Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.643.2024.2.NW

Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawy udziałów we współwłasności nieruchomości zabudowanej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 października 2024 r. (wpływ 8 listopada 2024 r.) oraz pismem z 20 września 2024 r. (wpływ 12 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku)

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w udziałach ½ części nieruchomości, położonej w (…), oznaczonej numerem działki (…) o powierzchni (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta Kw. nr (…). W dziale trzecim tej księgi wieczystej wpisano inny wpis o treści: (…).

Spłata tej należności rozłożona została na dwie roczne raty płatne od dnia (…), należności te mogą być spłacane w życie lub w gotówce według przeciętnych wolnorynkowych cen żyta ustalanych przez (…). (…), w oświadczeniu z dnia 3 września 2024 roku, wyraził zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej Kw. nr (…) wpisanego ciężaru realnego. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym stosunki majątkowe podlegają nieprzerwanie wspólności ustawowej.

Prawo współwłasności w udziale ½ części tej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po swoim ojcu (…), zmarłym dnia (…), co wynika z aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…), za numerem Repertorium A: (…) i zarejestrowanego tego samego dnia w Rejestrze Spadkowym pod numerem: (…). Nieruchomość nie była opodatkowana podatkiem VAT. W związku z tym Wnioskodawczyni nie odliczała żadnego podatku związanego z nabyciem powyższej nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o powierzchni (…). Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami lub roszczeniami osób trzecich, w tym roszczeniami wynikającymi z umowy dożywocia, ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym hipotekami przymusowymi, żadnymi długami, że nie została doręczona żadna decyzja organów podatkowych dotycząca zaległości podatkowych, ani nie toczy się żadne postępowanie mogące skutkować wydaniem takiej decyzji, że nie toczy się postępowanie dotyczące hipoteki przymusowej, że nieruchomość ta nie jest przedmiotem postępowania wieczystoksięgowego, egzekucyjnego, upadłościowego, naprawczego, sądowego, administracyjnego, arbitrażowego lub układowego, ani że nie toczy się postępowanie reprywatyzacyjne w stosunku do przedmiotowej nieruchomości oraz, że zawarcie umowy nie narusza żadnych praw osób trzecich.

Działka o numerze (…) nie stanowi przedmiotu dzierżawy, najmu, posiada przyłącze energetyczne, wodne, kanalizacyjne i zabudowana jest:

a) budynkiem mieszkalnym o powierzchni (...) m²,

b) budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m²,

c) budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m² przeznaczonymi do rozbiórki w związku z planowaną inwestycją.

Dla ww. budynku mieszkalnego nie zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej. Działka Nr (…) nie stanowi lasu w rozumieniu ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 roku, w szczególności nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzjami, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, nie jest położona na obszarze rewitalizacji, o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, ani w obszarze Specjalne Strefy Rewitalizacji, nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące, w stosunku do niniejszej umowy nie przysługuje żadnemu podmiotowi prawo pierwokupu.

Z wydanego wypisu z rejestru gruntów z upoważnienia Starosty (…) dnia 6 czerwca 2024 roku, wynika, że dla działki numer (…), oznaczona jest w rodzaju użytku symbolami: (…) – grunty orne, (…) – pastwiska trwałe, „B” – tereny mieszkaniowe. Z zaświadczenia wydanego z upoważnienia Wójta Gminy (…) z dnia 5 czerwca 2024 roku, znak: (…) wynika, że działka numer (…), nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla ww. działki numer (…) nie wydano decyzji o warunkach zabudowy ani nie wydano decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Działka numer (…) posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Gmina (…) posiada Lokalny Program Rewitalizacji. Działka numer (…) położona w (…) nie znajduje się w obszarze objętym ww. Programem. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) działka numer (…) znajduje się w strefie funkcjonalności oznaczonej jako „D” – strefa produkcji rolniczej i osadnictwa; tereny zainwestowane – mieszkalnictwo.

Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielką zamierza sprzedać Spółce prawo współwłasności w udziale wynoszącym ½ części prawo własności działki gruntu nr (…), o łącznej powierzchni około (…), dla której w Sądzie Rejonowym (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta Kw. nr (…). Co ważne Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielką oddała w dzierżawę działkę gruntu nr (…) – Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą, (umowa dzierżawy nr (…) z 20 września 2024 roku zawarta na czas nieoznaczony). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny niedokumentowany fakturami. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca Spółka planuje na ww. nieruchomości wybudować (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia 20 września 2024 r. – umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym (…) o powierzchni zabudowy (…), w tym (…) o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych,

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym (…) o powierzchni zabudowy (…) w tym (…) o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi, w ilości minimum (...) miejsc parkingowych,

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na działce nr (…),

4.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

5.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

7.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

8.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9.Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10.Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

11.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem (…),

12.Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie (…).

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać Spółce prawo współwłasności w udziale ½ części działki gruntu nr (…) o pow. (…).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

·w stosunku do przedmiotowej działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia;

·w stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu;

·powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

·działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana;

·Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę nr (…) Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

·Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;

·na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy.

Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t. j. Dz.U. z 2023r., poz. 682 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Nadto Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia. Wszystkie te koszty ponosić będzie strona Kupująca.

Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicielki zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek o interpretacje podatkową dla tej działki.

Uzupełniła Pani opis sprawy w odpowiedzi na zadane pytania:

1.W stosunku do każdego budynku, tj. budynku mieszkalnego i dwóch budynków gospodarczych proszę o udzielenie poniższych informacji:

a)Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych budynków?

