Interpretacja indywidualna z dnia 20 września 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.162.2024.4.DR

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 sierpnia 2024 r. (wpływ 21 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

1.Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji

Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z aktualnym Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych oraz właścicielem zdefiniowanych poniżej Budynków i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowę sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) na podstawie której Zbywca sprzeda prawo użytkowania wieczystego Działek oraz sprzeda prawo własności Budynków i Budowli, jak również przeniesie inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w drugiej połowie 2024 r.

W kwietniu 2024 r. Zbywca zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna).

2.Opis Nieruchomości

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

I. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Działka 1) oraz prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Działka 2), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…);

II. prawo własności budynków znajdujących się na Działce 2:

- dwukondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego (dalej: Budynek 1);

- jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego (dalej: Budynek 2);

- budynku pompowni pożarowej (dalej: Budynek pompowni);

III. prawo własności budynku handlowo-usługowego, który zostanie wybudowany na Działce 2 (dalej: Nowy budynek);

IV. prawo własności znajdujących się na Działkach 1 i 2 budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Nieruchomości jako całości, takich jak:

- droga (zlokalizowana na Działce (…));

- parking wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej (zlokalizowane na Działce (…));

- chodniki (zlokalizowane na Działce (…));

- kanalizacja deszczowa (zlokalizowana na Działkach (…));

- kanalizacja sanitarna (zlokalizowana na Działce (…));

- oświetlenie (zlokalizowane na Działkach (…));

- sieci energetyczne (zlokalizowane na działkach (…))

- przyłącza energii elektrycznej (zlokalizowane na Działce (…));

- sieć wodociągowa (zlokalizowane na Działce (…));

- dwa zbiorniki na wodę na cele przeciwpożarowe (zlokalizowane na Działce (…); dalej: Zbiorniki na wodę);

V. prawo własności przyłącza wodociągowego (dalej: Przyłącze wodociągowe), które zlokalizowane jest na działce nr (…), która nie będzie przedmiotem Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku wszystkie wskazane powyżej działki będą określane również łącznie jako Działki, wskazane powyżej budynki będą określane jako Budynki, a wskazane powyżej budowle będą określane łącznie jako Budowle.

Dodatkowo na Działkach według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Zgodnie z obowiązującym dla Działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Miasta (…) uchwałą nr (…), Działka 1 znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem 1UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², a Działka 2 znajduje się w obszarach oznaczonych symbolem 1UC - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz symbolem 12ZI - tereny zieleni izolacyjnej.

3.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działek w wyniku zawarcia umowy sprzedaży w lipcu 2022 r. Sprzedaż ta opodatkowana była VAT w stawce 23% a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w tym zakresie. Działki w momencie ich nabycia przez Sprzedającego były zabudowane.

Względem Działki 1 i 2 zostały wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…) dwie decyzje w zakresie pozwolenia na użytkowanie wzniesionych przez Zbywcę: Budynku 1 (…) oraz Budynku 2 (…) (dalej łącznie: Pozwolenia na użytkowanie)

Po nabyciu Nieruchomości, Zbywca rozpoczął proces modernizacji Nieruchomości (dalej: Przebudowa) polegający na przebudowie i rozbudowie Budynków 1 i 2 wraz z Budowlami (zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta (…) udzielającą pozwolenia na budowę).

W efekcie przeprowadzonej Przebudowy, Zbywca względem Budynku 1 i 2, a także Budowli (z wyjątkiem Przyłącza wodociągowego oraz Zbiorników na wodę) poniósł wydatki na ich ulepszenie tj. wydatki, które przekraczały 30% wartości początkowej danego obiektu w księgach Sprzedającego.

Budynek pompowni oraz Przyłącze wodociągowe i Zbiorniki na wodę również były przedmiotem Przebudowy, jednak wydatki na ich ulepszenie nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Obiekty te zostały oddane do użytkowania w 2008 r. i od tego czasu były wykorzystywane przez Zbywcę jak i poprzedniego właściciela Nieruchomości do czynności opodatkowanych (w ramach odpłatnych umów najmu).

Przebudowa zakończyła się 15 listopada 2023 r. wydaniem Pozwoleń na użytkowanie.

Zbywca ponosił koszty Przebudowy z zamiarem wykorzystania Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT, dlatego przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu.

