Interpretacja indywidualna z dnia 23 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.149.2024.4.JKU

Ustalenie w umowie ceny sprzedaży poniżej wartości rynkowej nieruchomości nie daje podstaw do kwestionowania treści czynności cywilnoprawnej, którą zawarły strony umowy sprzedaży. Ustalenie w umowie sprzedaży ceny jako elementu koniecznego dla zaistnienia stosunku obligacyjnego powoduje, że umowa sprzedaży nie może być uznana za umowę darowizny.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 20 sierpnia 2024 r. (data wpływu 20 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w (...), który nabyła wraz z partnerem (...) w (...) r. (po 1/2 udziału w nieruchomości), zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny do solidarnej spłaty, w kwocie (...) zł (słownie: zł (...)), hipoteka umowna w księdze wieczystej na kwotę (...) ((...) zł).

Partner (...) zmarł w (...) roku i przez cały czas od momentu zakupu, aż do chwili śmierci mieszkał w ww. nieruchomości.

W drodze dziedziczenia po (...) (spadkodawca) 1/2 udziałów w ww. lokalu wraz ze zobowiązaniem kredytowym do solidarnej spłaty otrzymała siostra, spadkobierczyni (...).

Mieszka Pani nadal w ww. nieruchomości, opłacając samodzielnie mieszkanie (bez jakiegokolwiek udziału finansowego spadkobierczyni), raty kredytu oraz utrzymuje nieruchomość od dnia śmierci spadkodawcy.

Aktualni właściciele chcą znieść współwłasność w taki sposób, że (...) (spadkobierca) sprzeda Pani własność przysługującego jej udziału za kwotę (...) zł (za kwotę aktualnie pozostałego do spłaty kredytu mieszkaniowego). Kwota zostanie przez Panią wpłacona (...) na konto techniczne, wskazane przez bank do spłaty kredytu.

Tym samym kredyt hipoteczny zostanie całkowicie spłacony.

Cena zgodnie z umową ma wynosić (...) zł. Ponieważ wartość udziałów w nieruchomości jest wyższa niż cena zakupu, strony zamierzają przyjąć w umowie wartość przedmiotu umowy dla celów podatkowych kwotę (...) zł (połowa).

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że czynność, jaka będzie miała miejsce, to umowa sprzedaży. Pani kupuje od (...) udziały za kwotę (...) zł. Wartość rynkowa udziałów w nieruchomości (czyli wartość przedmiotu umowy dla celów podatkowych) to (...) zł. Nie zostanie zawarta umowa darowizny, w związku z tym, że nieruchomość zostanie sprzedana poniżej wartości rynkowej.

Pytanie w zakresie podatku od spadków i darowizn (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy fakt, że udziały w nieruchomości zostaną Pani sprzedane poniżej wartości rynkowej oznacza, że w zakresie różnicy pomiędzy wartością rynkową a ceną sprzedaży nieruchomości powstanie zobowiązanie do zapłaty podatku od spadków i darowizn po Pani stronie?

Pani stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pani zdaniem, tego rodzaju umowa sprzedaży jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron, nie zawiera elementu nieodpłatności. Kwestia wysokości ceny leży wyłącznie w gestii stron umowy sprzedaży. Zatem ustalenie w umowie ceny sprzedaży poniżej wartości rynkowej nieruchomości nie daje podstaw do kwestionowania treści czynności cywilnoprawnej, którą zawarły strony umowy sprzedaży. Ustalenie w umowie sprzedaży ceny jako elementu koniecznego dla zaistnienia stosunku obligacyjnego powoduje, że umowa sprzedaży nie może więc być uznana za umowę darowizny.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż przedmiotowa umowa sprzedaży nieruchomości z uwagi na to, że nie ma ona charakteru prawnego darowizny (w rozumieniu art. 888 Kodeksu cywilnego) nie jest objęta zakresem przedmiotowym ustawy o podatku od spadków i darowizn wobec czego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Podobne stanowisko z 20 stycznia 2015 r. sygnatura ILPB2/436-294/14-2/MK zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 596):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1) dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;

2) darowizny, polecenia darczyńcy;

3) zasiedzenia;

4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

5) zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;

6) nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Na podstawie art. 1 ust. 2 ww. ustawy:

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że ustawa o podatku od spadków i darowizn ściśle określa granice przedmiotu opodatkowania, tj. nabycie według określonych tytułów, wyczerpująco wymieniając tytuły, na podstawie których nabycie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Powyższy katalog czynności ujęty w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn ma charakter zamknięty. Zatem, opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega tylko takie nabycie, które zostało w nim wymienione w sposób wyraźny.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie definiuje pojęć „sprzedaż” i „darowizna”. W związku z tym, w tym zakresie uzasadnione jest, aby sięgnąć do ustawy z dnia 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

W myśl art. 535 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 888 § 1 cyt. Kodeksu:

Jak wynika z art. 889 omawianego Kodeksu:

Nie stanowią darowizny następujące bezpłatne przysporzenia:

1) gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami kodeksu;

2) gdy kto zrzeka się prawa, którego jeszcze nie nabył albo które nabył w taki sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nienabyte.

Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za otrzymane świadczenie. Istotą darowizny – jako czynności nieodpłatnej – jest więc brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.

Darowizna może polegać zarówno na przesunięciach do majątku obdarowanego określonych przedmiotów majątkowych, jak i na innych postaciach dyspozycji majątkowych darczyńcy prowadzących do zmniejszenia jego majątku, a po stronie majątku obdarowanego do zwiększenia aktywów lub zmniejszenia pasywów.

Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga żadnej szczególnej formy oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że zakupiła Pani wraz z partnerem mieszkanie (nieruchomość), na zakup którego zaciągnęli Państwo wspólny kredyt (do solidarnej spłaty). Partner zmarł, a spadkobierczynią została jego siostra. Aktualnie chce Pani zakupić od współwłaścicielki własność przysługującego jej udziału, za równowartość kwoty pozostałego do spłaty kredytu mieszkaniowego. Kwota zostanie przelana na konto techniczne banku, przewidziane do spłaty kredytu, tym samym kredyt hipoteczny zostanie całkowicie spłacony. Wartość udziału w nieruchomości jest dwukrotnie wyższa niż cena, którą zapłaci Pani za ten udział. Zamierzają Panie przyjąć wartość przedmiotu umowy dla celów podatkowych w wysokości odpowiadającej wartości udziału w nieruchomości. Nie zostanie zawarta umowa darowizny z racji różnicy między ceną zakupu a wartością rynkową przedmiotu umowy.

W przedstawionym we wniosku zdarzeniu wskazała Pani, że nabycie udziału w lokalu nastąpi w drodze umowy sprzedaży.

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron, nie zawiera elementu nieodpłatności. Kwestia wysokości ceny leży wyłącznie w gestii stron umowy sprzedaży. Zatem ustalenie w umowie ceny sprzedaży poniżej wartości rynkowej nieruchomości nie daje podstaw do kwestionowania treści czynności cywilnoprawnej, którą zawarły strony umowy sprzedaży. Ustalenie w umowie sprzedaży ceny jako elementu koniecznego dla zaistnienia stosunku obligacyjnego powoduje, że umowa sprzedaży nie może więc być uznana za umowę darowizny.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że nabycie przez Panią udziału w lokalu na podstawie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, jako czynność niewymieniona w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od spadków i darowizn. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.