Interpretacja indywidualna z dnia 25 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.429.2024.4.JS

Skoro sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT (zrezygnują Państwo ze zwolnienia z VAT, które Państwu przysługuje), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z udziałem we współwłasnością naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 17 października 2024 r. (wpływ 17 października 2024 r.), (opłata). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X. S. A. (Kupujący, Nabywca) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan A.A. (Sprzedający, Zbywca) NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w piśmie uzupełniającym)

X. Spółka Akcyjna (dalej jako: Kupujący) – Zainteresowany będący stroną postępowania – jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP: (…) oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego jest budowa osiedli budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji.

Pan A.A. (dalej jako: Sprzedający) jest:

 1) użytkownikiem wieczystym dwóch zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych A. i B. o łącznej powierzchni 1,3600 ha (dalej jako: Grunt) oraz

 2) właścicielem następujących budynków i budowli posadowionych na działce o numerze A., stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności:

a) budynku oznaczonego w kartotece budynków jako budynek biurowy o 3 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy (…) m2(Budynek Biurowy),

b) budynku oznaczonego w kartotece budynków jako zbiorniki, silosy, i budynki magazynowe o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy (…) m²,

c) budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy (…) m²,

d) wiaty o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy (…) m²;

 3) właścicielem posadowionego na działce o numerze B., stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o 1 kondygnacji nadziemnej i o powierzchni zabudowy (…) m².

Wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działkach o numerach A. i B.  są dalej nazwane jako Budynki.

Pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Budynków miało miejsce ponad 2 lata temu, licząc wstecz od daty sporządzenia wniosku. Zatem zdarzenie przyszłe objęte wnioskiem będzie mieć miejsce również po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia Budynków.

Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem wydatków na jego ulepszenie (Budynków), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynków.

Grunt oraz Budynki są dalej nazwane jako Nieruchomość.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie Umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu oraz współwłasności budynków objętej aktem notarialnym sporządzonym (…) 2014 r., Rep. A nr (…) będąc w związku małżeńskim z B. B., przy czym na dzień zawarcia umowy w ich małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, obowiązujący na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z (…) 2005 r. objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…). Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Sprzedający jest stroną umowy najmu z (…) 2010 r., zmienionej aneksami z (…) 2012 r., (…) 2013 r. oraz (…) 2021 r. (dalej jako: Umowa Najmu) zawartej pierwotnie ze spółką Y. sp. z o.o. z siedzibą w E. (KRS (…), NIP (…), REGON (…)), która w wyniku przekształceń stanowi obecnie spółkę Y. sp. z o.o. z siedzibą w E. (KRS (…), NIP: (…), REGON: (…)) (dalej jako: Y.), zgodnie z którą Sprzedający oddał w najem na rzecz Y. całą Nieruchomość, w tym Budynki. Umowa Najmu zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Z tytułu Umowy Najmu, Sprzedający wykazuje podatek od towarów i usług należny oraz wystawia do Y. faktury VAT zawierające podatek od towarów i usług.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: F. z siedzibą w G. (…). Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP: (…) oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Sprzedający:

 a) nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług,

 b) nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości,

 c) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy,

 d) nie wykorzystywał Nieruchomości w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

 e) nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie zawarł umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości.

Nieruchomość jest położona są na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru H. w gminie E. przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru H. w gminie E. i położone jest w obszarze oznaczonym w tym planie symbolem TPU obszary techniczno-produkcyjno-usługowe.

(…) 2024 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) (dalej jako: Przedwstępna Umowa Sprzedaży) i z zastrzeżeniem konieczności spełnienia się wszystkich warunków zawieszających, określonych w tej umowie, zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: Umowa Sprzedaży), mocą której Sprzedający sprzeda Kupującemu udział wynoszący 6555/21123 części w prawie ubytkowania wieczystego Gruntu oraz w prawie własności Budynków, to jest w Nieruchomości (dalej jako: Udział w Nieruchomości), za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Zatem, na podstawie Umowy Sprzedaży, Sprzedający sprzeda Kupującemu Udział w Nieruchomości, czyli:

 a) udział wynoszący 6555/21123 części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze A. oraz w prawie własności posadowionych na działce o numerze A., budynku oznaczonego w kartotece budynków jako budynek biurowy o 3 kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 1.774 m², budynku oznaczonego w kartotece budynków jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 2.949 m², budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 50 m², wiaty o 1 kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 670 m²;

 b) udział wynoszący 6555/21123 części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze C. oraz w prawie własności posadowionego na działce o numerze C., budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o 1 kondygnacji nadziemnej i o powierzchni zabudowy 13 m².

Stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jest, jako sprzedająca, również Pani B. B., która jest:

1) użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze ewidencyjnym G., o powierzchni 1,5872 ha (dalej jako: Grunt 2)

oraz

2) właścicielem posadowionego na tej działce następującego budynku i budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności:

a) obudowanej wiaty magazynowej,

b) budynku do cięcia płyt kanalikowych, oznaczonego w kartotece budynków jako budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy 1624 m²,

c) wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy 1828 m²,

d) wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy 2557 m²,

e) zadaszonego placu manewrowego o łącznej powierzchni zabudowy 3377,2 m²,

 f) dwustanowiskowego doku wyładowczego,

g) zbiornika przeciwpożarowego o pojemności 712 m³.

Wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działce o numerze G. są dalej nazwane jako Budynki 2.

Grunt 2 oraz Budynki 2 są dalej nazywane jako Nieruchomość 2.

B. B. jest stroną umowy dzierżawy z (…) 2014 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) (dalej jako: Umowa Dzierżawy) zawartej z Y., na podstawie której B. B. przekazała w dzierżawę Grunt 2 na rzecz Y. Umowa Dzierżawy zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

B. B. nabyła Nieruchomość 2 na podstawie Umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu oraz współwłasności budynków objętej aktem notarialnym sporządzonym (…) 2014 r., Rep. A nr (…) będąc w związku małżeńskim ze Sprzedającym, przy czym na dzień zawarcia umowy w ich małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, obowiązujący na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z 26 sierpnia 2005 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…).

Na podstawie Umowy Sprzedaży, B. B. sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 oraz prawo własności Budynków 2 to jest Nieruchomość 2, za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Po zawarciu Umowy Sprzedaży dokonane będzie umowne zniesienie współużytkowania wieczystego Nieruchomości i podział Nieruchomości, w ten sposób, że z Nieruchomości:

 1) wydzielona zostanie działka gruntu o łącznej powierzchni ok. 4.670,00 m² (stanowiąca część działki A. o powierzchni ok. 3.931,00 m² oraz część działki C. o powierzchni ok. 739,00 m²) (dalej jako: Nieruchomość Biurowo-Handlowa), której wyłącznym użytkownikiem wieczystym i właścicielem Budynku Biurowego będzie Sprzedający, oraz

 2) wydzielona zostanie działka gruntu o łącznej powierzchni ok. 8.927,00 m² (stanowiąca część działki A. o powierzchni ok. 7.804,00 m² oraz część działki C. o powierzchni ok. 1.123,00 m²) (dalej jako: Pozostała Część Nieruchomości), która łącznie z Nieruchomością 2 stanowić będzie nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową, której wyłącznym użytkownikiem wieczystym będzie Kupujący.

Kupujący zamierza zrealizować, na Pozostałej Części Nieruchomości (oraz na całym Gruncie 2), zabudowę mieszkaniową polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji (dalej jako: Planowana Inwestycja). Lokale i miejsca w garażu podziemnym powstałe w wyniku realizacji Planowanej Inwestycji zostaną przez Kupującego zbyte w ramach czynności opodatkowanych w całości podatkiem od towarów i usług. Zatem nabycie przez Kupującego Udziału w Nieruchomości (oraz Nieruchomości 2) związane będzie z działalnością Kupującego opodatkowaną w całości podatkiem od towarów i usług.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający, B. B. oraz Kupujący zobowiązują się, jednocześnie z zawarciem Umowy Sprzedaży, zawrzeć umowę o podziale do korzystania (quoad usum) Nieruchomości na okres od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do dnia zawarcia umowy zniesienia współużytkowania wieczystego Nieruchomości oraz jej podziału, o którym mowa była powyżej, zgodnie z którą:

a)Sprzedający uprawniony będzie do wyłącznego korzystania z Nieruchomości Biurowo-Handlowej w tym posadowionego na tym gruncie Budynku Biurowego i pobierania pożytków,

b)Kupujący uprawniony będzie do wyłącznego korzystania z Pozostałej Części Nieruchomości w tym posadowionych na tym gruncie Budynków i pobierania pożytków,

c)Kupujący uprawniony będzie do rozbiórki Budynków posadowionych na Pozostałej Części Nieruchomości i uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń wymaganych w celu wykonania rozbiórki.

Ponadto w związku z zobowiązaniem Sprzedającego i Kupującego do zawarcia wskazanej powyżej umowy o podział do korzystania (quoad usum), oraz wynikającym z tej umowy uprawnieniem Sprzedającego do wyłącznego korzystania z Nieruchomości Biurowo-Handlowej, w tym posadowionego na tym gruncie Budynku Biurowego i pobierania pożytków, Sprzedający zobowiązuje się zawrzeć z Y., w terminie do (…)2025 r., umowę najmu, zgodnie z którą przedmiotem najmu będzie Nieruchomość Biurowo-Handlowa.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający, B. B. oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających:

 a) przyjęta zostanie, dla Nieruchomości i Nieruchomości 2, przez Radę Miasta E. zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego E. w zakresie umożliwiającym realizację Planowanej Inwestycji, lub podjęta zostanie przez Radę Miasta E. uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęta zostanie przez Radę Miasta uchwała w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36ea ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

