Interpretacja indywidualna z dnia 19 listopada 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.494.2024.4.MSO

Interpretacja indywidualna w zakresie uznania czy sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług oraz czy będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży faktury VAT dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług, w zakresie uznania czy sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług oraz czy będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży faktury VAT dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 października 2024 r. (data wpływu 24 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) Spółka Akcyjna

(„Wnioskodawca”, „Kupujący”)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) („Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) Spółka Akcyjna (dalej jako: Wnioskodawca lub Kupujący) jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP: (…) oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest budowa osiedli budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do ich prawidłowego funkcjonowania inwestycji.

(…) (Sprzedający) jest:

1.użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha (dalej jako: Grunt) oraz

2.właścicielem posadowionego na tej działce następującego budynku i budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności:

a)obudowanej wiaty magazynowej,

b)budynku do (...) oznaczonego w kartotece budynków jako budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy (…) m²,

c)wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (…) m²,

d)wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (…) m²,

e)zadaszonego placu manewrowego o łącznej powierzchni zabudowy (…) m²,

f)dwustanowiskowego doku wyładowczego,

g)zbiornika przeciwpożarowego o pojemności (…) m³.

Wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działce o numerze (…) są dalej nazwane jako Budynki.

Sprzedający jest stroną umowy dzierżawy z dnia (…) 2014 r. objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) (dalej jako: Umowa Dzierżawy) zawartej z (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) (KRS (…), NIP: (…), REGON: (…)) (dalej jako: (…)), na podstawie której Sprzedający przekazał w dzierżawę Grunt na rzecz (…). Umowa Dzierżawy zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Z tytułu Umowy Dzierżawy, Sprzedający wykazuje podatek od towarów i usług należny oraz wystawia do (…) faktury VAT zawierające podatek od towarów i usług.

Budynki zostały wzniesione przez (…), rozpoznane są w ewidencji (…) jako inwestycja w obcym środku trwałym i amortyzowane są dla celów podatku dochodowego od osób prawnych przez (…).

Pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Budynków miało miejsce ponad 2 lata temu licząc wstecz od daty sporządzenia niniejszego wniosku, zatem zdarzenie przyszłe objęte niniejszym wnioskiem będzie mieć miejsce również po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia Budynków.

Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynków.

(…) nie ponosił i nie poniesie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynków.

Grunt oraz Budynki są dalej nazwane jako Nieruchomość.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie Umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu oraz współwłasności budynków objętej aktem notarialnym sporządzonym dnia (…) 2014 roku, Rep. A nr (…) będąc w związku małżeńskim ze (…) przy czym na dzień zawarcia umowy w ich małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, obowiązujący na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z dnia (…) 2005 r. objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…). Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: (…) z siedzibą (…) ((…), ulica (…)) NIP (…), REGON (...) i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT zgodnie z ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP: (...). oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Sprzedający:

a)nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług,

b)nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości,

c)nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy,

d)nie wykorzystywał Nieruchomości w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

e)nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie zawarł umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości.

Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) w gminie (...) przyjętym Uchwałą Nr (...) z dnia (...) 2000 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) w gminie (...) i położone są w obszarze oznaczonym w tym planie symbolem (...) obszary techniczno-produkcyjno-usługowe.

W dniu 15 maja 2024 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) (dalej jako: Przedwstępna Umowa Sprzedaży) i z zastrzeżeniem konieczności spełnienia się wszystkich warunków zawieszających określonych w tej umowie zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: Umowa Sprzedaży), mocą której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków to jest Nieruchomość, za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Zatem, na podstawie Umowy Sprzedaży, Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość, czyli użytkowanie wieczyste zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) oraz obudowanej wiaty magazynowej, budynku do (...) oznaczonego w kartotece budynków jako budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy (...) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m², zadaszonego placu manewrowego o łącznej powierzchni zabudowy (...) m², dwustanowiskowego doku wyładowczego, zbiornika przeciwpożarowego o pojemności (...) m³.

Kupujący zamierza zrealizować, na Gruncie, zabudowę mieszkaniową polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji (dalej jako: Planowana Inwestycja). Lokale i miejsca w garażu podziemnym powstałe w wyniku realizacji Planowanej Inwestycji zostaną przez Kupującego zbyte w ramach czynności opodatkowanych w całości podatkiem od towarów i usług. Zatem nabycie przez Kupującego Nieruchomości związane będzie z działalnością Kupującego opodatkowaną w całości podatkiem od towarów i usług.

Stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, jako sprzedający, jest również Pan (...), który jest:

1)użytkownikiem wieczystym dwóch zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...) i (...) o łącznej powierzchni (...) ha (dalej jako: Grunt 2) oraz

2)właścicielem następujących budynków i budowli posadowionych na działce o numerze (...), stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności:

a)budynku oznaczonego w kartotece budynków jako budynek biurowy o 3 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy (...) m²,

b)budynku oznaczonego w kartotece budynków jako zbiorniki, silosy, i budynki magazynowe o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy (...) m²,

c)budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy (...) m²,

d)wiaty o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy (...) m²

3)właścicielem posadowionego na działce o numerze (...), stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o 1 kondygnacji nadziemnej i o powierzchni zabudowy (...) m²;

Wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działkach o numerach (...) i (...) są dalej nazwane jako Budynki 2.

Grunt 2 oraz Budynki 2 są dalej nazwane jako Nieruchomość 2.

(...) jest stroną umowy najmu z dnia (...) 2010 r. zmienionej aneksami z dnia (...) 2012 r., (...) 2013 r. oraz (...) 2021 r. (dalej jako: Umowa Najmu) zawartej pierwotnie ze (...), zgodnie z która (...) oddał w najem na rzecz (...) cała Nieruchomość 2 w tym Budynki 2. Umowa Najmu zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający, (...) oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawierających:

a)przyjęta zostanie, dla Nieruchomości i Nieruchomości 2, przez Radę (...) zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) w zakresie umożliwiającym realizację Planowanej Inwestycji, lub podjęta zostanie przez Radę (...) uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęta zostanie przez Radę Miasta uchwała w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

b)pomiędzy (...) i (...) zawarta zostanie umowa w sprawie rozwiązania Umowy Najmu, zgodnie z która Umowa Najmu wygaśnie w momencie zawarcia pomiędzy (...) i Kupującym Umowy Sprzedaży w odniesieniu do Udziału w Nieruchomości 2,

c)pomiędzy Sprzedającym i (...) zawarta zostanie umowa w sprawie rozwiązania Umowy Dzierżawy, zgodnie z która Umowa Dzierżawy wygaśnie w momencie zawarcia pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Umowy Sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości,

d)w terminie do dnia (...) 2025 r. pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i (...) (jako najemcą) zostanie zawarta umowa najmu wydzielonej z Nieruchomości 2 działki gruntu o łącznej powierzchni ok. (...) m² (stanowiąca część działki (...) o powierzchni ok. (...) m² oraz część działki (...) o powierzchni ok. (...) m²) na czas oznaczony (...) miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w zamian za czynsz netto powiększony o podatek od towarów i usług, za okres odpowiadający okresowi najmu, która przewidywać będzie uprawnienie dla (...) do oddania wydzielonej z Nieruchomości 2 działki gruntu o łącznej powierzchni ok. (...) m² (stanowiąca cześć działki (...) o powierzchni ok. (...) m² oraz część działki (...) o powierzchni ok. (...) m²) w podnajem na rzecz (...) na czas oznaczony (...) miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

e)pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i Sprzedającym (jako najemcą) zostanie zawarta umowa najmu Nieruchomości na czas oznaczony osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w zamian za netto czynsz powiększony o podatek o towarów i usług, która przewidywać będzie uprawnienie dla Sprzedąjącego do oddania Nieruchomości w podnajem na rzecz (...) na czas oznaczony osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

f)na podstawie wspólnego wniosku Sprzedającego, (...) i Kupującego skierowanego do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej potwierdzającej, że sprzedaż przez (...) Udziału w Nieruchomości 2 i przez Sprzedającego Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia tego podatku przez Kupującego i sprzedaż Udziału w Nieruchomości 2 i Nieruchomości i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej interpretacja potwierdzająca, że sprzedaż przez (...) Udziału w Nieruchomości 2 i przez Sprzedającego Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia tego podatku przez Kupującego i sprzedaż Udziału w Nieruchomości 2 i Nieruchomości i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

g)Nieruchomość i Nieruchomość 2 wolne będą od obciążeń z zastrzeżeniem obciążeń dopuszczonych zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży a działy I, II, III i IV Ksiąg Wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i dla Nieruchomości 2 wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających wprost z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i dopuszczonych Przedwstępną Umową Sprzedaży,

