Interpretacja indywidualna z dnia 7 listopada 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.499.2024.2.MPA.JG

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz udokumentowanie transakcji fakturą.

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe a w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie:

• nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży działek nr 1, 2 i 3,

oraz prawidłowe w zakresie:

• braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży działek niezabudowanych nr 2 i 3,
• udokumentowania transakcji sprzedaży działek nr 2 i 3 fakturą,
• zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży działki zabudowanej nr 1.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz udokumentowania transakcji fakturą. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 października 2024 r. (wpływ 31 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

1. A.A.,

(…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

2. B.A.,

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy zawarli „Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości i Pełnomocnictwa” ze spółką (…) Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (…). Wspomniana umowa została zawarta w celu umożliwienia Stronie zobowiązanej do nabycia lub wskazanemu przez nią podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na nieruchomości, której Strona zobowiązana do zbycia jest właścicielem, obiektu handlowego w standardzie (…), wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi, zjazdem publicznym, pylonem reklamowym i pozostałą niezbędną infrastrukturą, wykonanych odpowiednio do planu zagospodarowania terenu.

Na przedmiotową nieruchomość składają się użytki gruntowe oznaczone symbolami: Bi - inne tereny zabudowane oraz RV - grunty orne. Przedmiotowa Nieruchomość jest zabudowana budynkiem usługowym oraz budowlami uwidocznionymi na mapie zasadniczej. Aktualny stan uzbrojenia Nieruchomości przedstawia się następująco: wszystkie media niezbędne do celów realizacji Inwestycji znajdują się na Przedmiotowej Nieruchomości lub w przyległych do niej drogach publicznych.

Wnioskodawcy w chwili zawarcia wspomnianej umowy byli w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, umów majątkowych małżeńskich, w tym rozszerzających, nie zawierali, a nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy stanowi składnik ich majątku wspólnego.

Przedmiotowa Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotem umowy są dwie nieruchomości przylegające do siebie, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Dla pierwszej z nich (…) i nieruchomość ta została nabyta w 2020 r. Dla drugiej z nich (…) i nieruchomość ta została nabyta w 2003 r.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, wydanego z upoważnienia (…) 4 stycznia 2023 r., dotyczący działek o numerach ewidencyjnych 2, 3 o łącznej powierzchni 0,2376 ha, położonych w (…), z którego między innymi wynika, że powyższe działki w całości użytków oznaczone są symbolami: RV-grunty orne.

Z wypisu z rejestru gruntów, wydanego z upoważnienia (…) 4 stycznia 2023 r., dotyczącego działki o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni 0,4422 ha, położonej w (…), z którego między innymi wynika, że powyższa działka w całości użytków oznaczona jest symbolem Bi - inne tereny zabudowane.

Nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Na terenie tej nieruchomości A.A. prowadził działalność gospodarczą do 2011 r.

Wnioskodawcy nie są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawcy dokonali w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości niezabudowanych z majątku prywatnego:

• w 2021 r. zbyli nieruchomość gruntową niezabudowaną, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) - nieruchomość ta została nabyta w 1990 r.,
• w 2023 r. zbyli nieruchomość gruntową niezabudowaną, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) - nieruchomość została nabyta w 2007 r.,
• w 2023 r. zbyli nieruchomość gruntową niezabudowaną, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) - nieruchomość została nabyta w 1996 r.,
• w 2023 roku zbyli nieruchomość gruntową niezabudowaną, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) - nieruchomość została nabyta w 1982 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o interpretację jest przedmiotem najmu.

Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Nabywcą jest spółka (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Jankowicach będąca czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu w sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych oraz prawidłowego prowadzenia działalności. Powierzchnia zabudowy obiektu będzie wynosiła ok 0,2376 ha Nieruchomość 1, która obejmuje działki nr 2 i 3 oraz 0,4422 ha Nieruchomość 2, która obejmuje działkę nr 1.