 b) pomiędzy Sprzedającym i Y. zawarta zostanie umowa w sprawie rozwiązania Umowy Najmu, zgodnie z którą Umowa Najmu wygaśnie w momencie zawarcia pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Umowy Sprzedaży w odniesieniu do Udziału w Nieruchomości,

 c) pomiędzy B. B. i Y. zawarta zostanie umowa w sprawie rozwiązania Umowy Dzierżawy, zgodnie z którą Umowa Dzierżawy wygaśnie w momencie zawarcia pomiędzy B. B. i Kupującym Umowy Sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości 2,

 d) w terminie do 15 stycznia 2025 r. pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i Sprzedającym (jako najemcą) zostanie zawarta umowa najmu Pozostałej Części Nieruchomości na czas oznaczony osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w zamian za czynsz netto powiększony o podatek o towarów i usług, za okres odpowiadający okresowi najmu, która przewidywać będzie uprawnienie dla Sprzedającego do oddania Pozostałej Części Nieruchomości w podnajem na rzecz Y. na czas oznaczony 18 (osiemnastu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

 e) pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i B. B. (jako najemcą) zostanie zawarta umowa najmu Nieruchomości 2 na czas oznaczony 18 (osiemnastu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w zamian za netto czynsz powiększony o podatek o towarów i usług, która przewidywać będzie uprawnienie dla B. B. do oddania Nieruchomości 2 w podnajem na rzecz Y. na czas oznaczony osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

f) na podstawie wspólnego wniosku Sprzedającego, B. B. i Kupującego skierowanego do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej potwierdzającej, że sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości i przez Sprzedającego 2 Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z możliwością odliczenia tego podatku przez Kupującego i sprzedaż Udziału w Nieruchomości i Nieruchomości 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej interpretacja potwierdzająca, że sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości i przez B.B. Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia tego podatku przez Kupującego i sprzedaż Udziału w Nieruchomości i Nieruchomości 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

 g) Nieruchomość i Nieruchomość 2 wolne będą od obciążeń z zastrzeżeniem obciążeń dopuszczonych zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży a działy I, II, III i IV Ksiąg Wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i dla Nieruchomości 2 wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających wprost z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i dopuszczonych Przedwstępną Umowa Sprzedaży,

 h) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułów prawnych Sprzedających do Nieruchomości oraz Nieruchomości 2 lub utrudnić bądź uniemożliwić realizację Planowanej Inwestycji,

i) wszystkie oświadczenia Sprzedającego i B. B. złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne ze rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży,

j) nie zostanie przyjęty żaden akt planistyczny, który będzie uniemożliwiać realizację Planowanej Inwestycji.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że:

 a) wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie niezbędne decyzje administracyjne niezbędne do realizacji Planowanej Inwestycji, w tym do wejścia w teren, i ta zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w tym do wejścia,

 b) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody w formie wymaganej przez E. lub inne instytucje,

 c) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla E. lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby fizyczne wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił, z prawem do samodzielnego działania, do:

 a) wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

 b) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

 c) reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

 d) reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego E. w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, lub podjęcie przez Radę E. uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęcie przez Radę Miasta uchwały w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36ea ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

- w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania pełnomocnictwa i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający postanowił, że powyższe pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Kupujący będzie aktywnie wykonywać czynności na podstawie tego pełnomocnictwa do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Udział w Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług.

Zdarzeniem przyszłym będącym przedmiotem wniosku jest sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni złożą przed dniem dokonania dostawy udziału w budynkach i budowlach zlokalizowanych na działce o numerze A. oraz w budynku zlokalizowanym na działce o numerze C. właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (czyli w Umowie Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy udziału w tych budynkach i budowlach. Oświadczenie to będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Z tytułu nabycia przez Kupującego od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie cena sprzedaży (bez podatku od towarów i usług) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Kupującemu Udziału w Nieruchomości będzie podatnikiem tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ponieważ sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy odpłatnej dostawie – sprzedaży Udziału w Nieruchomości będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług to do sprzedaży Udziału w Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości za cenę zdefiniowana w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Kupującemu Udziału w Nieruchomości nie będzie podatnikiem tego podatku.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona

z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest – z tytułu tej czynności – z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści wniosku wynika, że udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu (działki nr A. i C.) wraz z udziałem we współwłasności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie zostaną sprzedane przez Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania). Przedmiot umowy sprzedaży określili Państwo łącznie jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.490.2024.4.EJU wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- czynność dostawy Udziału w Nieruchomości (udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z udziałem we współwłasności budynków i budowli), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- planowana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

- jeśli strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zrezygnują Państwo ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, które Państwu przysługuje), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – nr 0111-KDIB3-2.4012.490.2024.4.EJU

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.