h)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułów prawnych Sprzedających do Nieruchomości oraz Nieruchomości 2 lub utrudnić bądź uniemożliwić realizację Planowanej Inwestycji,

i)wszystkie oświadczenia Sprzedającego i (...) złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży są i będę prawdziwe i zgodne ze rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży,

j)nie zostanie przyjęty żaden akt planistyczny, który będzie uniemożliwiać realizację Planowanej Inwestycji.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że:

a)wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie niezbędne decyzje administracyjne niezbędne do realizacji Planowanej Inwestycji, w tym do wejścia w teren, i ta zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia,

b)zobowiązują się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody w formie wymaganej przez (...) lub inne instytucje,

c)zobowiązują się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody podmiotowi wskazanemu przez Kupującego jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla (...) lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby fizyczne wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnili, z prawem do samodzielnego działania, do:

a)wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

b)uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

c)reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

d)reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, lub podjęcie przez Radę (...) uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęcie przez (...) uchwały w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36e ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

–w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający postanowił, że powyższe pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstałe ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Kupujący będzie aktywnie wykonywać czynności na podstawie tego pełnomocnictwa do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zdarzeniem przyszłymi będącymi przedmiotem niniejszego wniosku jest sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Nieruchomości za cenę zdefiniowana w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni złożą przed dniem dokonania dostawy budynków i budowli zlokalizowanych na działce o numerze (...) właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (czyli w Umowie Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawę tych budynków i budowli. Oświadczenie to będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Z tytułu nabycia przez Kupującego od Sprzedającego Nieruchomości, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, która będzie ceną sprzedaży, (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Pytanie 1 sformułowane w wezwaniu:

Czy wymienione we wniosku budynki i budowle posadowione na działce nr (...), stanowią budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)? Jeśli ww. Obiekty nie stanowią budynków/budowli, to jak są klasyfikowane zgodnie z powołaną wcześniej ustawą Prawo budowlane?

Odpowiedź:

Na działce nr (...) posadowione są:

a)budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy (...) m²– jest to budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

b)obudowana wiata magazynowa – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

c)wiata – magazyn wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m² – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

d)wiata – magazyn wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m² – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

e)zadaszony plac manewrowy o łącznej powierzchni zabudowy (...) m² – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ;

f)dwustanowiskowy dok wyładowczy – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

g)zbiornik przeciwpożarowy o pojemności (...) m³ – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Pytanie 2 sformułowane w wezwaniu:

We wniosku wskazali Państwo, że: „Sprzedający jest stroną umowy dzierżawy (…) zawartej z (...) sp. z o.o. (…) Budynki zostały wzniesione przez (...), rozpoznane są w ewidencji (...) jako inwestycja w obcym środku trwałym i amortyzowane są dla celów podatku dochodowego od osób prawnych przez (...)”. Proszę zatem wskazać, czy Umowa Dzierżawy zawarta przez Sprzedającego z (...) zawierała unormowania w zakresie rozliczenia nakładów?

Odpowiedź:

Tak, Umowa Dzierżawy zawiera w tym zakresie następujące postanowienia:

- zgodnie z § 16 ust. 2 Umowy Dzierżawy, przed dokonaniem zwrotu dzierżawca (...) zobowiązany jest usunąć z przedmiotu dzierżawy wszelkie rzeczy, które posadowił na przedmiocie dzierżawy, w tym budynki i urządzenia za wyjątkiem tych, co do których Wydzierżawiający (Pani ...) oświadczy gotowość ich pozostawienia. W takim przypadku, rzeczy te pozostają na przedmiocie dzierżawy bez obowiązku zapłaty przez Wydzierżawiającego (Panią ...) ich wartości;

- zgodnie z § 16 ust. 3 Umowy Dzierżawy, w wypadku uchybienia przez Dzierżawcę (...) obowiązkowi określonemu w ust. 2 zdanie pierwsze, Dzierżawca (...) upoważnia Wydzierżawiającego do zadysponowania wszelkimi rzeczami i nakładami znajdującymi się na przedmiocie dzierżawy w dowolny, wybrany przez Wydzierżawiającego (Panią ...) sposób. Takie zadysponowanie przez Wydzierżawiającego (Panią ...) owymi rzeczami lub nakładami nie będzie uważane za naruszenie wykonywania przez dzierżawcę (...) posiadania tych rzeczy i nakładów, zaś Dzierżawca (...) zrzeka się wszelkich roszczeń mogących pozostawać w związku z faktem takiego zadysponowania przez Wydzierżawiającego (Panią ...) owymi rzeczami lub nakładami.

