuje obowiązek podatkowy po stronie właściciela, współwłaścicieli, samoistnych posiadaczy, tj. art. 3 ust. 1 u.p.o.l., co przekłada się też na różny zakres odpowiedzialności zarządcy sądowego versus właściciel (współwłaściciele, posiadacze nieruchomości). Obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 7 O.p. nie powstaje w stosunku do zarządcy sądowego, gdyż ten nie posiada przymiotów „podatnika” w rozumieniu u.p.o.l. i O.p., a ustanowienie go w tej funkcji przez sąd nie „przenosi” na niego obowiązku podatkowego. Tym samym organ podatkowy nie ma podstaw prawnych do wydania w stosunku do niego decyzji ustalającej (określającej) obowiązek podatkowy, a w konsekwencji nie może on być – w przypadku braku zapłaty podatku od zarządzanej przez niego nieruchomości – adresatem odpowiednio upomnienia czy tytułu wykonawczego. Organem władnym do rozliczania zarządcy sądowego z realizacji jego obowiązków jest sąd, który go na to stanowisko powołał. Reasumując, powołanie przez sąd zarządcy sądowego ani nie przenosi na niego obowiązku podatkowego związanego z zarządzaną przez niego nieruchomością, ani nie zwalnia z obowiązku podatkowego właścicieli, współwłaścicieli i posiadaczy tej nieruchomości. W konsekwencji, w przypadku braku realizacji zobowiązania podatkowego, organ podatkowy w oparciu o zasadę odpowiedzialności solidarnej, w rozumieniu art. 3 ust. 4 u.p.o.l., będzie dochodził należności od współwłaścicieli nieruchomości. Podkreślić należy, że zarządca sądowy jako podmiot nie będący podatnikiem w rozumieniu art. 3 u.p.o.l., nie jest związany zasadą odpowiedzialności solidarnej z podatnikami.

W związku z ustanowieniem przez sąd zarządcy nieruchomości położonej przy ul. (…) zarówno zarządca, jak i współwłaściciele powinni regulować zobowiązania publicznoprawne z tejże nieruchomości, pomimo oczywistej konstatacji, że zarządca sądowy nie jest podatnikiem ani posiadaczem nieruchomości. Zarządzając nieruchomością, zarządca dysponuje środkami związanymi z pożytkami z nieruchomości i również jest zobowiązany do pokrywania z dochodów nieruchomości m.in. bieżących należności podatkowych, w tym podatku od nieruchomości i w tym zakresie należy uznać, że dokonywana wpłata pochodzi ze środków podatnika.

Reasumując organ podatkowy, mając na uwadze powyżej zaprezentowane stanowisko prawne, uznaje, iż w świetle argumentacji zaprezentowanej przez Wnioskodawczynię, że stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

V

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Prezydent Miasta Krakowa, Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta Krakowa, al. Powstania Warszawskiego 10, 31-541 Kraków.