Odp. Budynki są już stare. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło (…). Dotyczy wszystkich budynków.

b)Czy od pierwszego zajęcia (używania) poszczególnych budynków do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp. Tak, upłynie.

c)Czy poszczególne budynki były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Odp. Tak, są od 20 września 2024 r. – Spółce, która ma zamiar je kupić.

d)Czy poniosła Pani wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budynków, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp. Nie ponosiła Pani takich wydatków na wszystkie budynki.

e)Jeżeli poniosła Pani takie wydatki to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

Odp. Nie ponosiła Pani takich wydatków.

f)Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków należy wskazać, czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia i kiedy?

Odp. Nie ponosiła Pani takich wydatków.

g)Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia (używania) po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej poszczególnych budynków, do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp. Brak odpowiedzi.

h)Czy poszczególne budynki były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odp. Tak, tylko do działalności zwolnionej. Od września są dzierżawione, jest to czynność opodatkowana (zwolnienie ze względu na wysokość obrotu).

2.Ponadto, w opisie sprawy podała Pani, że działka nr (…) posiada przyłącze energetyczne, wodne i kanalizacyjne.

Proszę wskazać:

a)do którego budynku jest poprowadzone/przynależy poszczególne przyłącze?

b)kto jest właścicielem poszczególnego przyłącza znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży?

c)czy poszczególne przyłącze będzie przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem?

Odp. Przyłącza nie są objęte wnioskiem. Przyłącze jest do budynku mieszkalnego.

3.Czy poszczególne przyłącze stanowi:

a)budowlę czy

a)urządzenie budowlane,

w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

Odp. Stanowi urządzenie budowlane.

4.Kiedy zostały nabyte/wytworzone poszczególne przyłącza (proszę wskazać miesiąc i rok)?

Odp. W kwietniu 1959 r.

5.Czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia/wytworzenia poszczególnego przyłącza?

Odp. Nie przysługiwało.

6.Czy poszczególne przyłącze było wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odp. Tak.

7.Jeśli poszczególne przyłącze stanowi budowlę i będzie przedmiotem sprzedaży, to proszę wskazać:

a) czy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawyo podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok.

b)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnego przyłącza a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

c)czy ponosiła Pani w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie poszczególnego przyłącza, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej, jeśli tak prosimy wskazać:

·kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę)?

·na czym polegały przedmiotowe ulepszenia poszczególnego przyłącza?

·czy przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie poszczególnego przyłącza?

·czy po ulepszeniu poszczególne przyłącze było oddane do użytkowania? Jeżeli tak, to proszę wskazać kiedy?

·czy pomiędzy oddaniem do użytku ulepszonego poszczególnego przyłącza a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp. Przyłącze nie będzie przedmiotem nabycia. Spółka dokona nowego przyłącza.

8.W związku z informacją, że: „(…) spółka zobowiązuje się do (…). Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na działce (…)”. Prosimy wskazać:

a)Czy prace rozbiórkowe rozpoczną się jeszcze przed ostateczną sprzedażą tej działki, czy już po nabyciu działki przez Spółkę?

b) Czy na moment sprzedaży działki Spółka uzyska pozwolenie na rozbiórkę?

c)Czy założony zostanie dziennik rozbiórki budynków na działce?

d)Czy zostanie odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

e)Czy zostanie umieszona na terenie rozbiórki, w widocznym miejscu:

• tablica informacyjna,

• oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

e) Kto poniesie koszty rozbiórki?

Odp. Prace będą dokonywane po nabyciu nieruchomości. Koszty rozbiórki poniesie Spółka.

9.Do jakich celów służyła/służy posiadana działka nr (…) od momentu jej nabycia – jeśli były to Pani cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób grunt zabudowany zaspokajał Pani potrzeby prywatne/osobiste?

Odp. Osobiste – trzymanie prywatnych rzeczy.

10. Czy posiada Pani inne nieruchomości, które zamierza Pani sprzedać? Jeśli tak, proszę wskazać jakie to nieruchomości (zabudowane, niezabudowane) oraz ile ich jest?

Odp. Nie posiada Pani.

11.Czy sprzedawała Pani wcześniej inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)? Jeśli tak, to prosimy podać ile nieruchomości Pani sprzedała i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości te były przez Panią wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek z nieruchomości (której?) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp. Nie dokonywała Pani takich transakcji. Nie była Pani także z tego powodu podatnikiem podatku VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy sprzedaż prawa współwłasności w udziale ½ części zabudowanej działki gruntu nr (…) o pow. (…), opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast, przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Panią będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, lub ich części, z wyjątkiem, gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata. Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana.

Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr (…) doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowego budynku nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynku, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w naszej ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych albo części takich budynków z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawczyni w tym przypadku może ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki nr (…) z opodatkowania podatkiem VAT. Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przepis art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana działka o pow (…). Jest Pani współwłaścicielem w udziale wynoszącym ½ części nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym działki (…). Prawo współwłasności w udziale ½ części tej nieruchomości nabyła Pani w drodze spadku.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Kwestia współwłasności została natomiast uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z treści art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o powyższe przepisy zbycie nieruchomości gruntowych (działek), a także udziału w prawie własności działek, jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę – podatnika podatku od wartości dodanej – części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika między innymi, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Nie może to stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę łączną – nie jest decydujący. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww. elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży udziału wynoszącego ½ części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę o nr (…).

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła w odniesieniu do posiadanego udziału w zabudowanej nieruchomości, który będzie przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei, umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię pełnomocnictwa udzielonego przez Panią i drugiego współwłaściciela.

Według art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że zawarła Pani umowę przedwstępną z Kupującym. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością. W akcie notarialnym nr (…) z dnia 20 września 2024 r. – umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym (…), w tym (…) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych,

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym (…) w tym (…) wraz z miejscami parkingowymi, w ilości minimum (...) miejsc parkingowych,