Od momentu zakończenia Przebudowy Budynki (z wyjątkiem Nowego budynku) i Budowle są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Budynki (z wyjątkiem Nowego budynku) i Budowle są przedmiotem odpłatnych umów najmu. Na dzień składania niniejszego wniosku znacząca większość powierzchni przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu (ok. 97%). Równocześnie w dniu Transakcji, zgodnie z założeniami Stron, zdecydowana większość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Nieruchomości będzie przedmiotem odpłatnych umów najmu (zostanie wydana najemcom jako przedmiot umów najmu).

Ponadto, powierzchnie przeznaczone do wynajęcia zostały już w większości wydane najemcom (zatem w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną Transakcją).

Pozostałe obiekty budowlane, niestanowiące Budynków, nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z umowami najmu, przez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Budynków.

Umowy najmu zawarte przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

Przed Transakcją Zbywca rozpocznie proces budowy Nowego budynku. Budowa ma się zakończyć do końca 2024 r., niemniej na moment Transakcji Nowy budynek stanowić będzie budynek zgodnie z definicją z art. 3 ust. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 poz. 725) tj. Nowy budynek stanowić będzie obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach.

Do dnia Transakcji wszelkie koszty związane z budową Nowego budynku będą ponoszone wyłącznie przez Zbywcę. Kupujący nie będzie partycypował w nakładach ponoszonych na jego budowę.

Ponadto, koszty związane z budową Nowego budynku ponoszone są/będą przez Zbywcę z zamiarem wykorzystania go do czynności opodatkowanej VAT (tj. sprzedaż), dlatego przysługuje mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu.

Od momentu oddania do użytkowania do dnia Transakcji Zbywca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynków (z wyjątkiem Nowego budynku) i Budowli (w szczególności wydatków, które przekraczałyby 30% wartości początkowej danego obiektu w księgach Sprzedającego).

4.Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Co do zasady, wynajem powierzchni Budynków stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd.

Sprzedawca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Nieruchomości nie zostały również wydzielone pod względem funkcjonalnym w ramach struktury wewnętrznej Sprzedającego, tj. nie stanowiły niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego cele gospodarcze.

5.Szczegółowy opis Transakcji

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610; dalej: Kodeks Cywilny), Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

a) ruchomości służące do bieżącej eksploatacji Budynków;

b) prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w przypadku, gdy okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji (jedynie w przypadku wystąpienia takiej sytuacji, bowiem kiedy okres najmu rozpocznie się przed datą Transakcji prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z tego rodzaju umów najmu zostaną automatycznie przeniesione na Kupującego wraz z prawem własności Nieruchomości);

c) prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, prawa i obowiązki z gwarancji spółek powiązanych z najemcami, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

d) wszelkie autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości na określonych polach eksploatacji (oraz prawa własności nośników zawierających te projekty) - w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego;

e) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw;

f) dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego;

g) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców;

h) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia;

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Działek i prawem własności Budynku i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli.

W związku z Transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed Transakcją był Sprzedający. Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami (w szczególności nie można wykluczyć, że umowy na dostawę mediów zostaną zawarte z tymi samymi podmiotami). W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Ponadto, w celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów/usług serwisowych do Nieruchomości, Strony nie mogą wykluczyć sytuacji, kiedy to w okresie począwszy od dnia następnego po dniu Transakcji do zawarcia przez Kupującego odpowiednich umów (okres ten nie powinien przekroczyć 3 miesięcy), bieżąca obsługa Nieruchomości zapewniona będzie na podstawie umów serwisowych i umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego (o ile umowy te nie wygasły). W takiej sytuacji Kupujący zwróci Sprzedającemu (bez jakiejkolwiek marży) poniesione z tego tytułu koszty.

Elementem Transakcji nie będzie również umowa o zarządzanie Nieruchomością. Obecnie obowiązująca umowa zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana do dnia Transakcji.

Przedmiot Transakcji nie obejmuje następujących składników majątku Zbywcy:

a) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

b) praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

c) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

d) gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych z wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,

e) zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

f) istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych,

g) koncesji, licencji i zezwoleń z wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami,

h) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

i) dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy,

j) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),

k) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,

l) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

m) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

n) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania niniejszego wniosku).