Pytanie 3 sformułowane w wezwaniu:

Czy przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów z . (...). Jeżeli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź:

Ponieważ, jak wskazano we wniosku, przed zawarciem umowy sprzedaży Umowa Dzierżawy zostanie już rozwiązana i przedmiot sprzedaży nie będzie obciążony żadną nową umowy dzierżawy, rozliczenie nakładów nastąpi zgodnie z § 16 ust. 3 Umowy Dzierżawy. Wszelkie nakłady na działce nr (...) w postaci budynku i budowli pozostaną w wyłącznej dyspozycji Panie (...) a (...) zrzeka się wszelkich roszczeń, w tym zwrotu nakładów na wzniesienie budynku i budowli.

Pytanie 4 sformułowane w wezwaniu:

Jednoznaczne wskazanie, kto będzie mieć prawo do rozporządzania jak właściciel budynkami (budowlami) posadowionymi na działce nr (...) na dzień planowanej dostawy?

Odpowiedź:

Prawo do rozporządzania jak właściciel budynkiem i budowlami posadowionymi na działce nr (...) na dzień planowanej dostawy będzie mieć wyłącznie Pani (...).

Pytanie 5 sformułowane w wezwaniu:

Czy któreś z naniesień określonych we wniosku jako wiaty, plac manewrowy, dok wyładunkowy i zbiornik przeciwpożarowy (znajdujących się na działce, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową budynku?

Odpowiedź:

Opierając się na wskazanym w pytaniu kryterium w postaci bycia lub nie bycia częścią składową budynku, ponieważ żadna ze wskazanych poniżej budowli nie jest częścią składową budynku przemysłowego zlokalizowanego na działce nr (...) to wedle wskazanego kryterium jest ruchomością:

a)obudowana wiata magazynowa – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

b)wiata – magazyn wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m² – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

c)wiata – magazyn wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m² – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

d)zadaszony plac manewrowy o łącznej powierzchni zabudowy (...) m² – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

e)dwustanowiskowy dok wyładowczy – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

f)zbiornik przeciwpożarowy o pojemności (...) m³ – jest to budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Jednocześnie informuję, że udzielając tej odpowiedzi opieram się wyłącznie na kryterium wskazanym w pytaniu (w postaci bycia lub nie bycia częścią składową budynku) a nie na przepisach Kodeksu Cywilnego, przy czym zaznaczam, że przepisy te nie zawierają legalnej definicji pojęcia „ruchomość”.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

1.Czy sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług?

2.Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia Nieruchomości 2, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości faktury VAT dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1

W pierwszej kolejności Wnioskodawca przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez Sprzedającego jako podatnik podatku od towarów i usług przy zbyciu na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Określony w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: Ustawa VAT) zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadza określona działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: (...) z siedzibą w (...) ((...)) NIP (...), REGON (...) i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług zgodnie z Ustawą VAT oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP: (...) oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 96b Ustawy VAT.

Z przepisów Ustawy VAT wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która nawet okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowana jako działalność gospodarcza, tj. wszelka działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuc i Halina Jeziorska-Kuc przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zatem zasadne jest wykluczenie z grona podatników podatku od towarów i usług osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie tych czynności.

Przepisy Ustawy VAT nie zawierają legalnej definicji pojęcia majątek osobisty czy też majątek prywatny.

Jednak odwołując się do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych, można stwierdzić, że majątek prywatny (majątek osobisty) to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało równieżw wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że Sprzedający jest stroną Umowy Dzierżawy zawartej z (...), zgodnie z którą Sprzedający wydzierżawił na rzecz (...) Grunt. Umowa Dzierżawy zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Nieruchomość jest zatem związana z działalnością gospodarczą wykonywaną przez Sprzedającego i Nieruchomość jest majątkiem wykorzystywanym przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej a nie majątkiem wykorzystywanym do potrzeb własnych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wzniesienie zabudowań, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby fizyczne wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnień, z prawem do samodzielnego działania, do:

a)wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

b)uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

c)reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

d)reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, lub podjęcie przez (...) uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęcie przez (...) uchwały w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

– w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający postanowił, że powyższe pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą zostać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że:

a)wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie niezbędne decyzje administracyjne niezbędne do realizacji Planowanej Inwestycji, w tym do wejścia w teren, i ta zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia,

b)zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody w formie wymaganej przez Miasto (...) lub inne instytucje,

c)zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody podmiotowi wskazanemu przez Kupującego jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla (...) lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano również, że Kupujący będzie aktywnie wykonywać czynności na podstawie tego pełnomocnictwa do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży.