Wnioskodawcy podpisali przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia przesłanek określonych w tym akcie, tj.:

• uzyskania przez kupującą Spółkę w razie występowania w ramach Przedmiotowej Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich podziemnych elementów, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości, względnie dokonania w imieniu Strony zobowiązanej do zbycia skutecznego i ostatecznego zgłoszenia rozbiórki takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości, oraz zrealizowania wszelkich prac związanych z usunięciem takich obiektów lub urządzeń, w tym także ich podziemnych części, jak również wywiezieniem gruzu oraz Innych elementów pozostałych po rozbiórce, zapewniając Ich utylizację zgodnie z obowiązującymi przepisami - najpóźniej do 28 lutego 2025 r.,
• uzyskania przez Wnioskodawców, lecz na koszt i staraniem kupującej Spółki, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej decyzji administracyjnej, obejmującej zgodę na usunięcie z Przedmiotowej Nieruchomości wszystkich drzew lub krzewów, jak również drzew lub krzewów znajdujących się poza nią, a kolidujących z Obiektem lub jego infrastrukturą, oraz dokonania faktycznego ich usunięcia wraz z poniesieniem wszelkich opłat administracyjnych z tego tytułu przez Stronę zobowiązaną do zbycia, o ile zostaną naliczone, a w wypadku nałożenia przez właściwy organ administracji na Stronę zobowiązaną do zbycia zobowiązania do przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych,
• dokonania tych czynności zgodnie z treścią uzyskanej decyzji - najpóźniej do 28 lutego 2025 r.; ewentualne przesadzenia lub nowe nasadzenia zostaną zrealizowane poza Przedmiotową Nieruchomością i jednocześnie w taki sposób, aby przesadzone lub nasadzone drzewa nie ograniczały widoczności oraz możliwości użytkowania Obiektu, ani konserwacji, naprawy lub wymiany elementów infrastruktury technicznej związanej z Obiektem, a gdyby zgodnie z treścią uzyskanej decyzji przesadzenia lub nasadzenia miały być zrealizowane na Przedmiotowej Nieruchomości, to wówczas dokonania tych czynności w miejscu wskazanym pisemnie przez kupującą Spółkę; w celu uniknięcia wątpliwości, ustalone w decyzji, o której mowa w niniejszym punkcie, opłaty administracyjne z tytułu usunięcia drzew lub krzewów oraz koszty faktycznego ich usunięcia, względnie przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych, jak również koszty utrzymania nasadzeń przez okres przewidziany w decyzji, zostaną zwrócone Wnioskodawcom przez kupującą Spółkę w terminie 14 dni od zawarcia Umowy Przenoszącej, po wydaniu Przedmiotowej Nieruchomości i przedłożeniu przez Wnioskodawców, kupującej Spółce potwierdzenia wniesienia opłaty administracyjnej określonej w ww. decyzji oraz faktury lub rachunku za usunięcie drzew,
• jeśli okaże się to niezbędne dla zrealizowania Inwestycji na zasadach wskazanych w Umowie, zawarcia przez kupującą Spółkę jej staraniem i na jej koszt, lecz na rzecz Wnioskodawców, w oparciu o pełnomocnictwa i zgody przez nią udzielone, porozumienia, umowy lub dokonania innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady budowy, przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdującej się na Przedmiotowej Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, jak również uzyskania ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych, rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do wspomnianej budowy, przebudowy lub likwidacji - najpóźniej do 28 lutego 2025 r.,
• uzyskania przez kupującą Spółkę jej staraniem i na jej koszt, lecz na rzecz Wnioskodawców, w oparciu o pełnomocnictwa i zgody przez nią udzielone, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna i deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, zgodnie z wymogami i standardem (...), jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Obiektu za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe - uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Obiektu do sieci gazowej, zgodnie z wymogami i standardem (...) - najpóźniej do 28 lutego 2025 r.,
• jeśli będzie wymagana - uzyskania przez Wnioskodawców, ale na koszt i staraniem kupującej Spółki w oparciu o pełnomocnictwa i zgody przez nią udzielone, ostatecznej, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Przedmiotową Nieruchomość, wydanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (o ile jej uzyskanie będzie konieczne do realizacji Inwestycji) - najpóźniej przed dniem złożenia wniosku o wydanie decyzji o Pozwoleniu na Budowę,
• uzyskania przez Wnioskodawców, ale na koszt i staraniem kupującej Spółki w oparciu o pełnomocnictwa i zgody przez nią udzielone, ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sadu administracyjnego - prawomocnych:

