Interpretacja indywidualna z dnia 23 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.469.2024.1.AR

Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Starosta Lubartowski jako organ reprezentujący Skarb Państwa prowadzi na wniosek użytkownika wieczystego procedurę sprzedaży w trybie bezprzetargowym na rzecz użytkownika wieczystego prawa własności nieruchomości gruntowej na podstawie zapisów art. 198g Działu VIa Przepisów epizodycznych dotyczących roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkowania wieczystego. Na podstawie art. 198h ww. ustawy, w odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1)w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2)w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Wartość nieruchomości określana jest w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego i jest wartością netto.

1.

A sp. z o.o. złożyła wniosek do Starosty (...), w którym wystąpiła z żądaniem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej położonej (…), oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: 1 o pow. (…) ha, 2 o pow. (…) ha oraz 3 o pow. (…) ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (…) oraz działek nr: 4 o pow. (…), 5 o pow. (…) ha oraz 6 o pow. (…) ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta (…). Nieruchomość zabudowana jest budynkiem o funkcji magazynowej i handlowo-usługowej, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. 1990, Nr 11, poz. 20). Zgodnie z tym przepisem, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Działki nr 7, 8, 9, 10 (działki pierwotne) w dniu 5 grudnia 1990 r. były w zarządzie państwowej osoby prawnej, tj. B. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Powyższe zostało stwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w C z dnia (…) 1991 r. znak (…). Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem podziału, obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest A sp. z o.o., która nabyła prawo użytkowania wieczystego działek nr: 4, 1, 5, 2, 6, 3 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r., (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

2.

Pani LM prowadząca działalność gospodarczą pod firmą D złożyła wniosek do Starosty (…), w którym wystąpiła z roszczeniem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 11 o pow. (…) ha, zabudowanej budynkiem (…), stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. 1990, Nr 11, poz. 20). Zgodnie z tym przepisem, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Działka nr 11 w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej, tj. E. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Powyższe zostało stwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w C z dnia (…) 1994 r. znak (…). Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Pani LM, która nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr 11 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2015 r. Rep. (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

3.

Współużytkownicy wieczyści nieruchomości Pani JA i Pani WIB złożyły wniosek do Starosty (...), w którym wystąpiły z roszczeniem sprzedaży na rzecz użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowej położonej (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 12 o pow. (…) ha, zabudowanej budynkiem gospodarczym, stanowiącym własność użytkowników wieczystych. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. 1990, Nr 11, poz. 20). Zgodnie z tym przepisem, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Działka nr 12 w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej, tj. F. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Powyższe zostało stwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w C z dnia (…) 1993 r. znak (…). Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Pani JA w udziale ½ części oraz Pani WIB w udziale ½ części, które nabyły prawo użytkowania wieczystego działki nr 12 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2014 r. Rep. (…).

4.

Pan ZK prowadzący działalność gospodarczą pod firmą G złożył wniosek do Starosty (...), w którym wystąpił z roszczeniem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 13 o pow. (…) ha, zabudowanej budynkiem usługowym, stanowiącym własność użytkownika wieczystego.

Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. 1990, Nr 11, poz. 20). Zgodnie z tym przepisem, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Działka nr 13 w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej, tj. H. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Powyższe zostało stwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w C z dnia (…) 1992 r., znak (…). Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Pan ZK, który nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 13 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2018 r. Rep. (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

5.

Państwo WME złożyli wniosek do Starosty (...), w którym wystąpili z roszczeniem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w obrębie (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 14 o pow. (…) ha, zabudowanej budynkiem gospodarczym, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. 1990 r. Nr 11, poz. 20). Zgodnie z tym przepisem, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Działka nr 15 (działka przed podziałem) w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej, tj. I. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Powyższe zostało stwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w C z dnia (…) 1992 r., znak (…). Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem podziału, obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym są na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej WME, którzy nabyli prawo użytkowania wieczystego działki nr 14 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2020 r. Rep. (…).

6.

Pani KM prowadząca działalność gospodarczą pod firmą J złożyła wniosek do Starosty (...), w którym wystąpiła z roszczeniem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w obrębie (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 16 o pow. (…) ha, zabudowanej budynkiem usługowym, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. Potwierdzono powyższe decyzją wydaną na podstawie art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 poz. 543 z roku 2000 ze zm.), art. 37 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz. U. Nr 84, poz. 948) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120), w zw. art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. 1990, Nr 11, poz. 20). Zgodnie z art. 2 ww. ustawy grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Działka nr 17 (przed podziałami) w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej, tj. F. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Powyższe zostało stwierdzone Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w C z dnia (…) 2002 r. znak (…). Nieruchomość była przedmiotem podziałów, obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest pani KM, która nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr 16 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) r. Rep. (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

Pytanie

Czy sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego ww. nieruchomości na podstawie wniosków użytkowników wieczystych z żądaniem sprzedaży, zgodnie z art. 198 g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje jeżeli m.in.: nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r., użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej. W przedstawionych przypadkach wszystkie konieczne warunki zostały spełnione.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 1, 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste czy zbycie tych praw.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie może być traktowana jako ponowna dostawa towarów. Sprzedaż należy traktować jako zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływającą na władztwo nią, które użytkownik wieczysty uzyskał w dacie ustanowienia tego prawa.

Nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanych transakcjach nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 6 i 7 ustawy, doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz wieczystych użytkowników. Oznacza to, że w sytuacji gdy prawo użytkowania wieczystego na rzecz pierwotnego użytkownika wieczystego nieruchomości, które następnie zostało przeniesione na rzecz kolejnych użytkowników, sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntu aktualnemu użytkownikowi wieczystemu nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy również zwrócić uwagę na fakt, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

W przedmiotowych sprawach prawo użytkowania wieczystego ustanowiono od dnia 5 grudnia 1990 r., a do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu VAT. Zgodnie z powyższym sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r., nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

W myśl natomiast art. 237 ww. Kodeksu:

Przepis art. 233 Kodeksu cywilnego, a także następne tej ustawy (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145):

Z przepisu art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że:

Na mocy art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak stanowi art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział Vla Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, tj. od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W świetle art. 198g ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Potwierdza to m.in. treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06, w której uznano, iż „Konsekwencją stanowiska, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy taka czynność nastąpiła przed dniem 1 maja 2004 r. (tj. przed tym dniem dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa) nie podlega ona obecnie podatkowi od towarów i usług. (…) Wobec powyższego należy uznać, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług po wejściu w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535 ze zm.) ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy”.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób, w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

W rozpatrywanej sprawie, dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości przez pierwotnego użytkownika wieczystego, które nastapiło przed 1 maja 2004 r. Oznacza to, że z tą chwilą użytkownik ten otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo na wnioski użytkowników wieczystych postępowania w sprawie sprzedaży w trybie bezprzetargowym na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowych, na podstawie zapisów art. 198g Działu VIa Przepisów epizodycznych dotyczących roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego ustawy o gospodarce nieruchomościami.

I tak – jak Państwo wskazali:

1.A złożyła do Państwa wniosek, w którym wystąpiła z żądaniem sprzedaży na swoją rzecz nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: 1, 2 oraz 3. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem o funkcji magazynowej i handlowo-usługowej, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. Działki nr 7, 8, 9, 10 (działki pierwotne) w dniu 5 grudnia 1990 r. były w zarządzie państwowej osoby prawnej. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem podziału, obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nabyła prawo użytkowania wieczystego działek nr: 4, 1, 5, 2, 6, 3 na podstawie aktu notarialnego z (…) 2024 r., Rep. (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

2.Pani LM prowadząca działalność gospodarczą pod firmą D złożyła do Państwa wniosek z roszczeniem sprzedaży na swoją rzecz nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 11, zabudowanej budynkiem mieszkalnym adaptowanym na punkt apteczny oraz garażem, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. Działka nr 11 w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Pani LM, która nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr 11 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2015 r. Rep. (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

3.Współużytkownicy wieczyści nieruchomości Pani JA i Pani WIB złożyły do Państwa wniosek z roszczeniem sprzedaży na swoją rzecz nieruchomości gruntowej nr 12, zabudowanej budynkiem gospodarczym, stanowiącym własność użytkowników wieczystych. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. Działka nr 12 w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Pani JA w udziale ½ części oraz Pani WIB w udziale ½ części, które nabyły prawo użytkowania wieczystego działki nr 12 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2014 r. Rep. (…).

4.Pan ZK prowadzący działalność gospodarczą pod firmą G złożył do Państwa wniosek z roszczeniem sprzedaży na swoją rzecz nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 13, zabudowanej budynkiem usługowym, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. Działka nr 13 w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Pan Krzysztof Zieliński, który nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 13 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2018 r. Rep. (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

5.Państwo WME złożyli wniosek z roszczeniem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 14, zabudowanej budynkiem gospodarczym, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. Działka nr 15 (działka przed podziałem) w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem podziału, obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym są na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej WME, którzy nabyli prawo użytkowania wieczystego działki nr 14 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2020 r. Rep. (…).

6.Pani KM prowadząca działalność gospodarczą pod firmą J złożyła do Państwa wniosek z roszczeniem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 16 o pow. (…) ha, zabudowanej budynkiem usługowym, stanowiącym własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. Działka nr 17 (przed podziałami) w dniu 5 grudnia 1990 r. była w zarządzie państwowej osoby prawnej. Z tego też powodu zarząd państwowej osoby prawnej przekształcił się z mocy prawa w prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość była przedmiotem podziałów, obrotu i zmieniających się następców prawnych użytkowania wieczystego. Obecnym następcą prawnym jest Pani KM, która nabyła prawo użytkowania wieczystego działki nr 16 na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 2020 r. Rep. (…). Użytkownik wieczysty prowadzi na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do ww. nieruchomości ustanowiono przed 1 maja 2004 r. a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z powyższym, sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego jest w istocie „przekształceniem” prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik już uzyskał.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości, użytkownicy wieczyści otrzymali już prawo do faktycznego dysponowania tymi nieruchomościami, jak gdyby byli ich właścicielami, z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości bowiem, jak wynika z opisu sprawy, użytkowanie wieczyste przedmiotowych nieruchomości powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. W sensie ekonomicznym nabył więc też prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel.

Sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi na podstawie przepisów epizodycznych, tj. art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie będzie wpływać natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik ten uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie będzie mogła być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Należy podkreślić, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r., nie będzie podlegała opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika.

Wobec tego sprzedaż ww. działek na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które zostało uzyskane – jak Państwo wskazują – powstało z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Zatem, sprzedaż działek nr: 4, 1, 5, 2, 6, 3, 11, 12, 13, 15 oraz 16 na rzecz ich dotychczasowych użytkowników wieczystych, tj. na rzecz:

·Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością A;

·Pani LM prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą D;

·Pani JA i Pani WIB (współużytkowników prawa użytkowania wieczystego);

·Pana ZK prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą G;

·Państwa WME;

·Pani KM prowadzącej działalność gospodarczą pod J,

w związku z tym, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1 maja 2004 r. – nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisu art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego ww. nieruchomości na podstawie wniosków użytkowników wieczystych z żądaniem sprzedaży – zgodnie z art. 198 g ustawy o gospodarce nieruchomościami – jest czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy.

Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).