Interpretacja indywidualna z dnia 23 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.427.2024.2.EW

Nieuznanie Pani za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek pochodzących z majątku prywatnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 25 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek pochodzących z majątku prywatnego. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 sierpnia 2024 r. (wpływ 14 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawczyni od 2012 r. prowadzi działalność gospodarczą. Poprzednio Wnioskodawczyni prowadziła szkołę nauki jazdy, obecnie klub fitness. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami, co będzie aktualne również na dzień ich sprzedaży. Wnioskodawczyni do tej pory nie zawierała również w ramach majątku prywatnego transakcji polegających na sprzedaży nieruchomości.

Źródłem utrzymania Wnioskodawczyni jest jednoosobowa działalność gospodarcza, umowa o pracę oraz dywidendy z wypracowanego zysku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, dalej: „Spółka”, której faktycznym i podstawowym przedmiotem działalności jest handel artykułami sportowymi, w której Wnioskodawczyni posiada udziały. Również małżonek Wnioskodawczyni uzyskuje przychody wyłącznie ze stosunku pracy z wyżej wymienionej Spółki - obecnie jedynie 1/4 etatu. Wnioskodawczyni od początku małżeństwa posiada z mężem rozdzielność majątkową.

W 2022 roku Wnioskodawczyni do majątku prywatnego dokonała zakupu trzech działek budowlanych od sąsiadów tj. działek mieszczących się przy dotychczas posiadanej przez Wnioskodawczynię zabudowanej działce nr: 1, nr: KW: (…), mieszczącej się w (…), w której Wnioskodawczyni stale zamieszkuje wraz z rodziną. Wnioskodawczyni posiada dwójkę dzieci.

Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe działki z zamiarem wybudowana na nich w przyszłości trzech domów jednorodzinnych, które mogłaby w drodze darowizny przekazać własnym dzieciom, a na trzeciej wybudować mniejszy dom dla siebie i męża. W dacie zakupu przedmiotowych działek budowlanych nie były one uzbrojone, ponadto nie miały i w dalszym ciągu nie mają dostępu do drogi utwardzonej, wody, kanalizacji oraz gazu.

W 2023 roku sąsiedzi, od których Wnioskodawczyni kupiła wskazane działki, chcieli wystąpić z wnioskiem o przyłączenie prądu do swoich pozostałych nieruchomości, które sąsiadują z nowo nabytymi przez Wnioskodawczynię nieruchomościami. Z uwagi na podeszły wiek sąsiadów oraz wzajemną sympatię, Wnioskodawczyni zdecydowała się pomóc w załatwieniu wszelkich formalności związanych z przyłączeniem prądu do pozostałych działek sąsiadów. Ponieważ było to zbieżne z przyszłymi planami Wnioskodawczyni, korzystając wówczas z okazji, zdecydowała się wystąpić z wnioskiem o przyłączenie prądu również do swoich działek budowlanych. Po około sześciu miesiącach prąd został podłączony do działek Wnioskodawczyni oraz do działek sąsiadów. Żadne inne prace skutkujące zwiększeniem atrakcyjności działek nie zostały na nich przeprowadzone, nie zostaną również wykonane żadne tego rodzaju prace do dnia ich sprzedaży przez Wnioskodawczynię.

Pod koniec 2023 roku sytuacja finansowa Wnioskodawczyni znacząco się pogorszyła. Z powodu znacznego spadku obrotów w Spółce, w której Wnioskodawczyni posiada udziały oraz w której jest członkiem zarządu i w której zatrudniony był również małżonek Wnioskodawczyni, koniecznym była znacząca redukcja zakresu zatrudnienia małżonka (do 1/4 etatu) i należnego mu wynagrodzenia, co nastąpiło począwszy od 1 marca 2024 r. W maju 2024 roku stwierdzono, że strata rachunkowa Spółki narastająco za okres od stycznia 2024 r. do 30 kwietnia 2024 r. przekroczyła kwotę (…) zł. W świetle tak znacznej straty Wnioskodawczyni zakłada, że w najbliższej przyszłości nie będzie uzyskiwała przychodów (dochodów) ze Spółki. W szczególności Wnioskodawczyni już obecnie ma przekonanie, że w Spółce za 2024 r. nie zostanie wypracowany dochód umożliwiający wypłacenie na jej rzecz dywidendy za 2024 r.

Dodatkowo, w latach 2021-2023, z racji drastycznego wzrostu stóp procentowych, raty zaciągniętego przez Wnioskodawczynię kredytu na budowę domu, w którym mieszka obecnie, wzrosły dwukrotnie i obecnie wynoszą ponad (…) zł miesięcznie.