a)decyzji zezwalającej na lokalizację dwóch zjazdów publicznych na Przedmiotową Nieruchomość z dróg publicznych - ulicy (...), poprzedzonej umową lub porozumieniem zawartym z właściwym zarządcą drogi publicznej w sprawie przebudowy lub budowy układu komunikacyjnego,

b)zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdów publicznych z drogi publicznej - ulicy (...), chyba że budowa tych zjazdów zostanie objęta pozwoleniem na realizację Inwestycji, opisanym poniżej, umożliwiających skomunikowanie Przedmiotowej Nieruchomości według, relacji skrętnych wskazanych na PZT, tj. prawy i lewy wjazd z ulicy (...) na Przedmiotową Nieruchomość oraz prawy i lewy wyjazd na ulicę (...) pozwalające na ruch samochodów osobowych oraz ciężarowych o dopuszczalnej masie całkowitej do 40 (czterdziestu) ton oraz długości do 18 (osiemnaście) metrów, oraz prawy wjazd z ulicy (...) na Przedmiotową Nieruchomość oraz prawy wyjazd na ulicę (...), pozwalające na ruch samochodów osobowych - najpóźniej do dnia 28.02.2025 (dwudziestego ósmego lutego dwa tysiące dwudziestego piątego) r.,

• uzyskania przez Wnioskodawców, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej na koszt i staraniem kupującej Spółki, w oparciu o pełnomocnictwa i zgody przez nią udzielone, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej realizacji w ramach Przedmiotowej Nieruchomości Inwestycji na warunkach określonych w PZT, a w szczególności uzyskania:

a)ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, oraz

b)ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, umożliwiającego co najmniej realizację w ramach Przedmiotowej Nieruchomości:

• obiektu o powierzchni sali sprzedaży 1.345 m²,
• parkingu obejmującego co najmniej 89 miejsc postojowych na Przedmiotowej Nieruchomości przy czym miejsca postojowe zostaną wykonane z kostki brukowej, natomiast przejazdy z asfaltu, oraz
• pylonu reklamowego (...)

zawierającej uzgodnienia lokalizacji niezbędnych mediów, wraz z ostatecznym, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sadu administracyjnego - prawomocnym, pozwoleniem wodnoprawnym, umożliwiającym odprowadzanie wód opadowych z Przedmiotowej Nieruchomości - jeżeli uzyskanie takiego pozwolenia będzie konieczne do prawidłowej realizacji i użytkowania Inwestycji, w tym także zapewniającej ogrzewanie Obiektu za pomocą pomp ciepła lub gazu ziemnego, skomunikowania Przedmiotowej Nieruchomości za pomocą dwóch zjazdów publicznych z drogi publicznej - ulicy (...) oraz ulicy (...) pozwalających na ruch samochodów osobowych oraz ciężarowych, przy czym w zakresie samochodów ciężarowych nie będzie wykluczony lub limitowany dojazd do Przedmiotowej Nieruchomości od strony ulicy (...) pojazdami o masie całkowitej do 40 ton i długości do 18 metrów, a wszystko to zgodnie z (...) oraz Opisem Budowy (...) - najpóźniej do 28 lutego 2025 r.,