Zbywca oraz Nabywca zawrą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) i ust. 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. Tym samym, Wnioskodawcy wybrali opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena netto z tytułu Transakcji (skalkulowana w oparciu o przewidywane przychody Kupującego z tytułu opisanych powyżej umów najmu (za okres 12 miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży)) została podzielona pomiędzy poszczególne Grunty, Budynki i Budowle (dokładny sposób alokacji zostanie zawarty w Umowie Sprzedaży).

6.Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów nastąpi zatem przede wszystkim w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości. Nabywca nie wyklucza jednak rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych z wykorzystaniem Nieruchomości i Przenoszonych Elementów, niemniej efekty takich inwestycji byłyby wykorzystywane wyłącznie w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 1 „Czy obiekty służące do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości (tj. droga, parking wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej, chodniki, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, oświetlenie, sieci energetyczne, przyłącza energii elektrycznej, sieć wodociągowa oraz dwa zbiorniki na wodę na cele przeciwpożarowe) znajdujące się na Nieruchomości stanowią budynki/budowle - w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) - lub ich części? Jeśli tak, prosimy wskazać:

a) Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych obiektów w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 1 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), tj. czy i kiedy zostały oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęło się ich użytkowanie na własne potrzeby po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej)?

b) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”

oraz na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2 „Czy któreś z ww. obiektów są własnością podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw przesyłowych) i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji?”, odpowiedzieli Państwo, że

„Poniższa tabela prezentuje odpowiedzi na pytania 1 i 2 Wezwania.”

Jednocześnie, Spółka wskazuje, że w zakresie budowli, w odniesieniu do których od momentu ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, tj. w zakresie sieci energetycznych, przyłącza sieci elektrycznej, sieci wodociągowej oraz dwóch zbiorników na wodę na cele przeciwpożarowe Zbywca oraz Nabywca, będąc na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zawrą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Tym samym, Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.”

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 3 „Czy i kiedy w stosunku do Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku pompowni posadowionych na działce nr (…), będących przedmiotem Transakcji, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czy i kiedy zostały one oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęło się ich użytkowanie na własne potrzeby po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej)? Prosimy odnieść się do każdego budynku lub ich części osobno.

oraz na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 4 „Czy na dzień Transakcji minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku pompowni lub ich części? Prosimy odnieść się do każdego budynku lub ich części osobno.”, odpowiedzieli Państwo, że:

„Poniższa tabela prezentuje odpowiedzi na pytania 3 i 4 Wezwania.

Jednocześnie, Spółka wskazuje, że w zakresie Budynku pompowni, w odniesieniu do którego od momentu jego pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata Zbywca oraz Nabywca, będąc na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zawrą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Tym samym, Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.”

Aktualizacja opisu zdarzenia przyszłego wskazanego we Wniosku

Jednocześnie, mając na uwadze ustalenia biznesowe Zbywcy oraz Nabywcy w odniesieniu do procesu budowy Nowego budynku (zgodnie z definicją wskazaną we Wniosku) oraz okoliczności związane z działaniami podejmowanymi w celu przeprowadzenia Transakcji, Spółka chciałaby doprecyzować opis zdarzenia przyszłego wskazanego we Wniosku, nadmieniając, że proces budowy Nowego budynku (opisanego szczegółowo we Wniosku) nie zostanie ukończony wraz z końcem 2024 r. (jak to zostało pierwotnie wskazane we Wniosku). Spółka wskazuje, że proces budowy Nowego budynku nie zostanie w ogóle rozpoczęty przed dniem Transakcji, a w konsekwencji na moment Transakcji Nowy budynek nie będzie istniał.

Tym samym, Spółka wyłącza Nowy budynek z zakresu objętego zadanymi pytaniami oraz uzasadnieniem wskazanym we Wniosku. Z uwagi na brak rozpoczęcia budowy Nowego budynku przed dniem Transakcji, a w konsekwencji brakiem jego istnienia na moment Transakcji, pytania w zakresie Nowego budynku stają się bezprzedmiotowe.

Spółka wskazuje jednocześnie, że powyższa zmiana opisu zdarzenia przyszłego nie ma wpływu na treść pytań czy też stanowisko Zainteresowanych przedstawione we Wniosku w pozostałym zakresie dotyczącym Transakcji.

