Interpretacja indywidualna z dnia 22 listopada 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.401.2024.4.JS

Skoro sprzedaż Nieruchomości (16 działek, w tym 14 z nich zabudowanych Budynkami i Budowlami) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 października 2024 r. (wpływ 18 października 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. (Sprzedający, Sprzedawca, Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y. Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”, „Sprzedawca” lub „Zbywca”) jest spółką celową powołaną do realizacji inwestycji nieruchomościowej w sektorze nieruchomości komercyjnych, która prowadzi działalność deweloperską polegającą na budowie oraz komercjalizacji powierzchni magazynowych na sprzedaż.

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”; w dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani”), będąca spółką celową, która po Transakcji prowadzić będzie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, zamierza kupić w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”) od Sprzedającego:

1)prawo własności działek gruntu o łącznej powierzchni 11,0951 ha, na który składają się:

a)działka o numerze ewidencyjnym A. o łącznej powierzchni 0,2760 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 1”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

b)działka o numerze ewidencyjnym B. o łącznej powierzchni 0,1958 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 2”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

c)działka o numerze ewidencyjnym C. o łącznej powierzchni 0,0001 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 3”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

d)działka o numerze ewidencyjnym D. o łącznej powierzchni 0,6283 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 4”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

e)działka o numerze ewidencyjnym E. o łącznej powierzchni 0,0001 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 5”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

f)działka o numerze ewidencyjnym F. o łącznej powierzchni 0,5012 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 6”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

g)działka o numerze ewidencyjnym G. o łącznej powierzchni 0,1082 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 7”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

h)działka o numerze ewidencyjnym H. o łącznej powierzchni 0,4348 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 8”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

i)działka o numerze ewidencyjnym I. o łącznej powierzchni 0,4714 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 9”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

j)działka o numerze ewidencyjnym J. o łącznej powierzchni 0,5659 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 10”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

k)działka o numerze ewidencyjnym K. o łącznej powierzchni 0,0035 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 11”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

l)działka o numerze ewidencyjnym L. o łącznej powierzchni 0,0035 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 12”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

m)działka o numerze ewidencyjnym M. o łącznej powierzchni 0,5690 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 13”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

n)działka o numerze ewidencyjnym N. o łącznej powierzchni 0,1547 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 14”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

o)działka o numerze ewidencyjnym O. o łącznej powierzchni 0,6181 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 15”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

p)działka o numerze ewidencyjnym P. o łącznej powierzchni 6,5197 ha, położona w (…) (dalej: „Działka 16”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…);

(dalej łącznie: „Grunt” lub „Działki”)

2)budynek magazynowo-produkcyjny z aneksami socjalno-biurowymi Z., znajdujący się na Działce 16 przy ulicy (…) o powierzchni równej 10 049,53 m² (dalej: „Budynek 1”);

3)budynek magazynowo-produkcyjny z aneksami socjalno-biurowymi Z., znajdujący się na Działce 16 przy ulicy (…) o powierzchni równej 7 196,47 m² (dalej: „Budynek 2”);

4)budynek magazynowo-produkcyjny z aneksami socjalno-biurowymi Z., znajdujący się na Działkach 3-16 przy ulicy (…) o powierzchni równej 23 065,95 m² (dalej: „Budynek 3”);

dodatkowo na Działce 16 znajdują się budynek pompowni i dwa budynki portierni o łącznej powierzchni równej 148,16 m² (dalej: „Budynek 4”);

(dalej łącznie: „Budynki”)

5)naniesienia posadowione na Działkach 3-16 stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, na które składają się: infrastruktura techniczna, zbiornik do celów przeciwpożarowych, wiaty na rowery, mury oporowe, instalacja fotowoltaiczna; Budowle posadowione są na Działkach 3-16 tak, że na każdej z Działek znajduje się co najmniej jedna z Budowli

(dalej łącznie: „Budowle”)

Grunt, Budynki i Budowle będą nazywane dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Działki 1 i 2 są gruntami niezabudowanymi Budynkami lub Budowlami.

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie:

-umowy przeniesienia własności z (…).2022 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A (…) przed notariuszem w (…),

-umowy przeniesienia własności z (…).2023 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A (…) przed notariuszem w (…),

-umowy przeniesienia własności z (…).2021 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A (…) przed notariuszem w (…),

Dla Gruntu są uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), zgodnie z którymi Grunt oznaczony jest następującymi symbolami: (…) (teren zabudowy produkcyjno-usługowej), (…) (teren zabudowy produkcyjno-usługowej), (…) (teren odprowadzania wód opadowych – (…)), (…) (teren zieleni urządzonej), (…) (las), (…) (las).

Działka 1 oraz Działka 2 oznaczone są symbolem (…) oraz (…), co wskazuje na przeznaczenie terenu – las. Jednakże, zgodnie ze wskazanymi w MPZP zasadami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w odniesieniu do tych działek naziemne i nadziemne elementy infrastruktury telekomunikacyjnej należy realizować w sposób zamaskowany. Ponadto, celem zachowania dostępu technologicznego, dostępne jest m.in. zaopatrzenie ww. działek w energię elektryczną z sieci elektroenergetycznej; w telekomunikację z sieci przewodowej lub bezprzewodowej.