• doprowadzenia przez Wnioskodawców, własnym staraniem i na swój koszt, do rozwiązania i wygaszenia wszelkich umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze na podstawie których osoby trzecie korzystają z Przedmiotowej Nieruchomości lub zlokalizowanych na niej obiektów budowlanych i urządzeń, jak również doprowadzeniem przez Wnioskodawców, własnym staraniem i na swój koszt do opuszczenia przez powołane osoby trzecie Przedmiotowej Nieruchomości, wraz ze wszystkimi rzeczami prawa ich reprezentującymi, najpóźniej do 28 lutego 2025 r.,
• uzyskania dokumentu wydanego przez właściwego zarządcę drogi potwierdzającego możliwość realizacji obsługi komunikacyjnej dla planowanej Inwestycji przez samochody ciężarowe o masie całkowitej do 40 ton o ile taki dokument będzie wymagany - najpóźniej do 28 lutego 2025 r.,
• przekazania kupującej Spółce dokumentów i zaświadczeń, o których mowa w § 2 ust. 3 i 4 tego aktu i w terminie tam określonym,
• złożenia przez Wnioskodawców przy zawieraniu Umowy Przyrzeczonej oświadczeń w wykonaniu zobowiązań, o których mowa umowie.

Ponadto Wnioskodawcy w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielili Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do uzyskania zaświadczeń o wysokości zaległości publicznoprawnych i wglądu w akta księgi wieczystej, do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na ujawnienie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci oraz do prowadzenia inwestycji.

Jednocześnie w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej sygn. sprawy (...), który został cofnięty 16 lipca 2023 r. Wnioskodawca doprecyzowuje opis zdarzenie przyszłego.

1.Umową najmu objęta jest działka zabudowana nr 1.

2.Przedwstępną umową sprzedaży są objęte, a następnie przedmiotem sprzedaży będą wszystkie nieruchomości wskazane we wniosku, tj. działki nr 1, 2 i 3.

3.Dziaka nr 1 jest zabudowana budynkiem usługowym.

4.Nabycie wszystkich nieruchomoci było dokonane przez małżonków wspólnie.

5.Działka nr 1 została nabyła w celu prowadzenia na jej terenie działalności gospodarczej. Działki nr 2 i 3 zostały nabyte w celu przekazania ich synom, którzy mogliby wybudować na nich własne domy. Pojawiła się jednak propozycja zawarcia umowy ze strony spółki (...) i plany te zostały zmienione.

6.Na taranie działki nr 1 była prowadzona działalność gospodarcza przez Wnioskodawcę do 2011 r. Od 1 stycznia 2012 r. działka ta jest przedmiotem najmu, a także użyczania przez syna Wnioskodawcy i jego małżonki. Działki nr 2 i 3 były zakupione z zamiarem wybudowania tam domów dla synów lub przez synów Wnioskodawcy i jego małżonki.

7.Działka nr 1 jest przedmiotem najmu prywatnego od 2012 r. Działki nr 2 i 3 od nabycia nie były wykorzystywane fizycznie były zakupione z zamiarem wybudowania na nich domów przez synów Wnioskodawcy i jego małżonki.

8.Wnioskodawca nie był rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

9.Małżonka Wnioskodawcy nie była rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

10.Na działkach będących przedmiotem wniosku nie było prowadzone gospodarstwo rolne.

11.Działalność prowadzona na terenie nieruchomości: była to działalność polegająca na sprzedaży materiałów budowlanych, nieruchomość nie stanowiła środka trwałego, nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie dokonywano odpisów amortyzacyjnych. Z uwagi na fakt, że nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była wycofana z działalności gospodarczej. Nieruchomość była udostępniana odpłatnie na rzecz osób trzecich na podstawie umów najmu oraz nieodpłatnie na rzecz syna.

12.28 luty 2025 r. nie jest datą sprzedaży nieruchomości. Strony w następujący sposób uregulowały datę sprzedaży nieruchomości: Umowa Przyrzeczona zawarta zostanie w Kancelarii Notarialnej w terminie wskazanym przez Strony, nie później niż 31 marca 2025 r.