W następstwie powyższego Wnioskodawczyni była zmuszona podjąć trudną decyzję o sprzedaży przedmiotowych działek. Z uwagi na brak doświadczenia w sprzedaży nieruchomości, pierwszym krokiem jaki w tej sprawie podjęła, było umieszczenie ogłoszenia na portalu (...). Po jego publikacji z Wnioskodawczynią skontaktował się pośrednik zajmujący się sprzedażą nieruchomości, który zaproponował współpracę, obiecując szybką finalizację transakcji. Ze względu na trudną sytuację finansową oraz konieczność comiesięcznej spłaty kredytu, Wnioskodawczyni zgodziła się na współpracę. Wkrótce potem otrzymała telefon, że do biura pośrednika zgłosiły się osoby zainteresowane zakupem dwóch z trzech jej nieruchomości.

Wnioskodawczyni podkreśla, że jej celem nie była odsprzedaż z zyskiem nabytych nieruchomości, a wybudowanie na nich w przyszłości domów jednorodzinnych dla siebie i dzieci. Niemniej z uwagi na okoliczności, w których się znalazła, została zmuszona do ich sprzedaży.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Przedmiotowe nieruchomości położone są województwie (…), powiat (…), gmina (…) miejscowość (…). Wnioskodawczyni planuje sprzedaż działki nr 2 objętej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wcześniej Wnioskodawczyni sprzedała dwie z trzech działek. Dotyczy to działek o nr 3 oraz nr 4. Przed sprzedażą były one objęte KW nr (…) - w związku ze sprzedażą nie widnieją już w tej księdze wieczystej.

W związku z zakupem trzech nieruchomości w 2022 roku, Wnioskodawczyni nie miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. Jak wskazano przedstawiając stan faktyczny sprawy, Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe działki z zamiarem wybudowana na nich w przyszłości trzech domów jednorodzinnych, które mogłaby w drodze darowizny przekazać własnym dzieciom, a na trzeciej wybudować mniejszy dom dla siebie i męża, zakup nastąpił więc w celach osobistych, a nie gospodarczych.

Od momentu zakupu, Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działek ani nie wykorzystuje ich obecnie w swojej działalności gospodarczej do wykonywania czynności, które podlegają opodatkowaniu lub są całkowicie zwolnione z podatku VAT.

Nieruchomości należące do Wnioskodawczyni zostały kupione z myślą o celach prywatnych. Przede wszystkim Wnioskodawczyni planowała na każdej z nich budowę domu rodzinnego. Wnioskodawczyni dotychczas wykorzystywała przedmiotowe działki w niewielkim zakresie korzystając ze znajdujących się na działce nr 2 kilku nasadzeń (drzewa i krzewy owocowe).

Wnioskodawczyni dla przedmiotowych działek nie występowała z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawczyni nie oddała przedmiotowych nieruchomości w odpłatny najem bądź dzierżawę podmiotom trzecim.

Wnioskodawczyni wcześniej dokonała zbycia dwóch z trzech posiadanych przez nią nieruchomości. Sprzedaż nastąpiła na rzecz osób skontaktowanych z Wnioskodawczynią przez pośrednika zajmującego się sprzedażą nieruchomości - wskazany przez Wnioskodawczynię w stanie faktycznym pośrednik zrealizował przyjęte tam założenia i doprowadził do szybkiej finalizacji transakcji. Przed ich zawarciem nie zostały zawarte przez Wnioskodawczynię żadne przedwstępne umowy sprzedaży, co oznacza, że nie zostały zawarte również takie, które uzależniałaby zawarcie umowy od spełnienia przez Wnioskodawczynię dodatkowych warunków.

W stosunku do trzeciej działki, która nadal pozostaje własnością Wnioskodawczyni, nie zawarła żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży. Potencjalnie, w przyszłości, w zależności od ewentualnych ustaleń z przyszłymi nie znanymi jeszcze Wnioskodawczyni Kupującymi, może się okazać, ze będą oni zainteresowani zawarciem takich umów, na co Wnioskodawczyni w zależności od jej przedmiotu gotowa jest wyrazić zgodę.

Wnioskodawczyni zastrzega jednakże, ze ewentualna przedwstępna umowa sprzedaży zobowiązująca ją do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność może w istotnych kwestiach dotyczyć wyłącznie terminów jej zawarcia, rozliczenia płatności, względnie daty wydania nieruchomości. Jej przedmiotem z uwagi na brak zgody Wnioskodawczyni, nie będzie natomiast zobowiązanie Wnioskodawczyni do dokonania względem nieruchomości, czy też na niej, przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności, żadnych czynności faktycznych, w tym prac ulepszających, bądź prawnych, zmieniających dotyczące nieruchomości uwarunkowania prawne.