W związku z powyższym, dokonując wskazanych powyżej czynności (poprzez działanie Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa, które to działania będą wywierać skutek prawny i faktyczny dla Sprzedającego), Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność odnośnie Nieruchomości porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Zatem nie można uznać, że przedmiotem zbycia przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie składnik majątku prywatnego, a sprzedaż ta będzie stanowiła realizacje prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu tej ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką VAT właściwą dla dostawy budynków lub budowli położonych na gruncie, a gdy dostawa budynków lub budowli będzie zwolniona z VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji sprzedaży zabudowanego gruntu. Przez dostawę gruntu należy rozumieć nie tylko dostawę prawa własności gruntu, ale także dostawę prawa użytkowania wieczystego, ponieważ zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawa budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, sprzedaż budynku, budowli lub ich części:

a)będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata,

c)będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem ustalenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem zbycia (dostawy w rozumieniu Ustawy VAT) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie Nieruchomości, czyli użytkowanie wieczyste zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) oraz własność posadowionych na działce o numerze (...) obudowanej wiaty magazynowej, budynku do (...) oznaczonego w kartotece budynków jako budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy (...) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (...) m², zadaszonego placu manewrowego o łącznej powierzchni zabudowy (...) m², dwustanowiskowego doku wyładowczego, zbiornika przeciwpożarowego o pojemności (...) m³.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działce o numerze (...) podlegały pierwszemu zasiedleniu, w rozumieniu przepisów Ustawy VAT ponad 2 lata temu licząc wstecz od daty sporządzenia niniejszego wniosku, zatem zdarzenie przyszłe objęte niniejszym wnioskiem będzie mieć miejsce również po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia tych budynków i budowli. Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, tych budynków i budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej wskazanych powyżej budynków i budowli.

Tym samym, dostawa przez Sprzedającego budynków i budowli posadowionych na działce o numerze (...) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Zwolnienie to nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych, niezależnie od okresu ich używania przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Wręcz przeciwnie, Nieruchomość była wykorzystywana na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług na podstawie Umowy Dzierżawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawa tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni złożą przed dniem dokonania dostawy budynków i budowli zlokalizowanych na działce o numerze (...) właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawa tych obiektów (czyli w Umowie Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy tych budynków i budowli. Oświadczenie to będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT.

Zatem sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości 2 działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

Z tytułu nabycia przez Kupującego od Sprzedającego Nieruchomości, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, która będzie ceną sprzedaży, (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Kupujący zamierza zrealizować, na Nieruchomości zabudowę mieszkaniową polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji. Lokale i miejsca w garażu podziemnym powstałe w wyniku realizacji tej planowanej inwestycji zostaną przez Kupującego zbyte w ramach czynności opodatkowanych w całości podatkiem od towarów i usług. Zatem nabycie przez Kupującego Nieruchomości związane będzie z działalnością Kupującego opodatkowaną w całości podatkiem od towarów i usług.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

2)transakcja udokumentowana faktura nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane – w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością – w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;

4)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

5)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży Nieruchomości, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona do Wnioskodawcy przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa czyli sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego do Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, która będzie Nieruchomości, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości faktury VAT dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6.oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

7.zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości czyli prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (...) oraz posadowionych na niej budynków i budowli, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości, działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

By odnieść się do Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości przed sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak Państwo wskazali, zgodnie z postanowieniami w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że:

a)wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie niezbędne decyzje administracyjne niezbędne do realizacji Planowanej Inwestycji, w tym do wejścia w teren, i ta zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia,

b)zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody w formie wymaganej przez (...) lub inne instytucje,

c)zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody podmiotowi wskazanemu przez Kupującego jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla (...) lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

Ponadto Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby fizyczne wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił, z prawem do samodzielnego działania, do:

a)wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

b)uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

c)reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

d)reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (…) w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, lub podjęcie przez (…) uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęcie przez (…) uchwały w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

– w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający postanowił, że powyższe pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Kupujący będzie aktywnie wykonywać czynności na podstawie tego pełnomocnictwa do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest współwłasnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