13.Nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 była przedmiotom najmu przez Wnioskodawcę i jego małżonkę, występowali oni przy zawieraniu umów łącznie, zostały zawarte następujące umowy:

• Umowa użyczenia pomieszczenia znajdującego się w budynku z 1 września 2018 r. pomiędzy B.A. i A.A., a C.A. synem Wnioskodawcy i jego małżonki - aktualna, zawarta na czas nieoznaczony, nieodpłatna.
• Umowa najmu pomieszczenia znajdującego się w budynku z 8 maja 2024 r. pomiędzy B.A., A.A., a FUH (...) - aktualna, zawarto na czas określony do 31 grudnia 2024 r. odpłatna.
• Umowa najmu pomieszczenia znajdującego się w budynku z 1 stycznia 2012 r. pomiędzy B.A. i A.A. a (...) S.C. - aktualna, zawarta na czas nieoznaczony, odpłatna.
• Umowa najmu pomieszczenia znajdującego się w budynku z 1 stycznia 2012 r. pomiędzy B.A. i A.A., a (...) Sp. z o.o. - aktualna, zawarta na czas nieoznaczony.
• Umowa najmu pomieszczenia znajdującego się w budynku z 29 listopada 2023 r. pomiędzy B.A. i A.A., a (...) sp. z o.o - aktualna, zawarta na czas nieoznaczony.
• Umowa najmu pomieszczenia znajdującego się w budynku z 1 lutego 2013 r. pomiędzy B.A. i A. A., a C.C. - nieaktualna.
• Umowa najmu pomieszczania znajdującego się w budynku z 2 czerwca 2014 r. pomiędzy B.A. i A. A., a E.E. - nieaktualna.
• Umowa najmu terenu na umieszczenie plakatu reklamowego z 15 czerwca 2017 r. pomiędzy B.A. i A.A., a Zespołem Szkół (...) - nieaktualna.
• Umowa najmu kiosku, który był posadowiony na terenie nieruchomości z 1 maja 2013 r. pomiędzy B.A. i A.A. a D.D. - nieaktualna.
• Umowa najmu pomieszczenia znajdującego się w budynku z 1 lipca 2017 r. pomiędzy B.A. i A. A., a (...) PHU (...) - nieaktualna.
• Umowa najmu pomieszczenia znajdującego się w budynku z 1 lipca 2012 r. pomiędzy B.A. i A.A., a (...) S.C. (...) - nieaktualna
• Umowa najmu terenu na postawienie tablicy reklamowej z 1 czerwca 2012 r. pomiędzy B.A. i A.A. a (...) s.c (...) - nieaktualna.
• Umowa dzierżawy nieruchomości w celu posadowienia stacji bazowej z 26 października 2005 r. pomiędzy (...) S.A a B.A. i A.A. - nieaktualna

14.Na dzień sprzedaży nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

15.Na moment sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

16.Budynek znajdujący się na działce nr 1 został nabyty przez Wnioskodawcę i jego małżonkę. Budynek ten został nabyty 31 lipca 2003 r.

17.Z tytułu nabycia budynku nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Przedmiotem sprzedaży było przedsiębiorstwo upadłego od syndyka, ktorego głównym składnikiem była nieruchomość. Z uwagi na to, że przedmiotem transakcji było przedsiębiorstwo, podatek VAT nie był naliczony. Wnioskodawca nie kontynuował działalności upadłego. Na terenie nieruchomości, która weszła w skład nabytego przedsiębiorstwa Wnioskodawca prowadzi własną działalność, nie wprowadzając tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

18.Pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło przed 31 lipca 2003 r. kiedy to Wnioskodawca nabył budynek wchodzący w skład przedsiębiorstwa, które funkcjonowało przed ogłoszeniem upadłości.

19.Od pierwszego zasiedlenia upłyną okres dwóch lat.

20.Od momentu nabycia nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku.

21.Do 2011 r. podatnik prowadził działalność gospodarczą na terenie nieruchomości, a następnie była ona przedmiotem najmu prywatnego.

22.Media, o których wspomina Wnioskodawca to linia energetyczna, wodociąg, gazociąg.