Udzielone przez Wnioskodawczynię na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami upoważnienie obejmuje wyłącznie prawo do zaprezentowania potencjalnym zainteresowanym nieruchomości, które Wnioskodawczyni zamierzała sprzedać (co zostało zrealizowane w stosunku do dwóch działek, obecnie udzielone upoważnienie dotyczy wyłącznie jednej działki). Upoważnienie obejmuje prawo do zaprezentowania oferty, w tym na stronach internetowych pośrednika oraz do przekazania potencjalnym zainteresowanym danych kontaktowych Wnioskodawczyni i jej męża. Udzielone upoważnienie nie uprawnia pośrednika do negocjowania warunków transakcji ani do podejmowania w imieniu Wnioskodawczyni żadnych czynności faktycznych lub prawnych dotyczących nieruchomości. Na skutek udzielenia pełnomocnictwa Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do żadnych działań, nie podjęła tez żadnych zobowiązań, z zastrzeżeniem obowiązku zapłaty wynagrodzenia pośrednika w przypadku zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby wskazanej przez pośrednika, w szczególności nie jest zobowiązana do zawarcia umowy z osobą przez pośrednika wskazaną.

Wnioskodawczyni przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność (w stosunku do dwóch działek, które zostały już przez nią zbyte) nie udzieliła przyszłym Kupującym żadnych upoważnień czy zgód do dysponowania tymi działkami, czy to poprzez działania faktyczne, jak również poprzez ewentualne czynności prawne. Wnioskodawczyni nie udzieli również takich upoważnień/zgód przed zawarciem ostatniej umowy przenoszącej prawo własności trzeciej działki.

Pytanie

Czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym nieruchomości pochodzących z majątku prywatnego Wnioskodawczyni podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości pochodzących z majątku prywatnego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, dalej: „ustawa o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność uznawana za dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu tym podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podmiot będący podatnikiem VAT w związku z tą czynnością.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast, w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przytoczonymi przepisami, status podatnika VAT zależy od okoliczności, w jakich dokonywane są czynności podlegające ocenie co do tego, czy podlegają one opodatkowaniu VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest na tyle uniwersalna, że obejmuje wszystkie podmioty prowadzące określoną działalność w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego. Jednocześnie, wyłączone z tego zakresu są osoby podejmujące czynności poza sferą, którą można do działalności gospodarczej zaliczyć. Z tą ostatnią sytuacją mamy do czynienia, kiedy sprzedaż ma charakter okazjonalny tj. następuje bez zamiaru nadania tej działalności stałego charakteru. Takich działań nie można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej objętej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Podatnikiem VAT nie jest więc osoba dokonująca okazjonalnych transakcji, za które nie otrzymuje regularnych płatności, ani nie prowadzi zorganizowanej lub zarejestrowanej działalności gospodarczej. Incydentalne dokonywanie takich czynności poza sferą działalności gospodarczej nie uprawnia do uznania tej osoby za podatnika VAT w odniesieniu do tych czynności. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej o nr: 0114-KDIP1-1.4012.718.2020.3.RR z 25 marca 2021 roku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że: „Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że dla opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby wykonał ją podmiot, który w tym wypadku będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Nie jest zatem podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 grudnia 2022 roku o sygn. akt: I FSK 863/19: „To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

(...) Jak najbardziej możliwa jest bowiem sytuacja, w której podmiot, nabywając grunty na potrzeby prywatne, później zmieni ich przeznaczenie, angażując siły i środki podobne do tych, które angażują podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami.”

Dodatkowo, należy wskazać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lutego 2023 roku o sygn. akt: I FSK 1727/19, w którym stwierdzono: „Co do zasady, rację ma organ twierdząc, że osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach majątku prywatnego, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług. Pojęcie majątku prywatnego nie zostało zdefiniowane przepisami prawa, natomiast na podstawie orzecznictwa można ustalić jakie aktywności mieszczą się w zakresie zwykłego wykonywana prawa własności”. Jak wskazano w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawie C-180/10 i C-181/10 „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. W stanie faktycznym wniosku o interpretacje nie mamy jednak do czynienia z aktywnymi działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami”.