W tym miejscu podkreślić należy, że stosownie do art. 693 § 1 kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie istotny jest wyżej powołany wyrok TSUE C-291/92. Jeszcze raz należy podkreślić, że jak wynika z tego orzeczenia, aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. W analizowanej sprawie jednakże przedmiotowy teren był i nadal jest, w sposób ciągły, przez Sprzedającego wydzierżawiony, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w dzierżawę przez Sprzedającego terenu działki nr (…) spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych działki będącej przedmiotem planowanej dostawy powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Sprzedający jest stroną Umowy Dzierżawy, która została zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Jak słusznie zatem Państwo wskazali, Nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą wykonywaną przez Sprzedającego i Nieruchomość jest majątkiem wykorzystywanym przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej a nie majątkiem wykorzystywanym do potrzeb własnych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (samodzielnie oraz poprzez pełnomocnika) będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto – jak już wcześniej wyjaśniono – Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady- zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający sprzeda Państwu Nieruchomość, czyli prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) oraz obudowanej wiaty magazynowej, budynku do (...) oznaczonego w kartotece budynków jako budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy (…) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (…) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (…) m², zadaszonego placu manewrowego o łącznej powierzchni zabudowy (…) m², dwustanowiskowego doku wyładowczego, zbiornika przeciwpożarowego o pojemności (…) m³ (Budynki).

Ww. budynek i budowle (Budynki) zostały wzniesione przez Dzierżawcę. Przed zawarciem umowy sprzedaży Umowa Dzierżawy zostanie rozwiązana. Wszelkie nakłady na działce nr (...) w postaci budynku i budowli pozostaną w wyłącznej dyspozycji Sprzedającego, a Dzierżawca zrzeka się wszelkich roszczeń, w tym zwrotu nakładów na wzniesienie budynku i budowli. Zatem prawo do rozporządzania jak właściciel budynkiem i budowlami posadowionymi na działce nr (...) na dzień planowanej dostawy będzie mieć wyłącznie Sprzedający.

Ponadto jak Państwo wskazali pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Budynków (budynku i budowli) miało miejsce ponad 2 lata temu, zatem sprzedaż Nieruchomości będzie mieć miejsce po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia budynku i budowli. Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem wydatków na ulepszenie ww. Budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. budynków i budowli.

Tym samym dostawa ww. Budynków (budynku i budowli) posadowionych na działce nr (...) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki i budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy własności Budynków (budynku i budowli) posadowionych na działce nr (...) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa prawa  użytkowania wieczystego gruntu (działki nr (...)), z którym związane są ww. Budynki (budynek i budowle), będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy: podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2.planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3.adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający oraz Państwo, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni złożycie przed dniem dokonania dostawy Budynków (budynku i budowli) zlokalizowanych na działce o numerze (...) właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (czyli w Umowie Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierajcie Państwo opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawę tych Budynków (budynku i budowli). Wskazali Państwo, że oświadczenie to będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zatem, jeśli strony opisanej transakcji (Sprzedający i Państwo jako Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości faktury dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo jako Kupujący na dzień dokonania Transakcji będziecie czynnym podatnikiem podatku VAT. Z tytułu nabycia przez Państwa od Sprzedającego Nieruchomości, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie cena sprzedaży, (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto. Wskazali Państwo również, że nabycie przez Państwa Nieruchomości związane będzie z Państwa działalnością opodatkowaną w całości podatkiem od towarów i usług.

Z kolei z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zatem w odniesieniu do ww. Nieruchomości nie znajdzie zastosowania ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego od nabycia od Sprzedającego Nieruchomości na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości faktury VAT dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Ponadto należy wyjaśnić, że w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 2 zapytali Państwo: „Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia Nieruchomości 2, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości faktury VAT dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto?”. Natomiast opis sprawy i stanowisko dotyczy Nieruchomości, czyli czyli prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) oraz obudowanej wiaty magazynowej, budynku do (...) oznaczonego w kartotece budynków jako budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy (…) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (…) m², wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy (…) m², zadaszonego placu manewrowego o łącznej powierzchni zabudowy(…) m², dwustanowiskowego doku wyładowczego, zbiornika przeciwpożarowego o pojemności (…) m³.

W związku z powyższym wskazanie w powyższym zdaniu czyli pytaniu nr 2 Nieruchomość 2, a nie jak winno być Nieruchomość, uznano za Państwa oczywistą omyłkę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.z zastosowaniem art. 119a;

2.w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA)

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.