23.Media, o których mowa wyżej są budowlami w rozumie art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane. Ich właścicielami są gestorzy, a jeśli można uznać własność Wnioskodawcy to nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie.

24.Strony przewidziały w umowie następujacy zapis: w razie występowania w ramach Przedmiotowej Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich podziemnych elementów uzyskania przez Stronę zobowiązaną do nabycia jej staraniem i na jej koszt, lecz na rzecz Strony zobowiązanej do zbycia, w oparciu o pełnomocnictwa i zgody przez nią udzielone, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości. Względnie dokonania w imieniu Strony zobowiązanej do zbycia skutecznego i ostatecznego zgłoszenia rozbiórki takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości, oraz zrealizowania wszelkich prac związanych z usunięciem takich obiektów lub urządzęń, w tym także ich podziemnych części, jak również wywiezienia gruzu oraz innych elementów pozostałych po rozbiórce, zapewniając ich utylizację zgodnie z obowiązujacymi przepisami najpóźniej do 28 lutego 2025 r. Zatem istnieje możliwość, że rozbiórka rozpocznie się przed przeniesieniem własności, ale na koszt i staraniem nabywcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenie przyszłego

Działka nr 1 obecnie jest zabudowana, ale w umowie łączącej strony znajduje się następujący zapis: „Z zachowaniem postanowień ust. 5 tego paragrafu, Strona zobowiązana do nabycia przystąpi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej w wypadku ziszczenia się w niżej wskazanych terminach, następujących przesłanek: (...) - w razie występowania w ramach Przedmiotowej Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich podziemnych elementów, uzyskania przez Stronę zobowiązaną do zbycia na jej koszt i staraniem ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości, względnie dokonania skutecznego i ostatecznego zgłoszenia rozbiórki takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Przedmiotowej Nieruchomości, oraz zrealizowania wszelkich prac związanych z usunięciem takich obiektów lub urządzeń, w tym także ich podziemnych części, jak również wywiezieniem gruzu oraz innych elementów pozostałych po rozbiórce, zapewniając ich utylizację zgodnie z obowiązującymi przepisami - najpóźniej do dnia (...).”

Poprzez użycie słowa „względnie” i z uwagi na udzielenie pełnomocnictwa do czynności prawnych i faktycznych przyszłemu Nabywcy w zakresie rozbiórki Wnioskodawca nie może jednoznacznie określić, czy rozbiórka zostanie dokonana przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Działki nr 2 i 3 w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej pozostaną niezabudowane.

Pytania (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku):

1.Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i czy w zakresie takiej sprzedaży Wnioskodawcy nie będą podatnikami VAT zobowiązanymi do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT?

2.W przypadku odpowiedzi, że Wnioskodawcy będą podatnikami VAT zobowiązanymi do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT:

a)czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej działki niezabudowane nr 2 i 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

b)czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w przypadku braku rozbiórki znajdującego się na niej obecnie budynku i nie korzysta z tego zwolnienia w przypadku dokonania rozbiórki?

3.Czy Wnioskodawcy powinni udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości stanowiący podstawę naliczenia podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku):

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie należy utożsamiać prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel z przeniesieniem własności na gruncie prawa cywilnego, istotne tu jest faktyczne dysponowanie towarem, a nie tytuł prawny do niego. I tak może się zdarzyć, że pomimo prawnego przeniesienia rzeczy nie dojdzie do dostawy towarów w świetle ustawy o VAT.

Definicja towarów została uregulowana w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym przez pojęcie „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z definicją przedstawioną w art. 7 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości gruntowej stanowi czynność odpłatną dostawy towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawcy natomiast w celu dokonania sprzedaży nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie zaangażowali środków podobnych do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, z uwagi na fakt, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Wnioskodawcy nie podjęli na Nieruchomości takich czynności jak, np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg itp. Wszystkie działania Wnioskodawców miały charakter zwykłego ogłoszenia i żadne z ich działań nie wskazuje na profesjonalny (zawodowy) charakter ich działalności.

Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013, pkt 32). W innym orzeczeniu i to dotyczącym polskiego podatnika, Trybunał Sprawiedliwości uznał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej (wyrok TSUE z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, EU:C:2011:589).

W związku z powyższym, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. A zatem działalność osób fizycznych dokonujących transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wyklucza je z grona podatników VAT.

Jeżeli zaś chodzi o pojęcie majątku prywatnego, wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, zgodnie z którą „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, spółce do działania w jej imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, nie podejmowali więc działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Ad 2a

Przechodząc do możliwości zwolnienia, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tj. uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy tereny te utracą charakter terenów, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293). kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

- lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego w sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Podatnicy wskazują, iż na moment zawarcia umowy przyrzeczonej działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu tej nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ale tylko w przypadku, gdyby uznać, że podatnicy są podatnikami podatku VAT przy zawieraniu tej umowy.

Ad 3

W związku z tym, iż nieruchomość ta nie korzystałaby ze zwolnienia konieczne będzie udokumentowanie sprzedaży fakturą VAT.

Kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT podatnicy taką transakcję muszą udokumentować fakturą.

Ad 2b

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynku posadowionego na tej działce doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w przypadku braku rozbiórki budynku, który znajduje się na działce nr 45, a w przeciwnym wypadku takie zwolnienie nie będzie przysługiwało.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwałe z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania nieruchomości zabudowanej, jeśli budynek ten nie zostanie rozebrany przed zawarciem umowy przyrzeczonej. W sytuacji, gdyby budynek został rozebrany przed zawarciem umowy przyrzeczonej to zwolnienie nie będzie przysługiwało. Kwestia zwolnienia lub jego braku może być jednak rozpatrywana wyłącznie w przypadku uznania, że dana czynność w ogóle ma być objęta podatkiem VAT, co w ocenie Wnioskodawcy nie występuje.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną, bowiem żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej działek niezabudowanych nr 2 i 3, oraz działki zabudowanej nr 1 istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży podjęli lub podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać Spółce, nieruchomości nr 1, 2 i 3. Na terenie działki nr 1 była prowadzona działalność gospodarcza przez Pana A.A. do 2011 r. Od 1 stycznia 2012 r. działka ta jest przedmiotem najmu. Działki nr 2 i 3 były zakupione z zamiarem wybudowania tam domów dla synów. Kupująca Spółka planuje na działkach realizować przedsięwzięcie gospodarcze polegające na prowadzeniu sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych. Zawarli Państwo ze Spółką umowę przedwstępną oraz udzieliła Spółce pełnomocnictwa w zakresie przygotowania nieruchomości pod inwestycję.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i w zakresie tej sprzedaży będą Państwo podatnikami podatku VAT w myśl art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Państwo podjęli/podejmą w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2 i 3.

W tym miejscu, wskazać należy, żekwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego przez Państwa pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeku cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w umowie przedwstępnej, Spółka zobowiązała się m.in. do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego i telekomunikacyjnego. Udzielili Państwo również Spółce pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci oraz do prowadzenia inwestycji. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, pełnomocnik będzie mógł swobodnie podejmować wszelkie czynności formalnoprawne w celu uzyskania jakichkolwiek wniosków, decyzji i pozwoleń w celu prawidłowego przygotowania przedmiotowej działki gruntu pod sprzedaż w związku z planową przez nabywcę inwestycją.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej jako mocodawców, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmą Państwo ww. działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będą Państwo, a nie Spółka, bądź jej pełnomocnik – pełnomocnik nie działa we własnym, lecz w Państwa imieniu.

Nie ulega więc wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Pełnomocnik dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona przygotowania działek do planowanej inwestycji, stanowiących do dnia sprzedaży nadal Państwa własność.