Ponadto, należy przywołać orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 roku, w którym Trybunał wskazał, że: „W związku z powyższym trzeba odpowiedzieć na postawione pytania w ten sposób, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

W opisanym stanie faktycznym, sprzedaż nieruchomości nie będzie miała charakteru profesjonalnego. Wnioskodawczyni nabywając przedmiotowe działki planowała w przyszłości wybudować na nich domy jednorodzinne z myślą, że będą one użytkowane przez jej rodzinę. Jednakże, z powodu strat poniesionych przez Spółkę oraz podwojenia raty kredytu i w konsekwencji znacznego pogorszenie własnej sytuacji materialnej jest zmuszona sprzedać te nieruchomości. Pozwoli to Wnioskodawczyni zapewnić stabilność finansową sobie oraz swojej rodzinie. Jest to jedyna przyczyna sprzedaży. Powyższe zdarzenie odpowiada więc sytuacji incydentalnej sprzedaży, związanej z wykonywaniem prawa własności, o której mowa w wyżej przywoływanych rozstrzygnięciach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Ponadto, za związane z wyłącznie wykonywaniem prawa własności w stosunku do majątku osobistego należy w tej sytuacji uznać przeprowadzone przez Wnioskodawczynię w 2023 r. przyłączenie prądu do przedmiotowych działek. Jako jedyna czynność skutkująca ewentualnym zwiększeniem ich atrakcyjności w stosunku do stanu pierwotnego, tj. przy ich nabyciu, nie może zostać uznana za działalność tożsamą do tej, jaką w sprawie podjąłby podmiot profesjonalnie działający na rynku obrotu nieruchomościami. W szczególności, poza powyższą czynnością, dokonaną niejako uzupełniająco i przy okazji działań podejmowanych w związku z przyłączeniem prądu do działek należących do osób trzecich (sąsiadów), Wnioskodawczyni nie podjęła w sprawie żadnych innych działań, które mogłyby zostać ocenione jako podejmowane przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Przykładowo Wnioskodawczyni nie doprowadziła do przedmiotowych działek innych mediów, nie dokonywała ich podziału, zmian, bądź innych czynności mogących wskazywać, że działa w sposób profesjonalny. Również sam proces sprzedaży następuje w sposób typowy dla osób dokonujących sprzedaży nieruchomości w ramach majątku prywatnego tj. Wnioskodawczyni znalazła pośrednika w sprzedaży nieruchomości na skutek ogłoszenia zamieszczonego na powszechnie wykorzystywanym do transakcji kupna/sprzedaży portalu internetowym.

Jednocześnie w przedstawionej sprawie na kwalifikację podatkową na gruncie VAT planowanej przez Wnioskodawczynię sprzedaży nie ma wpływu fakt prowadzenia przez nią działalności gospodarczej, z tego względu, że transakcje w zakresie obrotu nieruchomościami nie są przedmiotem tej działalności (nigdy nie były). Należy zauważyć, że sam fakt prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej nie wyklucza tego, że odniesieniu do majątku osobistego przeprowadzane przez nią czynności sprzedaży mają charakter osobisty (prywatny), w szczególności, w takich sytuacjach jaka ma miejsce w niniejszej sprawie, tj., jeśli zakres tych czynności (dokonywanych w ramach majątku prywatnego i w ramach działalności gospodarczej) nie pokrywają się.

Z powyższych względów zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości pochodzących z majątku prywatnego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych działek Sprzedająca podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku wskazała Pani, że w 2022 r. do majątku prywatnego dokonała Pani zakupu trzech działek budowlanych od sąsiadów tj. działek mieszczących się przy dotychczas posiadanej przez Panią zabudowanej działce nr: 1, nr: KW: (…), mieszczącej się w (…), na której stale zamieszkuje Pani wraz z rodziną.

Nabyła Pani przedmiotowe działki z zamiarem wybudowana na nich w przyszłości trzech domów jednorodzinnych, które mogłaby w drodze darowizny przekazać własnym dzieciom, a na trzeciej wybudować mniejszy dom dla siebie i męża.

W związku z zakupem nieruchomości w 2022 r. nie miała Pani prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Od momentu zakupu, nie wykorzystywała Pani, ani nie wykorzystuje działek w swojej działalności gospodarczej do wykonywania czynności, które podlegają opodatkowaniu lub są całkowicie zwolnione z podatku VAT. Ponadto dla przedmiotowych działek nie występowała Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie oddała Pani przedmiotowych nieruchomości w odpłatny najem bądź dzierżawę podmiotom trzecim.

W 2023 roku wystąpiła Pani z wnioskiem o przyłączenie prądu do swoich działek budowlanych. Po około sześciu miesiącach prąd został podłączony do Pani działek oraz do działek sąsiadów.