Pytanie

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT, przez co - w ocenie Zainteresowanych - nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 19 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.288.2024.3.AR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach Transakcji Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

1.prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Działka 1) oraz prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Działka 2);

2.prawo własności budynków znajdujących się na Działce 2:

- dwukondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego (dalej: Budynek 1);

- jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego (dalej: Budynek 2);

- budynku pompowni pożarowej (dalej: Budynek pompowni);

3.prawo własności znajdujących się na Działkach 1 i 2 budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Nieruchomości jako całości, takich jak:

- droga (zlokalizowana na Działce (…));

- parking wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej (zlokalizowane na Działce (…));

- chodniki (zlokalizowane na Działce (…));

- kanalizacja deszczowa (zlokalizowana na Działkach (…));

- kanalizacja sanitarna (zlokalizowana na Działce (…));

- oświetlenie (zlokalizowane na Działkach (…));

- sieci energetyczne (zlokalizowane na działkach (…))

- przyłącza energii elektrycznej (zlokalizowane na Działce (…));

- sieć wodociągowa (zlokalizowane na Działce (…));

- dwa zbiorniki na wodę na cele przeciwpożarowe (zlokalizowane na Działce (…); dalej: Zbiorniki na wodę);

4.prawo własności przyłącza wodociągowego (dalej: Przyłącze wodociągowe), które zlokalizowane jest na działce nr (…), która nie będzie przedmiotem Transakcji.

Zainteresowani zawrą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) i ust. 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. Tym samym, Wnioskodawcy wybrali opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 19 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.288.2024.3.AR, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości wraz z ww. innymi elementami objętymi transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

(…) skoro - jak wskazali Państwo w opisie sprawy - od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku 1, Budynku 2 oraz następujących budowli: drogi, parkingu wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej, chodników, kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, oświetlenia do dnia Transakcji nie minie okres co najmniej 2 lat, to dostawa ww. Budynków i budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa Budynku pompowni oraz następujących budowli: sieci energetycznych, przyłączy energii elektrycznej, sieci wodociągowej oraz dwóch zbiorników na wodę na cele przeciwpożarowe, w odniesieniu do których – jak Państwo wskazali - od chwili pierwszego zasiedlenia do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy Budynku pompowni oraz następujących budowli: sieci energetycznych, przyłączy energii elektrycznej, sieci wodociągowej oraz dwóch zbiorników na wodę na cele przeciwpożarowe upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to w odniesieniu do przedmiotowych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo w myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, Sprzedający oraz Kupujący dokonując dostawy Budynku pompowni oraz następujących budowli: sieci energetycznych, przyłączy energii elektrycznej, sieci wodociągowej oraz dwóch zbiorników na wodę na cele przeciwpożarowe mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy ww. Budynku oraz budowli, gdyż jak wskazali Państwo w opisie sprawy, w zakresie ww. Budynku oraz budowli Zbywca oraz Nabywca, będąc na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zawrą w umowie sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b i ust. 11 ustawy) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, będą mieli Państwo prawo do zastosowania do planowanej dostawy działek nr (…), zabudowanych ww. Budynkiem oraz budowlami, zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Odnosząc się natomiast do dostawy Budynku 1, Budynku 2 oraz następujących budowli: drogi, parkingu wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej, chodników, kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej i oświetlenia, dla których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji nie minie okres co najmniej 2 lat, nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ – jak wynika z opisu sprawy - Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości jak również z tytułu wydatków poniesionych na przebudowę i rozbudowę Budynków 1 i 2 wraz z budowlami. Tym samym nie zostanie spełniony pierwszy warunek umożliwiający zwolnienie ww. Budynków oraz budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa ww. Budynków oraz budowli, dla których nie miną 2 lata od pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży nie będzie także zwolniona od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (…)

(…)W konsekwencji planowana sprzedaż Budynku 1, Budynku 2 oraz następujących budowli: drogi, parkingu wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej, chodników, kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej i oświetlenia, dla których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji nie minie okres co najmniej 2 lat, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Zatem – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy - opodatkowaniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży działek nr (…), na których ww. Budynki i budowle są posadowione.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).