W opisanej sytuacji udostępniając nieruchomość Kupującemu wychodzą Państwo naprzeciw jego oczekiwaniom i jednocześnie przyspieszają proces realizacji inwestycji zamierzonej przez Spółkę. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie Państwa własnością i będzie podlegała wielu czynnościom.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące przygotowania działek do sprzedaży podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Państwa, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa jest upoważniony w Państwa imieniu do wszelkich czynności, które okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu pod sprzedaż – świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych.

Ponadto z wniosku wynika, że działka nr 1 została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Działalność ta była prowadzona przez Pana A.A. do 2011 r., natomiast od 2012 r. działka ta jest przedmiotem najmu.

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najmu, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Podkreślić należy, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania działki przez Państwa spowodował, że nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Tym samym wskazana powyżej Państwa aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3), a zaistniały ciąg zdarzeń (zawarcie umowy przedwstępnej uzależniającej zawarcie umowy przyrzeczonej od szeregu spełnionych warunków, udzielenie pełnomocnictwa, m.in. do dysponowania przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, oddanie działki w najem) wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedając nieruchomość, będą Państwo działali jak podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży ww. działek, nie będą Państwo korzystali z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Państwa działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku uznaję za nieprawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości, czy w przypadku uznania Państwa za podatników podatku VAT sprzedaż działek niezabudowanych nr 2 i 3 będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W odniesieniu do Państwa wątpliwości należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazali Państwo we wniosku, że działki nr 2 i 3 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże na moment sprzedaży dla działek tych będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, nabycie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Wskazali Państwo również, że nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Tym samym, do sprzedaży działek nr 2 i 3 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki zwolnienia zawarte w tym przepisie.

W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa nieruchomości (działek nr 2 i 3) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2a wniosku uznaję za prawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości, w zakresie udokumentowania transakcji sprzedaży wskazanych działek w sytuacji, gdy sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że nabywcą nieruchomości tj. działek nr 2 i 3 będzie spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży - jak wyżej wskazano - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek nr 2 i 3), która stanowi współwłasność majątkową małżeńską, każde z Państwa będzie podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i będą Państwo odrębnie występować w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską. Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, należy stwierdzić, że każde z Państwa powinno wystawić oddzielną fakturę uwzględniającą sprzedaż części nieruchomości przypadającej na Niego jako na współwłaściciela nieruchomości.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 wniosku uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości sprowadzają się również do ustalenia, czy w przypadku uznania Państwa za podatników podatku VAT, sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 45 korzysta ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w przypadku braku rozbiórki znajdującego się na niej obecnie budynku.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy mieć na uwadze, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż  w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy nieruchomości zabudowanych, należy również przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o powołany wcześniej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynku budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do budynku usługowego znajdującego się na działce nr 45 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, kluczowe jest określenie, czy i kiedy po zakupie lub wybudowaniu doszło do jego pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy w odniesieniu do transakcji sprzedaży budynku mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło przed 31 lipca 2003 r., kiedy to Pan Krzysztof Piszczałka nabył budynek. Od pierwszego zasiedlenia upłynął więc okres dwóch lat. Ponadto wskazali Państwo, że od momentu nabycia nie były ponoszone środki na ulepszenie budynku. Tym samym w opisanej sytuacji będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży budynku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy - co do zasady - grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione, w związku z tym grunt, z którym ww. budynek usługowy jest związany korzystał będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W związku z tym, że dostawa budynku usługowego posadowionego na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Końcowo należy wskazać, że w przypadku, gdy na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej na działce nr 1 będzie znajdował się budynek usługowy, działka ta wraz z naniesieniem będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przypadku dokonania rozbiórki budynku przed zawarciem umowy przyrzeczonej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie miał zastosowania, gdyż dotyczy on tylko gruntów zabudowanych.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2b wniosku uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Nadmieniamy, że wskazane w pytaniu nr 2b zastosowanie zwolnienia do dostawy budynku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy uznaliśmy jako oczywistą omyłkę i założyliśmy, że Państwa intencją jest uzyskanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnegow (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).