W związku ze sprzedażą ww. nieruchomości nie zawarła Pani żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży. Zastrzega jednakże Pani, że ewentualna przedwstępna umowa sprzedaży zobowiązująca ją do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność może w istotnych kwestiach dotyczyć wyłącznie terminów jej zawarcia, rozliczenia płatności, względnie daty wydania nieruchomości. Jej przedmiotem nie będzie natomiast zobowiązanie Pani do dokonania względem nieruchomości, czy też na niej, przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności, żadnych czynności faktycznych, w tym prac ulepszających, bądź prawnych, zmieniających dotyczące nieruchomości uwarunkowania prawne.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy udzielone przez Panią na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami upoważnienie obejmuje wyłącznie prawo do zaprezentowania potencjalnym zainteresowanym nieruchomości, które Pani zamierzała sprzedać (co zostało zrealizowane w stosunku do dwóch działek, obecnie udzielone upoważnienie dotyczy wyłącznie jednej działki). Upoważnienie obejmuje prawo do zaprezentowania oferty, w tym na stronach internetowych pośrednika oraz do przekazania potencjalnym zainteresowanym danych kontaktowych Pani i jej męża. Udzielone upoważnienie nie uprawnia pośrednika do negocjowania warunków transakcji ani do podejmowania w Pani imieniu żadnych czynności faktycznych lub prawnych dotyczących nieruchomości. Przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność (w stosunku do dwóch działek, które zostały już przez nią zbyte) nie udzieliła Pani przyszłym Kupującym żadnych upoważnień czy zgód do dysponowania tymi działkami, czy to poprzez działania faktyczne, jak również poprzez ewentualne czynności prawne. Wnioskodawczyni nie udzieli również takich upoważnień/zgód przed zawarciem ostatniej umowy przenoszącej prawo własności trzeciej działki.

Jak wskazała Pani we wniosku w 2023 roku Pani sytuacja finansowa znacząco się pogorszyła i sprzedała Pani dwie z trzech zakupionych w 2022 r. działek tj. działkę nr 3 i działkę 4, a teraz planuje Pani zbycie trzeciej działki o numerze ewidencyjnym 2.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działek pochodzących z majątku prywatnego wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży dwóch działek (3 i 4) i planowanej sprzedaży działki nr 2 Sprzedająca spełnia/będzie spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nabyła Pani przedmiotowe działki z zamiarem wybudowania na nich w przyszłości trzech domów jednorodzinnych, które mogłaby Pani w drodze darowizny przekazać własnym dzieciom, a na trzeciej wybudować mniejszy dom dla siebie i męża. Nie podjęła/podejmie Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jedyna Pani aktywność to pomoc w załatwieniu wszelkich formalności związanych z przyłączeniem prądu do działek sąsiadów, a przy okazji zdecydowała się Pani wystąpić z wnioskiem o przyłączenie prądu również do swoich działek budowlanych. Żadne inne prace skutkujące zwiększeniem atrakcyjności działek nie zostały na nich przeprowadzone, nie zostaną również wykonane żadne tego rodzaju prace do dnia ich sprzedaży. Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. jednostkowe Pani działanie, nie może świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Okoliczność oferowania działek do sprzedaży za pośrednictwem pośrednika nie przesądza o tym, że sprzedaż działek podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Udzielone przez Panią na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami upoważnienie obejmuje wyłącznie prawo do zaprezentowania potencjalnym zainteresowanym nieruchomości. Upoważnienie obejmuje prawo do zaprezentowania oferty, w tym na stronach internetowych pośrednika oraz do przekazania potencjalnym zainteresowanym danych kontaktowych. Udzielone upoważnienie nie uprawnia pośrednika do negocjowania warunków transakcji ani do podejmowania w Pani imieniu żadnych czynności faktycznych lub prawnych dotyczących nieruchomości. Przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność (w stosunku do dwóch działek, które zostały już przez nią zbyte) nie udzieliła Pani przyszłym Kupującym żadnych upoważnień czy zgód do dysponowania tymi działkami, czy to poprzez działania faktyczne, jak również poprzez ewentualne czynności prawne. Wnioskodawczyni nie udzieli również takich upoważnień/zgód przed zawarciem ostatniej umowy przenoszącej prawo własności działki nr 2.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie dokonanej sprzedaży dwóch działek (3 i 4) i planowanej sprzedaży działki nr 2 można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek korzystała/korzysta Pani z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które przedstawiła Pani i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia i zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).