Po nabyciu Działek Zbywca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę opisanych wyżej Budynków oraz Budowli. Pozwolenie na użytkowanie dla całej inwestycji zostało wydane 7 grudnia 2023 r., a Budynki i Budowle zostały ujęte w rejestrze środków trwałych Sprzedającego również w grudniu 2023 r.

Zbywca poniósł wydatki na komercjalizację nabytej Nieruchomości, a ponadto poniósł on również koszty aranżacji ww. Budynków i Budowli na potrzeby najemców. Wydatki na ulepszenia Budynków i Budowli nie przekraczały jednak 30% wartości początkowej tych Budynków/Budowli.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie Gruntu, jak i budowę/ulepszenie Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i Sprzedający z tego prawa skorzystał. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Budynki zaklasyfikowane są w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB") w dziale 12 – budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Natomiast Budowle – zgodnie z PKOB – należy zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

a) prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

b) depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

c) prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

d) prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

e) wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

f) własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

g) pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości;

h) rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków;

i) prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Kupujący na podstawie przejętych umów najmu może być zobowiązany do spełnienia postanowień umownych związanych z zachętami dla Najemców, takich jak wykonanie prac aranżacyjnych.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

a) podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń,

b) kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,

c) całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

d) oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

e) podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów),

f) dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych,

g) kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) były w przeszłości i są nadal w całości wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich („Najemcy”).

Umowa najmu dla powierzchni Budynku 1 została zawarta 9 sierpnia 2021 r., zgodnie z którą okres najmu rozpoczął się 28 listopada 2023 r.

Pierwsza umowa najmu dla powierzchni Budynku 2 została zawarta 28 lipca 2021 r., zgodnie z którą okres najmu rozpoczął się 6 lutego 2024 r.; kolejna umowa została zawarta 7 lipca 2023 r., zgodnie z nią okres najmu rozpoczął się 31 stycznia 2024 r.

Pierwsza umowa najmu dla powierzchni Budynku 3 została zawarta 16 listopada 2021 r., zgodnie z którą okres najmu rozpoczął się 27 grudnia 2023 r.; kolejne umowy zostały zawarte:

1)28 czerwca 2022 r., okres najmu rozpoczął się 11 grudnia 2023 r.;

2)18 października 2023 r., okres najmu rozpoczął się 6 maja 2024 r.;

3)3 listopada 2023 r., okres najmu rozpoczął się 9 maja 2024 r.;

4)24 kwietnia 2024 r., planowana data rozpoczęcia okresu najmu to 2 września 2024 r.

W odniesieniu do Nieruchomości, jej budowa i wynajem stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowanie do Nieruchomości przychodów/kosztów według kluczy podziałowych. Ten sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Budynkami – umowy property oraz facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania, przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

a) prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością, w tym tzw. property management, facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego);

b) zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

c) istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

d) know-how Sprzedawcy – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/ polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą);

e) dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

f) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

g) gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

h) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

i) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

j) należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

k) firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Nabywca planuje nadal wykorzystywać Nieruchomości dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług stawką standardową.

Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzanie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane w ramach Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawę mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz Najemców oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

Kupujący pozyska finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Transakcja planowana jest na czwarty kwartał 2024 r.

Kupujący planuje również zawarcie ze Sprzedającym lub spółką powiązaną ze Sprzedającym umowy gwarancji czynszowej, na podstawie której Kupujący zabezpieczy swoje przychody uzyskiwane w związku z wynajmem Nieruchomości w określonym przez strony okresie na określonym przez strony poziomie.

Strony dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością, należnych za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja. Rozliczeniu podlegać będą również wydatki na zachęty dla Najemców, zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych.

Są i będą Państwo na dzień Transakcji czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Są Państwo podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo m.in., że:

-żadne z naniesień znajdujące się na Działkach opisane we wniosku jako Budynki lub Budowle, których własność będzie przedmiotem sprzedaży, nie stanowi ruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego;

-na działkach ustanowione są służebności na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych, w ramach których wybudowane zostały naniesienia;

Naniesienia te stanowią jednak własność odpowiedniego przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym nie będą stanowić przedmiotu Transakcji; zgodnie z treścią złożonego wniosku, wszystkie naniesienia stanowiące Budynki i Budowle znajdujące się na wymienionych Działkach stanowią własność Sprzedającego, w związku z powyższym, żadne z nich nie jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, zgodnie z definicją zawartą w przepisach Kodeksu cywilnego.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy, pominięto tę jego część, która znajduje się w uzupełnieniu a dotyczy wyłącznie zagadnień w zakresie podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatku od towarów i usług.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem podatku od towarów i usług (nie będzie z niego zwolniona).

Zatem w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na kilka interpretacji indywidualnych, które – Państwa zdaniem – potwierdzają Państwa stanowisko.

Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co – w Państwa ocenie – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,

w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona

z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest – z tytułu tej czynności – z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści wniosku wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) własność 16 działek, w tym 14 z nich zabudowanych budynkami i budowlami (łącznie określili Państwo we wniosku przedmiot umowy jako Nieruchomość).

Należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.442.2024.3.KK wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów;

-dostawa Budynków oraz Budowli, a także przynależnego do nich gruntu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

-dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku.

W związku z powyższym skoro sprzedaż Nieruchomości (16 działek, w tym 14 z nich zabudowanych Budynkami i Budowlami) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.442.2024.3.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.